|
楼主 |
发表于 2016-4-3 11:56
|
显示全部楼层
买房移民小心“羊”入虎口
2016-04-03 09:15:04腾讯房产 0 大字
最近几年,海外置业为越来越多的中国高净值人群所接受,要么送子女出国,要么就是投资海外的房地产;无形中惹火了一批移民中介和房产中介们。然而这些费尽心力和财力要移民的中国财富大军真的了解移民本质吗?对于一些中介机构声称“30-50万欧元,全家移民欧洲”的说法,是不是觉得简直就是天上掉馅饼的事儿呢?
近日一则新闻称,北京一女士为了给儿子提供更好的教育机会,花费数百万元人民币在塞浦路斯购买了房产,然而却由于税务等问题,不但最终无法获得永久居住权,反而来房产都被银行抵押,落得“竹篮打水一场空”的结局。
买房、移民是两回事
笔者讲这些,并不是反对移民,更不是反对进行海外投资,而是不赞成不经过深度思考情况下的盲目移民行为;很多国人选择被动“买房”去那些“移民”国家。投资房产,注重的是收益;而“买房送移民”的国家和地区,基本上都是一些经济濒临破产、失业率高、房价抵押价值大幅下跌、货币大幅贬值的国家。这些国家是不值得中国高净值人群和投资者青睐的地区和国家;一旦风险和危机降临,不要说未来的收益,就连保值和变现都很成问题。
欧洲的“四猪国”(希腊,西班牙,蒲萄牙,意大利)买房不能贷款,塞浦路斯等地买房不能够贷款。为什么?因为国家需要“接盘侠”稀释国内的过剩“毒”资产,减轻银行坏账风险;另外,银行认为房产已经不足以成为资金的抵押物,不值钱了。投资者买了那边的房子,想抵押不能抵押,想融资不能融资,想要卖出没人接盘;重金换来的居住权又有什么意义呢?
也有人说,那里现在经济不好,很多国家房价腰斩,不正好可以去“抄底”吗?笔者认为,这还是典型的投机心理在作祟。我们说投资房地产,要考察的不是价格,而是房产的核心价值:土地产权、持房成本、空置率、就业率等因素,都会影响未来的收益,甚至直接影响资产本身的价值。
以希腊为例,5年来,希腊房产价位下降幅度在3成到7成之间。8年前房屋价格是400欧元/平米,现在是100欧元。从价格上看,它真的是很便宜,但钱投得出去了,能收得回来吗?一个典型的案例是,一位希腊本土人士有三套房产,经济危机后,三处房产月租金总共才500欧元,而根据希腊最新的税收政策,尽管他一年的实际租金只有6,000欧元,但他名下的房产需要每年缴纳13,000欧元的税收。我们的高净值人群过去了,只能成为毫无还手能力的绵羊任人宰割。
所以说:做移民选择,是跟纳税主体、养老规划、子女教育规划未来生活相匹配的;做投资呢,是为了获得稳定的投资收益率,以及实现财富安全和稳定收益的一种考量。本身是两码事儿,凭什么认为“鱼和熊掌”一定兼得呢?
税务问题—移民的陷阱
如果是看中移民国生活环境等,是否就可以义无反顾地去做这个投资呢?对于这样的想法,笔者认为一定要反复问自己三个问题:
第一个问题,你是否把将要移民的国家当做了你未来可以养老生活、颐养天年的地方。比如说躺在病床上的时候一招呼,我想吃豆浆油条,身边的亲人或者是护士能听懂你的中文,还能在十分钟之内,把你爱吃的食物放在你的床前。换句话说,那个移民目的地,是不是你真正能够实现养老的地方呢?
第二个问题,就是你要移民的目的地,是否能够让你的子女真正实现自身事业的拓展,以及获得一个很好的生活、很好的就业机遇呢?如果本地失业率很高,企业经营成本很高情况下,你的企业并没有拓展到欧洲诸个国家中,你的子女在本地根本无法开启一个事业的起点,那还不如在国内,因为:有语言环境,有自己的社会资源,开创事业更容易。仅仅因为一个不值钱的“绿卡”身份,就放弃已经在国内的拥有;又或者不能真正生活在那个国家,那有什么价值和意义呢?
第三个问题,你要进行移民的国家,是否能够帮助你实现财富的有效传承。对于西方发达国家,它的遗产税已经确立了。比如英国在32.5万英镑以上的部分遗产税率是40%;在比利时边际最高遗产税率是80%;整个欧洲的平均遗产税率在35%,国人一不小心就落入他国为你精心制定的税务陷阱中。
而且在西方发达国家,税收有着自己的一套“游戏规则”。比如沃伦巴菲特去年获得了5000万美金收入,但是他的征收税率不超过20%。而他的一个秘书,年薪8万美金,但是征收税率却达到了33%。这就涉及到他国的退税机制。很多中国的移民者,如果是技术移民,虽然获得了高薪,却相对应与更高的税率;对于美国的投资移民而言,并不了解这样的税务结构,把财富“搬运”和挪移到美国后,却扮演了用自己的财富为他国“输血”的角色。换句话说,中国的中产阶级移民到海外了,他实际生活品质呢,是这个国家的中低收入家庭的水平了。中国的富豪移民到海外了,由于消费观念、投资观念、教育观念,以及退税的理念,都和这国家相应的阶层不匹配,变成了这个国家的中产阶级。
因此,如果高净值人群准备移民、却没有这方面深层次分析和判断情况之下,盲目移民,就走入一个死胡同。最终很可能白白为这个国家交了GDP,白白为这个国家做出了贡献;而自己仅仅是具有一个居留权而已,是不是有点儿得不偿失了呢?
福利跟你不沾边,适合移民不是你
另外,高福利也是移民的诱惑,但高净值人群需要高福利吗?答案是否定的!比如很多移民公司在跟高净值人群解释的时候称,获得了加拿大的绿卡身份,就可以获得了免费子女教育;然而移民公司不会告诉你的是:在加拿大的富人,根本不上免费的公立学校。他们会花一个15,000~20,000加元去上一个提供更好的教育品质的私立学校。而私立学校是不要绿卡,也不需要移民身份的。我们的高净值人群还在用中国的“户口”“学区房”“划片”等思维去衡量海外的事情,事实上这都是有天壤之别的。他们所接受的信息是过时的、错配的,他需要真正的量体裁衣的制定。这里笔者并不是反对移民、反对去公立学校,而是要提醒投资者和想要移民的人:要明白去欧洲移民,可能对于你的未来的生活会产生翻天覆地的变化。特别是财富的分配方式,财富的传承方式都会发生改变,而你并不一定需要获得移民身份,你同样可以拥有欧洲国家的长期签证,那何乐而不为呢?
综上而言,当高净值人群走出海外的时候,一定要根据自己的财富规模,以及传承的机制,以及各个国家的税率,法律的要求,做量体裁衣的投资规划和移民规划。切实把“投资”和“移民”分开进行考量,否则中国的财富人群很可能就进入一个万劫不复的地方——既没有享受到想象中舒适惬意的生活,财富也在“折腾”的过程中大大缩水。笔者希望所有的投资者朋友,能够正确的看待移民和房产这两个完全不同领域的事情,要有完全不一样的筛选标准和依据;唯有拨开现实迷惑,才能真正挖掘移民的本质,和投资的价值。 |
|