请问买房10年内买卖为什么不划算呢？

siyebaby · 发表于 2014-10-15 10:14

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前段时间看到一个帖子提到过诸多买房不如租房划算的各种原因，其中有一条说买房10年内买卖连本金都收不回来，请问为什么呢？如果要卖房子，卖家要交很多税吗？还是有什么其他的支出呢？

soda · 发表于 2014-10-15 10:45

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑

。。。。

Gladys · 发表于 2014-10-15 11:04

10年内如果你的房子不出租, 或者出租了, 但卖之前最后两年收回自主是不需要交投机税的. 但问题是德国除了个别大城市涨幅比较大, 其他小地方的房子涨幅不大, 所以靠买卖房子赚不到太多钱.

wangdafa80 · 发表于 2014-10-15 11:08

买房手续费将近10％，然后维护还有投入，贷款的还有利息，所以没法保证过了几年能不能把投入的钱挣出来，不过主要看房子的价格增幅了。

siyebaby · 发表于 2014-10-15 11:14

这个投机税不是自己住2年以上就免了吗？如果房子买了是自己住，5年后因为搬家或者换大房子就卖掉，也要交投机税吗？

soda · 发表于 2014-10-15 11:22

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑

。。。。。

siyebaby · 发表于 2014-10-15 11:23

是呀，房子只能越住越旧，我也不敢奢望靠房子赚一笔，无非就是想省点房租，房租一个月也要1000多冷租，还不如自己买房还贷款。但是毕竟也不敢说能定下来10年，万一还要搬家，在考虑原来的房子是出租呢还是卖掉，出租也有顾虑，万一遇上棘手的租客，卖掉省心，但是不知道不够10年卖掉会不会有其他的大损失。不指望赚钱，能持平就行。

siyebaby · 发表于 2014-10-15 11:29

soda 发表于 2014-10-15 11:22
增值税不是自主两年就免掉这么简单的，新的计算方法是不再提增值税这个事情，而是直接将你卖房收入算入你 ...

那就是说，现在已经没有25%的投机税，而是买房子的钱直接作为个人所得税来交吗？

soda · 发表于 2014-10-15 11:36

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑

。。。。。

siyebaby · 发表于 2014-10-15 11:42

soda 发表于 2014-10-15 11:36
具体法律条款我不清楚，只是个人经验。我们两个月之前去见税务顾问问卖房的事，他是给我们这么算的。。。

我突然感觉，会不会弄到最后投机税和个人所得税都的交，那就悲催了。

soda · 发表于 2014-10-15 11:48

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:16 编辑

。。。。

aqua8888 · 发表于 2014-10-15 12:19

soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。

那不是还有55%的利润？也很好啊

soda · 发表于 2014-10-15 12:45

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:16 编辑

。。。。。。

aqua8888 · 发表于 2014-10-15 12:49

soda 发表于 2014-10-15 12:45
这55%的利润里抠除贷款利息，扣除维修房子的投入之后几乎就没有了。。。

哎，那到是的。我也在纠结要不要买一个公寓呢。老公寓，现在价格不低，再加上利息和维修费，我估计10年后的卖价能把这几项decken掉，就已经不错了。以我现在的眼光来看，我才不会出那么多钱买个老公寓呢

siyebaby · 发表于 2014-10-15 16:02

aqua8888 发表于 2014-10-15 12:49
哎，那到是的。我也在纠结要不要买一个公寓呢。老公寓，现在价格不低，再加上利息和维修费，我估计10年 ...

虽然房子没有升值，但是这几年的房租省了。我们要租一个相同面积地段的房子要1000多欧冷租，所以还是觉得租金都交给别人了不划算。

siyebaby · 发表于 2014-10-15 16:05

soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。

买房超过10年了吗？没有交投机税，光卖房增值就要交这么多吗？如果计算卖房增值呢，除了当年的买价还有Notar等10%的其他费用，装修费用和买入后的维修费用都一起算上吗？

jolinadam · 发表于 2014-10-15 17:22

soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。

不知道你的房子是自住还是出租如果是自住的话不管住了多久盈利都不需要上税的

当然出租的话就比较复杂了

fusion · 发表于 2014-10-15 17:46

siyebaby 发表于 2014-10-15 15:02
虽然房子没有升值，但是这几年的房租省了。我们要租一个相同面积地段的房子要1000多欧冷租，所以还是觉得 ...

交1000冷租的房子和能月贷一千零首付的房子大小质量都不是一个级别吧，不能这样比啊

great · 发表于 2014-10-15 17:47

soda 发表于 2014-10-15 11:22
增值税不是自主两年就免掉这么简单的，新的计算方法是不再提增值税这个事情，而是直接将你卖房收入算入你 ...

这个是有官方说明的么？这么算的话如果卖房的话随随便便就几十万，再加上当年收入，那不被税抽干了？要是这样的话那买房就是个亏本的买卖啊？

jolinadam · 发表于 2014-10-15 17:57

siyebaby 发表于 2014-10-15 16:05
买房超过10年了吗？没有交投机税，光卖房增值就要交这么多吗？如果计算卖房增值呢，除了当年的买价还有No ...

如果只是自住的话不管多短时间转手都不会收税的问题是大部分德国的房产都不会在短期内增值太多反而是买了房以后交的Nebenkosten占至少5.5% 这个钱短期内没法靠房租的那部分来赚回来而且如果贷款的话还有利息部分所以才有人觉得10年内买卖不划算

soda · 发表于 2014-10-15 20:09

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:24 编辑

。。。。。

soda · 发表于 2014-10-15 20:10

本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:24 编辑

。。。。

jolinadam · 发表于 2014-10-15 21:14

soda 发表于 2014-10-15 20:09
引用: great 发表于 2014-10-15 17:47
这个是有官方说明的么？这么算的话如果卖房的话随随便便就几十万，再加上当年收入，那不被税抽干了？要是 ...
如果十年之后再...

请你在你的说法前加一个前提好么？热心帮助网友是好的，以讹传讹就不好了。

great · 发表于 2014-10-16 11:00

soda 发表于 2014-10-15 20:09
如果十年之后再卖的话就不会影响当年的报税了，这个其实就是Spekulationssteuer的一种新的算法而已。。。

还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊？

soda · 发表于 2014-10-16 11:14

jolinadam 发表于 2014-10-15 21:14
请你在你的说法前加一个前提好么？热心帮助网友是好的，以讹传讹就不好了。

不好意思我不是搞经济的，我们的报税一直都有税务顾问弄的，我很信任我们的税务顾问，所以一般都是他说什么就是什么，我没空也没有那么多脑细胞去深入调研考察他的话的对错。。。
我的发言只是基于我自己两个月前的经历，内容都是税务顾问告诉我的。如果你觉得我这样是以讹传讹那我就把我所有的回复删除好了，免得误导别人。。。

soda · 发表于 2014-10-16 11:28

great 发表于 2014-10-16 11:00
还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊 ...

不是所有的卖房款，只是房子买卖之间增值的部分差价扣除购房产生的附加费用——我们的税务顾问是这么算的。。。

jolinadam · 发表于 2014-10-16 11:41

great 发表于 2014-10-16 11:00
还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊 ...

明显不可能嘛买房自住的时候又没有减免什么税收绝对不可能卖房的时候这样计算上税的

jolinadam · 发表于 2014-10-16 11:46

soda 发表于 2014-10-16 11:14
不好意思我不是搞经济的，我们的报税一直都有税务顾问弄的，我很信任我们的税务顾问，所以一般都是他说什 ...

这跟学不学经济没关系了德国的报税制度感觉还是很接地气的，三五级的话是有报税义务的，所以无论什么行业就算家庭主妇知道点也很正常了。

如果你们家的房子是买来出租的，那么你说的都是成立的。但是如果是自住的话那么只能说税务顾问的说法绝对有问题。

jolinadam · 发表于 2014-10-16 11:48

soda 发表于 2014-10-16 11:28
不是所有的卖房款，只是房子买卖之间增值的部分差价扣除购房产生的附加费用——我们的税务顾问是这么算的 ...

关键不是卖了房子以后是否增值而是房子是不是自住的你税务师这样说的前提就是说你这个房子是买了出租给别人的。

soda · 发表于 2014-10-16 12:28

jolinadam 发表于 2014-10-16 11:46
这跟学不学经济没关系了德国的报税制度感觉还是很接地气的，三五级的话是有报税义务的，所以无论什么行 ...

唉，我实在不知道怎么说了。我们的房子买过来自主过两年半，然后出租了。。。
还有，我个人还有我的许多同事都觉得德国的报税是非常复杂的。。。

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