买房出租是否划算，冷租的收入会导致医疗保险费用上涨吗？

smtp

最近看上的2个WOHNUNG，想要买来出租，冷租分别是420欧元和480欧元，加一起冷租大约900欧元，当然这个肯定不是纯赚，房东还要每月交给VERWALTUNG两房一共200欧元的HAUSGELD，包括VERWALTUNG管理费和修缮公共社区和楼房预交费用，不包括室内修理费用。俩个房子的200欧元HAUSGELD不包括NEBENKOSTEN等。也就是房东可以每月实际赚到两个房子700欧元（900减去200欧元），再年底减去个人所得税等，算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右。

我老公工作，我是HAUSFRAU，平时我不用交AOK保险费用，属于家庭保险，今天问了下AOK，对方说，冷租收入的一半算作我的收入，如果月收入超过395欧元，我AOK就不是家庭保险，每月必须额外自己支付AOK至少175欧元多。AOK说只看冷租费用，不看房东是否需要付出HAUSGELD这些费用。这么说来，AOK看到冷租费用900欧元，我收入算450欧元，那我肯定需要额外交保险费用了，收入更加减少。我们拿到的房屋合同上面显示的是老的冷租租金，实际已经涨价了，不知AOK只看老合同还是也会查银行收入等，如果仔细查，肯定都超出395欧元了。

请问，这样的情况，是不是买一套房子出租就好，因为多买的第2套，收入多赚个200多元，却导致保险费用多交至少175欧元，那就白忙活了。岂不是为了不交保险费用，以后永远不能多买房出租了。还是说变成国内父母直接远程投资在德国买房出租，名字写父母的，我们负责操作，收入就不会算到我们夫妻俩头上了，貌似有点复杂。请指教，谢谢！

qunzi80

"算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右"
你再算算，难道买房子不用交钱？首付贷款还利息？

smtp

qunzi80 发表于 2014-10-10 12:18
"算下来每个房子实际每月赚250到300欧元左右"
你再算算，难道买房子不用交钱？首付贷款还利息？

算下来每个房子收益应该是2.5%到4%之间的收益吧。

出租出去用于赚租金，养老。买了就不会着急卖，持有几十年，房子里面有租客，都准备接着住下去几十年，按时交费。

原来有朋友说，租金按照全年家庭总收入上税就好，不按照每个人收入计算，但是今天问了AOK，对方说还是要平分到每个人头上，导致多交保险费用。

wangdafa80

80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定?

smtp

wangdafa80 发表于 2014-10-10 12:41
80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定?

确定，我朋友先买的，所以我们才考虑买，就是看着很划算，但要是交了AOK没剩多少，那也不好了。购房没有中介费。HAUSGELD只是交给房屋管理中心修房子和社区的钱（不能加在房客头上的费用），不包括NEBENKOSTEN（暖气水电保险钱等, NEBENKOSTEN每月100欧元左右，暖气每月100欧元左右）。1968年的房子，室内保养好可以。

harryzs

wangdafa80 发表于 2014-10-10 12:41
80米的房子8万欧，然后冷租能到450欧，然后hausgeld只要100欧，你真的确定?

同问
‘。。。VERWALTUNG两房一共200欧元的HAUSGELD。。“

LZ, 你确定？

80米的房子8万欧。。。。1000一平米的房子，看来应该有点年份， HAUSGELD只要 100？？

qunzi80

楼主你忘记算本钱了。

deutour

80平米8万，冷租450
10套冷租就是4500了

80万买一套全新的市区公寓，冷租也到不了4500一个月

太划算了

smtp

冷租就算450欧元，减去必须要支付的HAUSGELD，减去税率，最后每个月也就赚250到300来欧元左右哈。

刚才问了下AOK，如果买房子，都只写我老公名字，不写我的名字，那么租金收入应该就和我无关，和我收入上限无关，也不用考虑交AOK保险费用。不过具体还是要和FINANZAMT确认下。

wangdafa80

smtp 发表于 2014-10-10 12:59
确定，我朋友先买的，所以我们才考虑买，就是看着很划算，但要是交了AOK没剩多少，那也不好了。HAUSGEL ...

我就是觉得这个hausgeld才100欧，太合适了，1968年80平米的房子通常都要250欧以上的hausgeld了，因为房子有年头了，所以维护费用都很高。

smtp

wangdafa80 发表于 2014-10-10 13:27
我就是觉得这个hausgeld才100欧，太合适了，1968年80平米的房子通常都要250欧以上的hausgeld了，因为房子 ...

我这个Hausgeld 指的是不能加在Mieter头上的那部分，暖气/Hausmeister什么的没有计算在内（反正也是Mieter交）。可能因为是5个大高楼，将近180多户用一个VERWALTUNG所以才不多。

superjade

如果贷款的话，租金用来交利率就不算收入了，不过貌似lz这房子便宜到没有必要贷款
另外，房租收入除了减掉你说的，每年还要减掉2%的折旧费用，才是你的实际收入

Gladys

我最近也在研究买房子租出去. 楼主说的Hausgeld100欧其实不便宜, 再加上Nebenkosten和Heizkosten, 其实要300欧. 有些房子的Hausgeld虽然要两百多, 但是包了Nebenkosen和Heizkosten的.  你算的这些还是正常情况下. 现在德国能源法越来越严, 现在只是强制要个Energiepass, 如果过两年对房子的保暖有硬性要求了, 那这些老房子都得大修, 我就是怕到时候血本无归了, 唉....

smtp

Gladys 发表于 2014-10-10 22:45
我最近也在研究买房子租出去. 楼主说的Hausgeld100欧其实不便宜, 再加上Nebenkosten和Heizkosten, 其实要30 ...

楼上的是专业人士来了，呵呵。关于对房子的保暖有硬性要求，老房子大修是指修外面的保暖层还是别的，如果是整个楼，HAUSGELD应该包括了，虽然可能会涨价。如果是对屋内也有要求，比如老的窗户全部要求换新，老的暖气也要换新吗，那就要哭啦

Truecar

smtp 发表于 2014-10-10 23:38
楼上的是专业人士来了，呵呵。关于对房子的保暖有硬性要求，老房子大修是指修外面的保暖层还是别的，如果 ...

保暖大修是指外墙保暖，费用很高，不是hausgeld能包住的，都要另外交一大笔。窗户之类是自己掏钱，每个要1K吧，看窗户的大小和复杂程度。暖气不要求，因为暖气是在室内的。

Gladys

Truecar 发表于 2014-10-11 05:38
保暖大修是指外墙保暖，费用很高，不是hausgeld能包住的，都要另外交一大笔。窗户之类是自己掏钱，每个要 ...

这才是专业人事啊，有经验！比如整幢楼的外墙保暖或者修房顶这种大工程摊到每个单元房身上估计得好几千，这样一年的房租等于就贴进去了。我想了解的是，如果这样可以用投入抵收入而免掉房租税吗？

smtp

Truecar 发表于 2014-10-11 06:38
保暖大修是指外墙保暖，费用很高，不是hausgeld能包住的，都要另外交一大笔。窗户之类是自己掏钱，每个要 ...

要是德国全面要求房子都得做外墙保暖等，那德国大部分房子都得修，人民能允许吗，那么大工程和费用，岂不是炸开锅了。。。

聆音

我们租的房子已经在换了,外墙保暖和换窗,窗换成了3层玻璃,外墙要加保暖涂料啥的,房租立刻涨阿,原来我们冷租才500多欧,换完后要加150欧,不过上面写能源能少,所以少收50欧的暖气预收费,问题是我家本来冬天就不怎么冷,很少开暖气,每年都是退钱的,一个月的预收暖气费才30欧,所以对我们来说也没啥大用,基本是要涨的

葱白小小

聆音 发表于 2014-10-11 11:28
我们租的房子已经在换了,外墙保暖和换窗,窗换成了3层玻璃,外墙要加保暖涂料啥的,房租立刻涨阿,原来我们冷租 ...

这个涨的有点夸张
建议找一下律师或者mieterschutzverein的专业人士帮忙看一下
不是房东说涨就必须涨的

Truecar

smtp 发表于 2014-10-11 10:44
要是德国全面要求房子都得做外墙保暖等，那德国大部分房子都得修，人民能允许吗，那么大工程和费用，岂不 ...

德国政府施行一项政策的时候，从来不像中国那样拍脑瓜欠考虑。

像保暖大修这种要求，都有多年的过渡期，给房主足够的时间进行准备，期间房主可以卖房可以攒钱，实际上是一种技术层面的逐渐过渡，所以很少有大的反对声浪，除非要实行的技术根本无用。