购买二手房时有没请gutachter的吗

findinger999

findinger999 发表于 2015-4-2 13:38
請不請，一共就下面幾種可能的情況，

1. 請了，當時沒有發現問題，以後5年內也沒有問題；

賣家在交鑰匙前，一定會修飾好。現在問題就是，看出來能怎麼呀，看不出來，又能怎樣。

很多問題都出現在看不出，看不到的地方。你又不是總統官邸，沒有人會用精密儀器來檢驗。如果有高人，能看到你看不到，看不出的問題，當然要請。但是怎麼證明檢驗師就是高人呢。還是要事後驗證。最後變成了，買房人出錢來驗證 檢驗師是不是合格。當未來真出問題的事後，什麼報告都上不了法庭，任何報告裏面都還有隱含的免責條款。

kidkudo

blueciel 发表于 2015-4-1 19:28
我们一直准备请的。没想到银行会这么建议。是不是G的作用没我们想的那么大，我们也是不确定啊

银行都要这么做的，为了是估价。

一般新一点的，已经修好的十年房，在银行看来风险比较低，所以可能才这么说

blueciel

清丽脱俗 发表于 2015-4-1 22:50
请是要请但你要明确跟他商量好检查哪几项。有个熟人买房没请，后来弄得地板重铺

那地板需要检查些什么了？

blueciel

waxwings 发表于 2015-4-2 10:17
你们那是运气好。要是遇到地下室时不时进水的，墙里发霉的自己看不出来就哭死了。而且请人看也是对房子整 ...

说的有道理。对自己要买的房子有个了解也是需要的。就是不知道请的G靠不靠谱。地下室我记得是全部gefliest, 这种情况也要看漏水吗？额，原来光看外墙不够，还要看墙里发霉啊，这个真是不会看啊

blueciel

cookiess 发表于 2015-4-2 10:51
这种1，2百的没有用。好多都是走过场。我一个朋友请的20分钟就看完了，连张纸都没有，而且还跟对方makler ...

干脆我总结下吧。请G看也是赌运气，不请G也是赌运气。所以还真是不知道了

blueciel

哇哈哈哈 发表于 2015-4-2 11:56
我们也是2003年的房子，谈贷款的时候也问了银行的工作人员要不要请Gutachter，也是同样答复，房子算是Neuba ...

那现在你们住的还满意吗？我们一直给Markler说要请G，他还很热心的拼命催我们赶快带G去看，是不是侧面说明房子没太大问题，或者看也是白看。哈哈哈，我真是阿Q

blueciel

哇哈哈哈 发表于 2015-4-2 12:00
非常同意这个观点！我们找房找了很久了，好不容易碰到各方面都合适的，而且好房子总是特别抢手，一犹豫可 ...

我们就没碰到过这样卖房子的情况。看了好几家，全是离婚，分开，分开，离婚。还有家中介特别直白的告诉我们，因为男房主自杀了。当时我还是站在房子里参观来着，听得我汗毛都竖起来了，总觉得他就在我旁边陪着，

3796587

blueciel 发表于 2015-4-3 11:43
我们就没碰到过这样卖房子的情况。看了好几家，全是离婚，分开，分开，离婚。还有家中介特别直白的告诉我 ...

我们以前看中了的房子，请了G，知道了问题，但价格是谈不下来的，再一次又请了G，结果房子被别人抢走了。现在我们自己有点经验了，没请。但买了后请专业人士看了看，将要修的，要注意的都搞清楚了。

blueciel

findinger999 发表于 2015-4-2 13:38
請不請，一共就下面幾種可能的情況，

1. 請了，當時沒有發現問題，以後5年內也沒有問題；

哈哈哈

blueciel

kidkudo 发表于 2015-4-2 16:01
银行都要这么做的，为了是估价。

一般新一点的，已经修好的十年房，在银行看来风险比较低，所以可能才 ...

对，我懂的。我的意思是，既然G的钱是我们自己出，按理说银行会建议我们请个，毕竟他们只是估个价而已，不会具体检查的。不过银行还是觉得没必要，所以我理解的是，有可能真没必要

Akim

买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschreibung和合同完事，自己看房时注意墙脚，壁角，窗四周，浴室淋浴间顶是否有潮湿发霉的情况也就差不多了，地下室潮湿发霉用鼻子闻一下都可以感觉到。慕尼黑的房子除非有大缺陷实在卖不出去，否则没人有功夫等着G去看。

过份

Akim 发表于 2015-4-3 15:07
买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschr ...

二手房也有baubeschreibung么？那大概是比较新的二手房吧？如果是70年代的mehrfanilienhaus或者hochgebaeude里的wohnung还有必要要求房东出具baubeschreibung么？

Akim

过份 发表于 2015-4-3 15:25
二手房也有baubeschreibung么？那大概是比较新的二手房吧？如果是70年代的mehrfanilienhaus或者hochgebae ...

70年代的更要看了，要看有没有用石棉。

马有六甲

作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个gutachter全程检查是非常必要的，因为问题大都出现在施工过程中，即使是重点市政项目，医院学校，施工问题也不可避免，少了几根钢筋，混凝土浇筑上去就一点办法都没有了，后期加固修改的成本远远高于请一个监理来验收的费用。

新房/比较新的二手房（不超过5年的）：这类的房子由于刚建好没多久，并且还在保修期内，一般不会有问题并且即使有问题也还没有暴露出来，再退一步讲，即使房东发现问题，由于在保修期内，他也可以修缮完毕再出售，对于购房者通常风险很小，请不请gutachter就比较随意了，如果不请，也没什么大问题。如果请了，重点关注下地下室车库等容易发霉的地方就好，顺便帮忙计算评估下房屋价格。这种由于质检时间不长，按实际时间计算对业主比较有利。基本上一个小时或一个半小时就可以搞定

二手房（5年以上，10年以内）：这类房屋通常会达到其市场价值的最高点，此类房屋由于过了保质期，并且使用了近10年，问题已经开始慢慢暴露出来，钢筋局部会锈蚀，外墙保温层会渗水脱落，门窗密封开始失效等等。并且按照规定需要进行外墙维护。这种情况下虽然还是请不请没有决定性作用，但有能力的话建议还是请一个，虽然有可能看不出什么问题，评估计算的价格由于购房者众多也没有办法让房主降下来，但是至少心里有个数，清楚房屋的真实价格是多少，购房后需要准备多少资金用于装修维护和后期保养。这类房子通常需要1.5到2个小时的时间。也是按照实际时间计算对业主比较合适。

二手房（15年以上）：这类房子如果之前房东没有进行过维护的话，购房就要格外谨慎了。问题开始大量暴露出来，钢筋锈蚀混凝土风化脱落发霉漏水等等，并且接下来几年要进行暖气厨房等等设施的维修。请一个gutachter还是很必要的，可以清楚房屋的价格以及后期投入。这类房子基本要2个小时以上来查看，虽然业主需要花小几百来找人，但是这类房子相对比较容易和房东讨价还价，一般能省5k到10k。对于业主来说钱花的还是很值的。

2手房（20年以上）：老房子请gutachter的钱是应该要准备出来的，有一些东西行业内部的人比较清楚，举2个小例子，比如87年到95年间由于使用的砌块制造工艺原因，导致这种墙体特别容易吸水发霉。又或者60年代混凝土由于使用含有氯离子的减水剂导致混凝土墙体，楼板等内部钢筋腐蚀加剧。所以当gutachter具备这些知识的时候，就会有重点的检查这些地方。并且由于这类房子基本都处于大修阶段，监理还能够给出大修的预算，业主可根据这些后期投入来决定是否购置该房。这类房子通常也要2个小时以上，并且由于后面还要计算维修费用等等，总时间要在3个小时或以上，这时可以考虑按总价，可能会比按照实际时间算价格合适些。同样这类房子价格还是比较容易和房东进行商讨的，对于业主来说，只要最后购入该房，钱就不算白花。

最后总结：Gutachter作为一个职业存在，就必然有它的合理性和市场需求。当然由于从业人员的水平经验等原因，可能有些问题不能被及时发现。或者可能有的人不够负责任，随便看看了事。但是对于业主来说，你是更希望Gutachter发现问题呢还是没发现问题呢？发现问题你可能觉得钱花的很值得，请的人靠谱，可这同时也说明房子质量有问题。不发现问题你可能觉得钱白花了，请的人不靠谱，可这同时也说明房子本身没问题。这么纠结的事情还是留给各位自己决定吧。

最后祝大家都能在德国买到称心如意的房子。

blueciel

3796587 发表于 2015-4-3 12:17
我们以前看中了的房子，请了G，知道了问题，但价格是谈不下来的，再一次又请了G，结果房子被别人抢走了。 ...

就像前面有人提到的，如果时间可以，还是有必要的，至少认识下房子存在的问题。谢谢

blueciel

Akim 发表于 2015-4-3 15:07
买过两个二手房了，都没请，我的朋友是资深建筑工程师，和我说G就没几个靠谱的，我就让他帮我看看Baubeschr ...

慕尼黑房子太抢手了，。我们准备让朋友先看看。你说的几点记下了，谢谢

Kitty不是猫咪

我们刚买得房子就没请，还是个老房子，主要看上户型和地还有城市。你真去申请贷款了，银行也会给你估价的，我觉得gutachter更多的作用是告诉你哪里需要近几年修，主要问题是什么。如果你已经想要了。
我们上个房子就一切按程序走的，找得Gutachter,申请贷款，预约公证，有什么用呢？我们公证前一天，房主告诉我们中介，她已经把房子卖掉了，真是...
这个房子，我们去看得时候，另外一个人也在想要找gutachter阶段，我老公立马说，我们要了，这就是我们历经两次被骗，终于最后买到房子的经历.
对我们最重要的是学区好，住在那里的人层次相对高，屋子采光是我们见过最好的，地也很大，我老公喜欢弄花园。
很多时候你犹豫的时候，房子已经没了

blueciel

马有六甲 发表于 2015-4-4 10:55
作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个 ...

好专业啊，谢谢了。请问下如果有个55年的房子，但是2010年全部翻新过。和另一个03年的房子，同一城市，地段接近，但是前一个售价低越8万，是不是还是不太划算，因为之后维护的费用很高？

Kitty不是猫咪

没那么贵吧，我们请过就500欧

strong

马有六甲 发表于 2015-4-4 10:55
作为建筑行业从业人员，也曾受人之托帮忙看过一些房子，说些自己的看法，仅供参考

自建房：自建房请一个 ...

好专业啊，请教一个问题，下面这项买二手房有什么要注意的么

besondere nicht eingetragende oeffentl. rechtliche Beschraenkungen oder Auflagen (z.B. Denkmalschutz, Nutzungsbeschraenkungen, Modernisierungsgebot)

这项填 keine，没有什么问题把，谢谢

马有六甲

blueciel 发表于 2015-4-4 11:55
好专业啊，谢谢了。请问下如果有个55年的房子，但是2010年全部翻新过。和另一个03年的房子，同一城市，地 ...

其实这个还是要你自己决定，我不好给出建议，可以帮你小分析下，说下我个人的想法。如果自住，当然是新的好，毕竟问题比较少，而且房子新的话，户型，布局，配套设施都会好一些。老房子再怎么翻新，也不可能车库改成直通入户门不是。如果出租，当然考虑利润最大化。同样也要考虑自己的经济实力，如果80k并不影响你们的生活品质，当然新房好，但也要考虑80k甚至可以买个小户型出租了。

马有六甲

strong 发表于 2015-4-4 12:54
好专业啊，请教一个问题，下面这项买二手房有什么要注意的么

besondere nicht eingetragende oeffentl ...

不好意思，我没读懂你的问题。。。

blueciel

马有六甲 发表于 2015-4-4 22:08
其实这个还是要你自己决定，我不好给出建议，可以帮你小分析下，说下我个人的想法。如果自住，当然是新的 ...

谢谢，明白了。我们也会好好考虑一下

strong

马有六甲 发表于 2015-4-4 22:12
不好意思，我没读懂你的问题。。。

那一项应该是无关紧要的。

请教什么是 belastungsvollmacht, 和grundschuldbestellung 是一回事么，要申请这个belastungsvollmacht 有费用么，是不是更多保护卖家的，谢谢

马有六甲

strong 发表于 2015-4-5 19:09
那一项应该是无关紧要的。

请教什么是 belastungsvollmacht, 和grundschuldbestellung 是一回事么，要 ...

这两个是一起出现在贷款买房的情况中。作为卖方，只有他收到全部的房款才可以把购买方的名字写到grundbuch上，而在这以前他的房产地产都还是自己的。作为购买方如果不能支付全部房款，就不能把名字写入grundbuch，而支付部分房款对自己又没有保障。一旦需要从银行贷款，就要给银行相应的抵押，银行才会放款。在这里购买方提供的抵押通常是要购置的房产（当然如果有其它抵押物，比如已有房产，就不做讨论了），也就是所有权还在卖方手里的房产与地产。作为卖方当然不同意自己的东西被别人抵押给银行（比如购买方从银行拿到的钱花掉了或者破产了，不能支付银行贷款，银行就会收回抵押物，也就是卖方的房产与地产）。所以就出现了这两个词，卖方授权给你（belastungsvollmacht），同意你使用他的房地产去银行抵押申请贷款，但是你也同时要声明，银行贷款所得的钱只能首先支付给卖方。对于银行来说，会要求购买方把银行的名字写入grundbuch（grundschuldbestellung），已确保他们的利益不受损失。所以这个是为了双方达成合同而进行的措施。至于具体的费用，还是问你的notar比较好。

strong

马有六甲 发表于 2015-4-6 00:03
这两个是一起出现在贷款买房的情况中。作为卖方，只有他收到全部的房款才可以把购买方的名字写到grundbuc ...

谢谢你这么详细的回复，
还想请教一个问题，Negativzeugnis als Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, 什么情况下要申请这个，费用高么，
因为在和中介协商的information上有以下两条
1 Nebenkoten: Der Kaeufer übernimmt ausserhalb des Kaufpreises die Kosten des Notars, alle gerichtlichen und behoerdlichen Erwerbsnebenkosten, sowie die Grunderwerbssteuer.
2 Maklergebühren: Für den Fall des Bestehens eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts, ist die Verpflichtung des Kaeufers gegenüber dem Verkaeufer in die Kaufurkunde aufzunehmen, sich ausserhalb des Kaufpreises an der Zahlung der Maklergebühr in Hoehe von Xxx einschl. Mehrwertssteuer zu beteiligen.

感觉会多出一些官方的费用呢，比如说 Negativzeugnis als Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht? 谢谢

马有六甲

strong 发表于 2015-4-6 00:37
谢谢你这么详细的回复，
还想请教一个问题，Negativzeugnis als Verzicht auf das gesetzliche Vorkau ...

具体费用问你的notar比较好，每个州也会不一样。至于什么情况下需要，或者你是不是真的需要，也问你的notar比较好。我毕竟不是notar，他们比较专业~

congmingjiu

马有六甲 发表于 2015-4-6 16:20
具体费用问你的notar比较好，每个州也会不一样。至于什么情况下需要，或者你是不是真的需要，也问你的not ...

您好，我们看了个65年的Wohnung，地段不错，05年翻新的，要不要请Gutachten? 谢谢

马有六甲

congmingjiu 发表于 2015-4-6 22:09
您好，我们看了个65年的Wohnung，地段不错，05年翻新的，要不要请Gutachten? 谢谢

总的来说购买老wohung的风险会比haus小很多。因为通常wohnung的维修都是大家均摊，并且翻新都会有详细记录，房主有义务提供记录。你可以仔细看一下。不过不管怎样05年到现在也已经10年了，对于wohnung来说，不涉及地下室车库等等，重点就基本放在屋内是否发霉门窗是否密封等等。一个小时足够看了。时间允许的话（地段好价格合适的房子很容易就被买走了），可以找一个，因为也就百十来块的事情，并不只是单纯检查房屋质量，还可以帮你评估下房价，给出后期装修投入预算，对你的决策有帮助。缺点是地段好的房子通常价格都不太容易讲下来，即使gutachter给出房屋价格，房主也不会轻易让步，也就是说这百十来块钱有可能在后面房款中省不下来。看你预算了。

kaiserswasser

peonyinnov 发表于 2015-4-1 19:55
我也觉得这么新的房子没什么必要请，不少g也都是混得，也有很认真的专挑些小毛病无关紧要。你不如坛子里问 ...

还真是. Gutachter混饭吃的太多. 实际上根本没有用, 除非你确定他是好的Gutachter, 能找到大毛病帮你砍价.