求证：合理房价= 15年的年Nettomiete？

不留名 · 发表于 2016-1-6 02:21

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从多出看到德国有种规则(Faustregel) 就是房子的合理价格在15年的Nettomiete. 也就是比如房子在那个地段，那个情况月租1000, 15年就是1000 x 12 x 15 等于180.000 欧元。那么这个房价应该在18万欧元左右。

请问各位能否根据自己经验评论下这个规则？比较合理吗？

今看一处新房（公寓式），上月刚搞好，各方面不错包括地段。每月冷租1100，找这个价房子应该是20万欧元左右，而房子却卖到了30多万，好像贵了点。活活比那规律说的贵了50%。

谢谢！

findinger999 · 发表于 2016-1-6 06:14

這個就是所謂的租售比。沒有一個明確的標準，屬於相對比較的範疇。租售比的算法，沒有考慮到實價之地價與舊屋之折舊。

findinger999 · 发表于 2016-1-6 06:17

各項稅費的也是變數，所以動態估計下來，上下要浮動3年才能大概滿足相對高的合理區間。

findinger999 · 发表于 2016-1-6 06:23

假設費用不變，沒有折舊的靜態估計，地價不超過總房價的10%，熱門地段的新房租售比，大概30年。

findinger999 · 发表于 2016-1-6 06:26

不要迷信什麼指標，多數情況下，真的去追指標的話，有價無市或是有市無價。盡量多參考當地的實價登錄資訊。

findinger999 · 发表于 2016-1-6 06:30

自住與投資，對於租售比有不同的考量。

kidkudo · 发表于 2016-1-6 09:46

楼上说的对，拿着什么公式套算房屋价值是最不靠谱的，这没有规律可循

findinger999 · 发表于 2016-1-6 11:13

本帖最后由 findinger999 于 2016-1-6 10:15 编辑

findinger999 发表于 2016-1-6 05:14
這個就是所謂的租售比。沒有一個明確的標準，屬於相對比較的範疇。租售比的算法，沒有考慮到實價之地價與舊 ...

折舊跟建築質量（耗材質量，營造方法，等等）與地理條件（乾濕，風，地震區，等等）相關。住宅與商業地產計算方法不同。你要諮詢當地的會計師。

findinger999 · 发表于 2016-1-6 11:19

findinger999 发表于 2016-1-6 05:23
假設費用不變，沒有折舊的靜態估計，地價不超過總房價的10%，熱門地段的新房租售比，大概30年。

房屋租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。

live · 发表于 2016-1-6 11:42

不可能，我们这个区的公寓房价差不多30年的Nettomiete了。

two steps · 发表于 2016-1-6 12:26

这大概是20年前的 faustregel，现在别说乘以15，新房能找到个乘25的就不错了，经常是乘30
旧房子好些，因为折旧下来价格便宜些

amoy · 发表于 2016-1-6 12:47

攒够首付确保每个月房贷中的利息比租同样房子的kaltmiete便宜就可以下手了

wuxiaojie · 发表于 2016-1-6 13:04

15年太少了，至少25年吧，哪有投资回报那么快的

nemos1 · 发表于 2016-1-6 13:16

老祖宗留下来的祖训还是要看一看听一听的。

nemos1 · 发表于 2016-1-6 13:17

不说15年，20--25年还是应该差不多的，要不然泡沫太大，租房就好了。

dian_dian · 发表于 2016-1-6 15:13

nemos1 发表于 2016-1-6 12:16
老祖宗留下来的祖训还是要看一看听一听的。

什么祖训啊？

shiroki · 发表于 2016-1-6 15:31

理论很丰满，现实很骨感

并非如此 · 发表于 2016-1-6 19:42

那个规则是有前提的，那个时候，利率大约在 6% 以上，20万每年的利息要 12000，平均每月1000欧，现在的利息。。。。，你在好好想想

乐水鸣佩环 · 发表于 2016-1-6 19:44

Nettomiete? 那你顶楼的算法就已经错了，要达到Netto 1000，房租Brutto还不得往1200去了？

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