求教大神， 关于贷款问题

流晓咪拓

近期同sparkasse 谈贷款买房问题， 给的angebot有点迷茫，不知道如何选择， 求教了。
2手房， 总价33万， 5到6万首付，贷款27万。
1，fest zinsen 25年 1.8到2，
2， 混合浮动zinsen, 20年， 其中10年期，1,2的zinsen， 10年过后，再谈zinsen, 款额自己定，比如说可以选10万
15年期，1,6的zinsen, 比如说选17万，15年后再谈zinsen, 这样混合还，每月一共还1200左右。
当然2，不知道10，或15年zinsen是什么情况。还是这种angebot太忽悠了。
我倾向于1，但是不知道2有利在哪里。求赐教。谢了

fisch333

周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说

马年好运

同问，一和二到底利弊搞不清，我还以为一好呢，见底了，到点还完。太多学问！谢谢大家！

三宅一生

你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可以还完完全贷款额，但是第二种期限（10年）之内还不完。

那还不完怎么办？没关系，银行无所谓的，他会在期限快到的时候跟你坐下来再谈一次，你那个时候可以根据自己当时手头上的情况，决定是一次还清所有余款呢，还是全部余额和银行再签一个贷款合同呢，还是还一部分之后继续贷款剩下的部分呢。这是很灵活的决定。

至于该选10年还是25年的决定，也并不难，看Zins嘛~ 也许你会觉得最近的贷款史无前例的低，这是没错的，所以你可能是在担心，如果签了10年的，10年之后贷款的Zins没有今天这么低了的话，那10年之后如果再跟银行签贷款付余款的话，利息就会比现在给得多了，所以，你想选1。但你要知道，银行现在给你的这个25年的Zins和10年的Zins之间，有至少百分之0.6的区别。

如果你现在跟他签了25年的，也就是说前面10年，你要每年都比签10年的多付百分之0.6，按照你贷款27万来算，每年至少多付1千多吧，具体是从1600起，每年递减一点点，不多~

如果你现在跟他签了10年的，那每年至少省那个1600欧递减的，可以省10年。我们假设你这十年每年都没有余钱还Sondertilgung，只付每个月那1200还贷款，那到了10年的时候你手头上还剩下21万的余款要付。我们再假设你到时候还是没有半毛钱能一次还银行，于是只能继续全额贷款这21万。最后，咱们再假设到时候德国经济一片大好，贷款10年的利息升到了2.5%，比现在贵一倍多。那么，发生了什么呢？从这第11年开始，接下来的10年，你每年比从一开始就签了25年的，要多给1千多，具体是从1500欧起，每年递减一点点，不多~ 现在看出来了么？你前面10年省下的的利息，后面10年慢慢多还回去，差不多持平，不亏不赚。但只要10年后贷款利息低于2.5%，你就赚了，而如果高于2.5%很多，你会亏。但是你不要忘了，我前面的假设都是最糟糕的情况。正常来说，你每年多少都能还点Sondertilgung，加上升职加薪中彩票爸妈发红包的几率，10年到期的时候，多少也能一次性还给银行一些，这样七七八八下来，10年后你应该用不着跟银行继续贷款21万那么多。即使到时候利息真的超过2.5%，你可能还是不至于每年 比一开始就25年贷款的多给1500那么多。加上前面10年你省下的利息，总的来说，赢面比较大~

如果你觉得我说的有道理，想签10年的，那我最后再给你个建议：不用跟银行现在就说好咱们10年后要如何如何，现在就再跟他签一个之后继续15年的如何如何。10年后那天的灵活性和主动权要掌握在自己手里！现在就跟他谈好了这10年贷款就OK，结束时候咱们再说~ 你忘了，他也不会忘了找你谈的~~ 再说，说不定你换家银行贷款还他剩下的余款呢~

加油咯，祝你顺利！

流晓咪拓

fisch333 发表于 2015-4-1 23:25
周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说

这种有什么优势吗？

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-2 11:32
你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可 ...

解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情况一样吗？银行人员说的是10年和15年的混着，同时laufen，但是金额自己定。但是你说的只是1个laufzeit，比如10年。银行当时说的时候，我们听的不很明白，不太了解两个利率一起进行是个什么情况？

每年还多少钱怎么个算法？比如10年1.2的zinsen,每月1200，一年还钱数就是1200(1+1.2%)*12 ?我觉得你分析的很有道理，如果计算正确，当然先签10年这种比较合算。银行给我们提供给了sondertilgung, 10%。 我们觉得应该每年下来除开还贷的钱，还是可以稍微攒一些的。只是不敢保证一定能还到10%。不过听说如果头一年还不到10%，sondertilgung就会被银行取消，不晓得你知道这个吗，是不是真的。

至于10年之后，如果有余钱能全额还掉本金或者部分本金是最好不过的，只是银行同意还本金吗？或者像你提议的，现在就和银行谈好一个续签15年固定zinsen的贷款。这种情况也可以和银行谈吗？按这种情况，其实有10年之后都要不了15年，或者更少就可以还完，当然是希望，呵呵

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款合同，都是固定利息的，分别是10年期和15年期，总额是27万，至于你想怎么在这两边分这27万，又怎么在这两边分你的Rate，他无所谓。

如果你认同我之前对比25年和10年的例子，你就能轻易的明白，对比这10年和15年的情况是一样一样的，也就是说，还不如27万全指望10年贷款，分给15年贷款合同0欧。也就是说，只跟他签一个10年的就好。

分散两边的唯一好处是：给你10年后的那个决定时刻做个利息保障，即，如果那时候利息高到一个不行，你还有15年那个利息没变过，所以利息损失仅限于10年那个。但如果你对你10年之内Sondertilung的能力稍有信心，同时对德国的经济巨快复苏没有那么多信心的话，果断用不着这个保障~

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还能存出一大笔钱的人来说比较有用。一般人一般合同的话，5%就很合理了。如果你还不满10%，只能勉强还到5%的话，多余的对你没有半点用处。

举个例子，教你一个简单的办法估计自己还Sondertilgung的能力。例如你每年预计能最多攒下不到3万欧，去掉你每个月还他的Rate1200，那就还剩下1万五左右的多余还款能力，这个钱大概就是你的27万贷款的5%多一点。如果你的实际情况和我说的这个例子相似，那你可以果断问银行能否只要5%的Sondertilgung，让他把你的Zins降下来一点。如果银行同意，就跟他讲价尽量降低Zins。如果他说Zins已经最低了，那你就留着你的10%的Sondertilgung，等着中彩票的时候一次还他一堆！

至于还不满下一年是不是会取消，每个银行的实际要求都不同，一定要先跟你家银行问好了！除了这一点要问明白之外，还有一点，就是每年还Sondertilgung的日子是固定的某一天呢，还是只要是这一年，随便你哪天爱还他都行，这个也是每家银行不一样~ 切记切记！

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握在十年之后的你手里，不是今天的银行手里。第二，银行没办法跟你做这个合同，因为他无法预计10年之后的贷款利息，谈贷款合同的利息都是短期有效的，不能预约！第三，所有帐面上一算就知道 每年只还Rate到期还有余额未还完的那种贷款合同，在你的10年期固定利息条款下面，都有另外一条，明显标示着：从10年期后的第一个月开始，余款自动转为浮动式，根据当时的具体利息相应调整。而浮动式贷款的特色就是，你爱哪天还多少都随便你，而且可以任意找一天全部或部分转为固定利息的贷款。这个特色也就意味着，你可以第一天就还他一半，同时告诉他，剩下那半，咱们签个新合同，就来个10年8年吧，利息嘛，你都跟我说说看，让我琢磨琢磨~~

懂了么？

peonyinnov

三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgung的钱放中国做稳定的投资，哪怕定期存款收3，25利率还这里1点几的利息。等到10年后再把这笔钱全取出来一次还清。而且这样做还有个保险的地方是万一失业，两个月不交贷款都要拍卖楼了，那有笔钱在中国定存万一有事也能撑个一两年还房贷没问题，在这段时间里找工作或是卖房都好办。