大家算过吗？在德国买房投资赚钱吗？

waterwasser

并非如此 发表于 2015-11-4 20:06
立刻就回本了， 因为没有直接成本， 只要房价涨了就赚了， 房价只要不低于剩余贷款就不亏。
这个0成本 ...

你买了几套房子啦

waterwasser

并非如此 发表于 2015-11-4 22:03
房价的2%以及利息等等杂费都是免税的， 等你真正开始交税的时候，说明你的贷款也还的差不多了

你错了，不是房价的百分之2，是去掉地皮的价格剩下的价格的百分之2，慕尼黑就是地皮贵，剩下房价的百分之2就跟租金差的比较多了，除了前几年可能是手续费利息等比较高，到后面就要交税了，还有房子的维修费之类的还是要另外出的吧，
还有个问题，0首付的话利息很高的，如果想要卖房子的话，银行的利息损失你首先要支付掉的，如果现在房租把还贷等费用都cover的话，说明每个月的tilgung不高，所以贷款期间银行总共利息也是很多的，自己算算利息损失也是很厉害的，抛去税收维修等费用租金收入基本上都还银行利息了
还有租客风险，如果租客一个月拿不出钱的话自己就要出钱补贴给银行和房管费用了，所以所谓的零支出现在说很难

Leannbaby

并非如此 发表于 2015-11-5 09:59
你直接去问finanzberater就好了， 这也没什么秘密，也没什么特殊条件，只要，你有一定的稳定收入即可， ...

那些说是提供零首付的berater最后都说还是要资金的，某个人广告说可以贷120%，结果最后100%都不行。月收入非常稳定，和这个没关。

并非如此

waterwasser 发表于 2015-11-5 18:28
你错了，不是房价的百分之2，是去掉地皮的价格剩下的价格的百分之2，慕尼黑就是地皮贵，剩下房价的百分 ...

世上没有稳赚不赔的买卖， 你的担心都有道理， 但是不是一定会发生， 通过有效的选址，挑选房客， 抓住时机出手，可以降低风险， 我0投入拿到的利息是2.2%,我个人为不算高， tilgung根本不重要， 反正没打算还清， 一切的基点就是房价上涨， 所以没有心理和承受能力的，还是绕道吧。

polo

Leannbaby 发表于 2015-11-6 02:32
那些说是提供零首付的berater最后都说还是要资金的，某个人广告说可以贷120%，结果最后100%都不行。月收 ...

我就是差不多100%。为了凑个还款整数首付了4000。同期一起买房的朋友是贷款110%

vermieten1

并非如此 发表于 2015-11-5 23:17
世上没有稳赚不赔的买卖， 你的担心都有道理， 但是不是一定会发生， 通过有效的选址，挑选房客， 抓住时 ...

0首付2.2很低啊，mm厉害啊，但是我也感觉tilgung重要啊，如果你每个月只还一点点钱，房租当然能把房贷等覆盖掉，但是本金拖到后面10年内的利息比每个月还tilgung高的还贷要多很多的利息钱，外加收入税要多交，如果碰到大修更是一笔费用，维修费等，可能房子10年后升值的钱就是给银行打工的。所以我也觉得0支出这种说法并不妥当，10年之内变数很多呵呵，当然主要还是看投资项目和眼光

Leannbaby

并非如此 发表于 2015-11-5 23:17
世上没有稳赚不赔的买卖， 你的担心都有道理， 但是不是一定会发生， 通过有效的选址，挑选房客， 抓住时 ...

最后是哪家银行贷款？

Leannbaby

并非如此 发表于 2015-11-5 23:17
世上没有稳赚不赔的买卖， 你的担心都有道理， 但是不是一定会发生， 通过有效的选址，挑选房客， 抓住时 ...

这个利率是10年还是15年的

jingnan

并非如此的做法是投机，是投资的高级阶段， 也是危险阶段。

假设他100%贷款，投资了2套房，都是租子正好顶了利息加手续费和维修费。10年后，如果房价涨了50% (这在下一个10年是非常可能的事情)， 10年一到，他就卖房，相当于他10年里白捡一套房。 更别说现在利息极低， 往往交了利息还有剩的了。

当然这是相当悬的了。美国的次贷危机就是这么来的。

并非如此

jingnan 发表于 2015-11-6 10:37
并非如此的做法是投机，是投资的高级阶段， 也是危险阶段。

假设他100%贷款，投资了2套房，都 ...

所以眼光和胆量是很重要的，这是个人问题，所以我从来不怂恿别人买房，因为不是没个人都能承受能力的，不过我三年前就开始了，现在已经收益非浅， 你似乎也是同道中人。

tiantiankaixin

个人认为买房投资要慎重考虑，当地经济是否持续发展，就业人口是否持续增长，也就是房子位置的选择是重中之重，也是所谓的眼光。有问过Finanzberater，买房出租是否税和公正费可以贷款，是否德国也会出现类似美国的次贷危机，当时得到的答案是税和公正费不可以贷，个人要投入部分的，正是这样才能防止产生次贷危机。德国这么大，也会有地区差异，也许会有少数银行可以完全零成本贷，少量的投机行确是会让少部分人赚钱的，但不应具备普便性。

vermieten1

jingnan 发表于 2015-11-6 10:37
并非如此的做法是投机，是投资的高级阶段， 也是危险阶段。

假设他100%贷款，投资了2套房，都 ...

老大你怎么算的，10年卖房就能赚一套房呀，在慕尼黑这么高的房价下，租金抵掉贷款和维修费这类的时候，10年还掉的很有限，还要去掉这十年税上的损失呢，他十年后卖房自己手里能拿到多少呢，比如现在30万的房子，十年后要涨到45万很难说，如果涨的不够多基本上是给银行打工的，涨到太多谁也不好说，毕竟德国很像社会主义国家，极力保护租客利益的，只要德国收入增长的不多，房租也不可能增长太多了，之前几十年慕尼黑房子都没涨过，只是这几年利息往下跌的时候有房价在追涨，现在新楼盘房价增长很有限了，因为利息也在底部了，假如十年后利率涨了很多，风险就很大了，所以还是09年到13年之前买到的房子赚头是比较大的，未来不好说

jingnan

tiantiankaixin 发表于 2015-11-6 10:57
个人认为买房投资要慎重考虑，当地经济是否持续发展，就业人口是否持续增长，也就是房子位置的选择是重中之 ...

欧洲央行印了那么多钱，合理的放钱出路很少。
好比今年退休金提高，就是一种方法。但主要而且稳定的方法是房贷。

所以印了那么多钱，原理上肯定要通货膨胀，可是现在通膨这么低，其实都膨在房产和股市两条路上了。

房产和股市如果塌了，老百姓不会造反，不会怨政府(中国除外)

详细见我的旧帖，为什么现在要买房。

并非如此

vermieten1 发表于 2015-11-6 07:13
0首付2.2很低啊，mm厉害啊，但是我也感觉tilgung重要啊，如果你每个月只还一点点钱，房租当然能把房贷 ...

值不值， 自己分析好了， 每个人感受不一样。
我并不是每个都是0支出， 我自住的就不是，道理很简单，自住的房子利息不能退税， 但是出租的可以，我的月租不仅仅覆盖Rate，还覆盖了Rücklage,我买的都是按时修缮的房子，所以挑房子是最重要，一个合适的房子，一年也没几个，不是你想买， 就能买得，所以我这三年多也才抢到三个而已。而且房价的上涨，也越来越难实现空手套白狼了。

我以前介绍过，抢房不能只看网上， 机会很渺茫，要提前和各个中介大好招呼， 内部提前通知，真正划算的房子，多数不会被登出来， 就内部消化了。

vermieten1

十年后假如贷款利息又回到百分之4了，房贷还有一大笔，愿意买房的人少了很多，房价也会跌的，到时候贷款多的房子风险很大

vermieten1

并非如此 发表于 2015-11-6 11:06
值不值， 自己分析好了， 每个人感受不一样。
我并不是每个都是0支出， 我自住的就不是，道理很简单，自 ...

确实你说的合适的投资房子是最重要的，慕尼黑这样的机会非常稀少，就跟租房一样抢的人太多了，

jingnan

vermieten1 发表于 2015-11-6 11:01
老大你怎么算的，10年卖房就能赚一套房呀，在慕尼黑这么高的房价下，租金抵掉贷款和维修费这类的时候，10 ...

这么往回看吧， 5年前慕尼黑一般公寓在30万左右，现在50万朝上。 五年前买的人，如果卖了，赚了一半应该有了吧？

往后10年，谁也不敢给你保证，都是瞎猜。亏盈不包。

所以才有人总在问，总在观察。自己不肯作主嘛。  

vermieten1

jingnan 发表于 2015-11-6 11:10
这么往回看吧， 5年前慕尼黑一般公寓在30万左右，现在50万朝上。 五年前买的人，如果卖了，赚了一半应 ...

你又提5年前了，我已经说了是利息的原因，利息从百分之5跌倒现在1.点多，谁不追房啊，所以才会过去几年房价增长的黄金时间，很多租房的都改成买房了，以前很长一段时间利息一直在高位的，房价也低，老百姓买房动力也低，但是现在利率不可能再低了，房价也涨无可涨了，如果这十年内利率在涨上去购买房子的需求又会降低了，所以老拿过去几年说事不行的，当然我承认如果很厉害的人能虎口夺肉抢到非常合算的投资那是他的水平，就一般慕尼黑现在的房价水平买来投资没赚头风险倒是很大

jingnan

vermieten1 发表于 2015-11-6 11:19
你又提5年前了，我已经说了是利息的原因，利息从百分之5跌倒现在1.点多，谁不追房啊，所以才会过去几年房 ...

Ok， 我承认现在慕尼黑价格很高了，我现在不会在慕尼黑冒险了。

当然，10年后如果慕尼黑继续涨了，我也不后悔。  

当然，我5年前就在圈里和大家说买房，不知道没买的有没后悔的。

并非如此

vermieten1 发表于 2015-11-6 11:19
你又提5年前了，我已经说了是利息的原因，利息从百分之5跌倒现在1.点多，谁不追房啊，所以才会过去几年房 ...

是不是涨到头了，现在很难说，其实去年就有人说过了， 还是德国砖家说的，可是今天还是大涨， 明年怎样， 过半年就能看出端倪。

Leannbaby

vermieten1 发表于 2015-11-6 07:13
0首付2.2很低啊，mm厉害啊，但是我也感觉tilgung重要啊，如果你每个月只还一点点钱，房租当然能把房贷 ...

只贷10年的话，假如说你十年后准备卖房，那应该贷款先到期吧，你是准备10年后nachfinanzieren剩余的房款来ueberbruecken贷款到期到房子卖掉这段时间吗？

jingnan

Leannbaby 发表于 2015-11-6 11:23
只贷10年的话，假如说你十年后准备卖房，那应该贷款先到期吧，你是准备10年后nachfinanzieren剩余的房款 ...

假设他贷10年，10年后卖房现款还贷。
或者他贷15年。。。

当然不好贷20年，10年时候想卖房，除非房子涨太多了，要套现。

Leannbaby

jingnan 发表于 2015-11-6 11:25
假设他贷10年，10年后卖房现款还贷。
或者他贷15年。。。

贷15或20年的话，10年之后可以解约，但10年的话很不flexible啊。。。而且一般房子贷款先签吧，等到10年后需要nach时，房子还没到10年的免税期吧。

jingnan

Leannbaby 发表于 2015-11-6 11:30
贷15或20年的话，10年之后可以解约，但10年的话很不flexible啊。。。而且一般房子贷款先签吧，等到10年后 ...

我不是那么投机的， 具体你问他吧。  

Leannbaby

并非如此 发表于 2015-11-6 11:22
是不是涨到头了，现在很难说，其实去年就有人说过了， 还是德国砖家说的，可是今天还是大涨， 明年怎样， ...

你的0首付的TILGUNG是百分之几？其实这样挺好的，风险还是可控的，但不是完全没有。比如十年后假如利息上调，经济差。

Leannbaby

jingnan 发表于 2015-11-6 11:31
我不是那么投机的， 具体你问他吧。

我给你消息了说，上次你贴的那个房型的贴，是法兰的27的projekt吧？你已经买下了吗？

jingnan

Leannbaby 发表于 2015-11-6 11:36
我给你消息了说，上次你贴的那个房型的贴，是法兰的27的projekt吧？你已经买下了吗？

不知道你说的哪个，不过我肯定没买。

并非如此

Leannbaby 发表于 2015-11-6 11:30
贷15或20年的话，10年之后可以解约，但10年的话很不flexible啊。。。而且一般房子贷款先签吧，等到10年后 ...

你的顺序不对，实际上，贷款都是notar以后才开始付的， 从付款那天开始算利息和时间的，所以，理论上期间有大约几天的空档，其实这都是不重要的小事，说点大家高兴得，如果房价真的跌了，我随时都可以把房子卖了，不用等10年， 因为等10年是为了免收益税， 如果没收益，自然也就没有税， 止损割肉， 也是有可能的。

我知道哪些打算买房还没买的，天天希望房价下跌，我也期待过，所以能理解这种心情，所以诚实的告诉大家，房市有风险，入市须谨慎， 不过太谨慎了，就怕没机会入市了。

Leannbaby

jingnan 发表于 2015-11-6 11:43
不知道你说的哪个，不过我肯定没买。

介个
https://www.dolc.de/forum.php?mod ... p;extra=&page=1

jingnan

Leannbaby 发表于 2015-11-6 11:45
介个
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这个买了。 涨多少就不说了。