请问Erbpacht的房子能买吗？

询问

Alewild 发表于 2014-12-19 19:09
话说Wohnung的地都是Gemeinschaftseigentum，是不是租的，也都不是自己的啊。

我怎么觉得这个说法跟我理解的不太一样啊。。。。
Wohnung虽然是大家的，但是属于你那一份的就是你的，跟租还是两码事。你自己可以决定你自己那一份地是卖还是不卖。但Erbpacht就完全不同了，原则上来讲，说99年，到了99年，人家不租你了，你就得还人家吧，没有哪一份地是属于你的。

询问

Alewild 发表于 2014-12-19 18:53
征地的时候和你的房子是租的还是买的没有关系的。就算地是你的，Stadt也一直有Vorkaufsrecht的。

Erbpac ...

Erbpacht我感觉，好像没有侧重在市里还是郊区，感觉哪里都有。属于教会的还挺多的。不过我看过或者听说过的房子比较有限。

gtgtgt

看来懂行的不多啊。
今天有时间，写一点。

Erbpacht目前不建议买。它仅在贷款利息很高时才可考虑。
Erbpacht一般99年，也有70年。。。。
Erbpacht一般收土地价值4%-5%的年租金。租借期间一般不能收回，租借到期土地可收回并给当时建筑物价值2/3的补偿，建筑物所有者也可买下土地。。。。

Erbpacht上的haus在某些条件下可买。本人所有房产中仅一MFH 在比较大城市的比较市中心，1949始70年租期，2007年原房东商业投资失败，破产并死亡，市政府接手管理此40多Whg的MFH，贷款银行花了两年找买家，希望进入拍卖前脱手。2009年偶以估价的66%(实际已低估了)买进，2009年底以2008年土地价的80%从土地所有者/政府买下土地。。。。现在此MFH可翻倍卖出。。。。。

Alewild

deutour 发表于 2014-12-20 10:43
其实你没看懂我的意思，我只是很隐晦的想说Erbpacht上的haus基本都不在市中心

可能我心里 ...

市区并不只有市中心啊。不过我还是把市区删掉了，事无绝对嘛。

Alewild

询问 发表于 2014-12-20 15:29
我怎么觉得这个说法跟我理解的不太一样啊。。。。
Wohnung虽然是大家的，但是属于你那一份的就是你的 ...

除了不用交租金没啥区别啊。没觉得Wohnung就有固定哪一份地就是我的，自己想在院子里种个花还要问邻居是否同意

Jomei13A

deutour 发表于 2014-12-20 10:43
其实你没看懂我的意思，我只是很隐晦的想说Erbpacht上的haus基本都不在市中心

可能我心里 ...

我们老板就在法兰克福的Zeil买的房子，就在那个罗马广场的大教堂那里，是个Wohnung,但是他买了9套，每层三套，打通成为一套大的公寓。他自己一套，儿子一套，女儿一套。他几年前买的，现在价钱涨了三倍。那里确实很好，原来是德国DB的房子。
我想买的就是法兰克福北面Riedberg那附近的房子。因为我原来住过那里，我的女儿在那里生的，我也是在那里上的大学，我比较恋旧。而且那里交通也很方便，有很多U Bahn。附近也有西北城购物中心。

irvine

gtgtgt 发表于 2014-12-20 15:52
看来懂行的不多啊。
今天有时间，写一点。

问题是土地所有者没有义务一定要在租约到期的时候卖给你啊？

tirkew

gtgtgt 发表于 2014-12-20 15:52
看来懂行的不多啊。
今天有时间，写一点。

顶土豪！

也不是绝对的，每个地方都不一样。我们这里政府在出售市区内 Erbpacht 土地，卖价只有郊区新地的三分之一。买下房子后可以接手土地，经常是 FH 带巨大宽敞的花园，这种房子都抢不到，我曾经为错过这样的一个房子痛心不已。

Jomei13A

tirkew 发表于 2014-12-22 11:48
顶土豪！

也不是绝对的，每个地方都不一样。我们这里政府在出售市区内 Erbpacht 土地，卖价只有郊区 ...

真的？那你是什么时候知道政府卖地的呢？
我要是去问问开发商，能知道这些消息吗？还是需要去政府的哪个部门了解情况呢？
我看上那个房子觉得地点，房子结构还不错。能用什么方法知道，这个租借的土地将来有没有卖的可能吗？

tirkew

Jomei13A 发表于 2014-12-22 14:08
真的？那你是什么时候知道政府卖地的呢？
我要是去问问开发商，能知道这些消息吗？还是需要去政府的哪个 ...

看房的时候都知道的，我没操作过。据中介说，买房的时候会转租地合同，同时也就确定知道能不能买地。

另外有一处教会的地，看房时也明确知道土地不能拿下。

gtgtgt

irvine 发表于 2014-12-22 11:39
问题是土地所有者没有义务一定要在租约到期的时候卖给你啊？

租借到期土地可收回并给当时建筑物价值2/3的补偿，建筑物所有者也可买下土地。。。。

gtgtgt

tirkew 发表于 2014-12-22 11:48
顶土豪！

也不是绝对的，每个地方都不一样。我们这里政府在出售市区内 Erbpacht 土地，卖价只有郊区 ...

是的，所以，Erbpacht上的haus在某些条件下可买。

当时我也没很多现金，是买价的100%贷款的，只出了约5%的附加费

irvine

gtgtgt 发表于 2014-12-23 18:11
租借到期土地可收回并给当时建筑物价值2/3的补偿，建筑物所有者也可买下土地。。。。

听起来不错，可是为什么erbpacht的房子普遍售价都只有市价的一半？如果条件这么优厚，售价又这么低，这明显违背常识啊。

tirkew

irvine 发表于 2014-12-23 22:01
听起来不错，可是为什么erbpacht的房子普遍售价都只有市价的一半？如果条件这么优厚，售价又这么低，这明 ...

你说得对，违背市场规律是不可能的。Erbpacht 房价不一定低，就像我先前说的例子，中介在卖地广告里也会提示可以买下地。卖的人已经考虑和比较了市场上非 Erbpacht 房的价位，算下来连房带地总价不便宜，谁都不傻。我痛心那个房子是因为 Larger 很理想，价格没便宜太多。

稍微有点好处的是中介费等附加费用稍低一些，买地肯定也有附加费，只能省中介费。

另外贷款也是个问题。