出租房 关于地价的计算

yvonne.de

一个小公寓出租，新的。现在要报税。那个关于地价的计算，不知道大家是怎么算的，还是用的pauschal的一个百分比。慕尼黑的地价现在很高。是不是同样的地价上造的新房还是旧房也是不一样的应该。可能我没有说清楚。

Anschaffungskosten房价加上nebenkosten的总价减去地价之后的基础上再做折旧。
房价我是4000多一个平方买的，地价我问下来说是要2200多一个平方，那这样就占了50%多，好像不合理。计算方式是不是地价/m2 x Grundstueck x Miteigentumsanteil？

请问高手们都是怎么做的？谢谢大家宝贵经验

还有一个问题请教一下。

关于整个房价的折旧。2013年房子übergabe，在12月出租。2014年来了最后一个账单,是Loeschung Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung...，总计655欧。

假设Wohnungspreis N1
杂费 包括Grunderwerbsteuer，Notar N2
Loeschung Auflassungsvormerkung ....N3 =655euro
地价是B

N1+N2+655 - B = C, C就是折旧的基础。
问题是我这个655的账单2014年才来，我现在做2013年的税，这个2014的账单不能用。那么我折旧的基础C也不完整。我怎么处理这个2014的账单呢？

另外，这个折旧2%是不是按实际发生的月份来算的?就是交房以后的一个月就是1/12算？

谢谢!

shiroki

土地的面积不是你公寓的面积，应该是你的公寓占整栋楼的比例 x 整栋楼的土地面积吧

yvonne.de

shiroki 发表于 2015-5-18 17:53
土地的面积不是你公寓的面积，应该是你的公寓占整栋楼的比例 x 整栋楼的土地面积吧

谢谢。

我的理解是，
公寓占整栋楼的比例等于Miteingentumsanteil.
整栋楼的土地面积是那个grundstueck...
实际上你说的和我写的是一样的。。。

继续求宝贵经验啊

wuxiaojie

地价那么高啊， 其他很多地方只有几百吧

马年好运

wuxiaojie 发表于 2015-5-19 07:56
地价那么高啊， 其他很多地方只有几百吧

是，不少地方就是几百欧每平米，慕尼黑地价太贵了。

waterwasser

慕尼黑还能找到4000多一平米的新房子吗

deutour

waterwasser 发表于 2015-5-19 10:02
慕尼黑还能找到4000多一平米的新房子吗

有啊，在perlach，patrizia公司的新公寓，4800每平米，不嫌弃这区其实很不错啦。

jeditech

建房本身的费用，在慕尼黑和一个两万人口的小镇不会有太大出入，房价的差别主要是因为地价。慕尼黑现在地价这么高，能以50%的房价来折旧，不错了。

waterwasser

jeditech 发表于 2015-5-19 11:23
建房本身的费用，在慕尼黑和一个两万人口的小镇不会有太大出入，房价的差别主要是因为地价。慕尼黑现在地价 ...

买的老房子怎么算地皮价格啊

jeditech

waterwasser 发表于 2015-5-19 11:26
买的老房子怎么算地皮价格啊

去当地政府查Bodenrichtwert。

yvonne.de

waterwasser 发表于 2015-5-19 10:02
慕尼黑还能找到4000多一平米的新房子吗

3，4年前买的

yvonne.de

jeditech 发表于 2015-5-19 11:23
建房本身的费用，在慕尼黑和一个两万人口的小镇不会有太大出入，房价的差别主要是因为地价。慕尼黑现在地价 ...

还有一个问题请教一下。

关于整个房价的折旧。2013年房子übergabe，在12月出租。2014年来了最后一个账单,是Loeschung Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung...，总计655欧。

假设Wohnungspreis N1
杂费 包括Grunderwerbsteuer，Notar N2
Loeschung Auflassungsvormerkung ....N3 =655euro
地价是B

N1+N2+655 - B = C, C就是折旧的基础。
问题是我这个655的账单2014年才来，我现在做2013年的税，这个2014的账单不能用。那么我折旧的基础C也不完整。我怎么处理这个2014的账单呢？

另外，这个折旧2%是不是按实际发生的月份来算的?就是交房以后的一个月就是1/12算？

谢谢!

yvonne.de

有哪位或许知道吗

MUC07

yvonne.de 发表于 2015-5-21 22:07
还有一个问题请教一下。

关于整个房价的折旧。2013年房子übergabe，在12月出租。2014年来了最后一 ...

搭车同问，这个问题我也很关注。

多事之秋

yvonne.de 发表于 2015-5-21 22:07
还有一个问题请教一下。

关于整个房价的折旧。2013年房子übergabe，在12月出租。2014年来了最后一 ...

我觉得折旧的基础应该是((N1-B)/B)*(N1+N2+N3)，因为所有的Nebenkosten实际上是针对房子和地的，所以应该按比例分配到房子上。
13年的时候不能把N3加进去算折旧，14年的时候要把N3加进去算更新的折旧。
折旧应该从Notartermin就可以算起了，只要你原意就是用来出租的，那即便是Leerstand，也可以absetzen Ausgaben的。

yvonne.de

多事之秋 发表于 2015-5-23 20:48
我觉得折旧的基础应该是((N1-B)/B)*(N1+N2+N3)，因为所有的Nebenkosten实际上是针对房子和地的，所以应该 ...

谢谢！

但是房子在notartermin的时候还没有建好，是期房。我理解的是房子建完以后才可以折旧吧？对吗？

yvonne.de

多事之秋 发表于 2015-5-23 20:48
我觉得折旧的基础应该是((N1-B)/B)*(N1+N2+N3)，因为所有的Nebenkosten实际上是针对房子和地的，所以应该 ...

折旧基础不是Anschaffungskosten - Bodenwert吗？就是地皮不能折旧，只有房子本身可以折旧。所以要把地皮先剔除。。我是这么理解的。
你的算法，算出来数字要大于Anschaffungskosten的。。。

多事之秋

yvonne.de 发表于 2015-5-24 10:33
折旧基础不是Anschaffungskosten - Bodenwert吗？就是地皮不能折旧，只有房子本身可以折旧。所以要把地皮 ...

折旧的基础应该是房子部分（按比例算的）的Anschaffungskosten+Anschaffungsnebenkosten+nachtraegliche Anschaffungsnebenkosten。
因为譬如Stadt的费用，Notar的费用，其实是针对房子加地皮的总价的，所以要把房子anteilig的部分的Stadt的费用和Notar的费用算出来

yvonne.de

多事之秋 发表于 2015-5-24 11:34
折旧的基础应该是房子部分（按比例算的）的Anschaffungskosten+Anschaffungsnebenkosten+nachtraeglich ...

我仔细读了读，有点懂了。原来以为这个折旧已经蛮复杂了，一下子又更复杂了。。晕。。。

请问你报税的时候是这样报的吗？

yvonne.de

多事之秋 发表于 2015-5-24 11:34
折旧的基础应该是房子部分（按比例算的）的Anschaffungskosten+Anschaffungsnebenkosten+nachtraeglich ...

你这个算法好复杂，也很绕。我今年先按照下面这个帖子楼主整理的来做了。

https://www.dolc.de/forum.php?mod ... E2%B7%BF&page=1

MUC07

yvonne.de 发表于 2015-5-24 20:06
你这个算法好复杂，也很绕。我今年先按照下面这个帖子楼主整理的来做了。

https://www.dolc.de/forum.p ...

我也觉得这个算法比较简单一些。。。楼主今年报税拿到Bescheid之后来分享一下经验吧~

yvonne.de

MUC07 发表于 2015-5-24 21:56
我也觉得这个算法比较简单一些。。。楼主今年报税拿到Bescheid之后来分享一下经验吧~

我拿到政府给的地价Bodenrichtwert,每平方米的价格，同时还有一个GFZ为1,3的数值，发现越来越复杂。我不管了，先报个30%的anteil看看。2014年的税再找个steuerberater看看

watch

yvonne.de 发表于 2015-5-25 14:18
我拿到政府给的地价Bodenrichtwert,每平方米的价格，同时还有一个GFZ为1,3的数值，发现越来越复杂。我不 ...

这个Bodenrichtwert是向Finanzamt要的么？另外，既然反正也是要报anteil了，何不干脆写个20%试试。。。

大空心菜

Mark下，同关注

yvonne.de

MUC07 发表于 2015-5-24 21:56
我也觉得这个算法比较简单一些。。。楼主今年报税拿到Bescheid之后来分享一下经验吧~

上来反馈一下大家。

我为方便报了25%的anteil，财政局接受了。不过我信里写了因为14年还有账单，13年的先按照这个算吧。

房子当时买的期房4000一个平方，现在应该有个5000到6000的房价了吧。三圈。
问政府要的地价，他们算的是2250欧元一个平方。

taojiasheng

yvonne.de 发表于 2015-7-12 09:30
上来反馈一下大家。

我为方便报了25%的anteil，财政局接受了。不过我信里写了因为14年还有账单，13 ...

请问您如何问政府要地价，哪个部门呢， 去问呢，还是邮件还是如何， 谢谢了