经典问题：买带租客的二手房

moudy

租客住了23年，两口子50多岁上班族，有12个月的kundigungsfrist。房价比隔壁同样的空房便宜15%。

我们自己还在租房，也没其它房产，也不着急一定要搬家。如果买了肯定使用eigennutzungsrecht请他们搬家。

目标是1年之后搬进去，如果有麻烦打官司有律师险兜着，拖个半年一年对我们也没什么影响。
房子租金基本搞定了大部分月供，现在租的房子也住的下，两边的学校也都合意。购物上班现在的房子还方便一点。

这样子下手还有什么问题么？

shadowboy

恭喜终于下手了。你那边不便宜啊
我感觉直接交给律师处理能好点，省心。
1 租客搬走的问题
2 租客有优先购买的问题

moudy

shadowboy 发表于 2016-7-2 16:11
恭喜终于下手了。你那边不便宜啊
我感觉直接交给律师处理能好点，省心。
1 租客搬走的问题

就是贵才考虑这种条件的房子，律师肯定是从第一封kun信开始就要介入的，我现在在盘算万一谈到abfindung该怎么应对，不知道板上有没有过来人能讲讲经验

Yesyes

你直接问租客几时搬了吗？如果就是不搬，你怎么办？

红茶C

就我知道的，一个独居老太太，65左右吧，住了25年，房主给了2万5请出去，是在汉堡的比较中心地段，3zi.70平米大概，可能还没有

moudy

Yesyes 发表于 2016-7-2 17:44
你直接问租客几时搬了吗？如果就是不搬，你怎么办？

还没呢，正在安排，这不是见面之前备战么
万一赖着不走，就Klagen,räumungsverfahren,走个两年流程，反正他的房租也不能少，少了就不是简单的eigenbedarf了

而且没孩子两口住150平米房子本身是不是有必要？没准人家也觉得换个100平房子便宜点，就是没动力呢。

moudy

红茶C 发表于 2016-7-2 17:55
就我知道的，一个独居老太太，65左右吧，住了25年，房主给了2万5请出去，是在汉堡的比较中心地段，3zi.70平 ...

我看的一般是搬家费用，中介费加上交接那一个月的冷租，现在中介费省了吧，单那两项加一起有个5000欧该够了吧

Yesyes

我本身就是租客，我们查到的是原屋主或者他家人和继承人可以自住。卖房的屋主，权利在原租客之后。。但是各地法例可能不一样，各个中介或者律师对此也是不同看法。。所以目前没有绝对的说法。。

pattonoriental

啥律师险管这个

moudy

Yesyes 发表于 2016-7-2 18:18
我本身就是租客，我们查到的是原屋主或者他家人和继承人可以自住。卖房的屋主，权利在原租客之后。。但是各 ...

不对，这个是有绝对说法的，房主在给出足够理由的情况下可以以自主权取消租约，没有租客大于房主的说法。只有miethaus拆分成wohnung零售时租客有十年保护

红茶C

moudy 发表于 2016-7-2 17:03
我看的一般是搬家费用，中介费加上交接那一个月的冷租，现在中介费省了吧，单那两项加一起有个5000欧该够 ...

对对，我忘了，那房主不是自住，是收回来装修，可以更贵租出去，我是看你写遣散费突然想到这事儿，你们自住肯定不用那么多

vermieten1

但是买来的房子打了官司搬进去住的话总觉得很别扭啊，

vermieten1

房子里有怨气，

moudy

vermieten1 发表于 2016-7-2 22:00
但是买来的房子打了官司搬进去住的话总觉得很别扭啊，

我觉得住了23年上班族不会有时间精力让事情发展到这个地步的。打官司又不是说说这么简单，每一步都有后果，输了不光得搬家，还有赔偿问题。

商量个方案大家好合好散才是王道。

caper

买个老房子，便宜15%能省多少啊？3w5w吧。值得把住了半辈子的老人赶走嘛？再说没啥律师险保住房纠纷吧？这边花大钱请律师，别人那边是近乎免费的租客协会。对方要是难搞点，走之前在房子里放点大招，随便修修省的钱就全赔进去了，再说周围都是他们的老邻居，买房子还是开开心心的好。哪有开始就奔着冲突去的。

moudy

caper 发表于 2016-7-5 05:57
买个老房子，便宜15%能省多少啊？3w5w吧。值得把住了半辈子的老人赶走嘛？再说没啥律师险保住房纠纷吧？这 ...

慕尼黑房子贵，15%就是奔10万了。这个是房东整个楼的十几套Wohnung全卖了，不是只买这一套，他们也没有老邻居了，全换人了。他们也不算老人，50多岁上班族而已。也不是赶走，而是买房之前就协议好，两个人没孩子或者孩子大了搬走了，他们估计自己也没必要住6zimmer大房子，可能正有心换小点的Wohnung，当然这些都要跟房客见面谈了之后才决定。另外法律险是包括住房纠纷的。肯定不想本着冲突去，所以我们也看房客是什么样的人再最后决定。

另外临走搞破坏的只能是法盲，不知道修理费用全算他们头上

kidkudo

caper 发表于 2016-7-5 05:57
买个老房子，便宜15%能省多少啊？3w5w吧。值得把住了半辈子的老人赶走嘛？再说没啥律师险保住房纠纷吧？这 ...

你15%放到慕尼黑和汉堡试试？

另外50多岁就老人了？

楼主本来就不着急搬，慢慢磨，不正好

ID520

关心一下租金多少，租金回报率多少。
万一赶不走的话，就当投资了。
如果回报率不高，慎选。

灌水专用马甲

十万差价拿来赶租客怎么也赶走了

caper

moudy 发表于 2016-7-5 08:20
慕尼黑房子贵，15%就是奔10万了。这个是房东整个楼的十几套Wohnung全卖了，不是只买这一套，他们也没有 ...

买房合同上写的是，房屋状态以你最后一次看到为准。不是说完好无损好不好。简单说吧，他搬家的时候地上多磨几下，可以说正常使用磨损。其他的招多了，网上一查一大把。youtube上故事也不少。总之，如果对方愿意搬，或是很好说话，那是很理想的。不过，住了20多年了，圈子都在哪了。不愿意才是大概率事件。我建议你别一开始就想着走律师啥的。再说，你看到的那家律师险包二手房买卖纠纷啊？我听说买新房有和开发商的保险。二手房和私人的还真没听说过。

moudy

caper 发表于 2016-7-5 10:04
买房合同上写的是，房屋状态以你最后一次看到为准。不是说完好无损好不好。简单说吧，他搬家的时候地上多 ...

mietvertrag上有schoeneheit reparatur的规定，再说他要愿意到点走人，地板爱怎么磨怎么磨，全撬了咱都不怕，这点维修的手艺我还是有的，百十来欧换两块地板的事情。除非他把墙拆了暖气管子锯了，做到这份上算他厉害。

不给钱当然有可能不愿意搬，我也不是说一分不出，房价因为他降下来这么多，分点红利是本分。

kidkudo

moudy 发表于 2016-7-5 10:39
mietvertrag上有schoeneheit reparatur的规定，再说他要愿意到点走人，地板爱怎么磨怎么磨，全撬了咱都不 ...

等着m哥上经验贴了

moudy

kidkudo 发表于 2016-7-5 10:40
等着m哥上经验贴了

穷人命苦啊 哪比得了买新房的主

kidkudo

moudy 发表于 2016-7-5 10:42
穷人命苦啊 哪比得了买新房的主

大慕村的房价，我只能仰望

vermieten1

moudy 发表于 2016-7-5 08:20
慕尼黑房子贵，15%就是奔10万了。这个是房东整个楼的十几套Wohnung全卖了，不是只买这一套，他们也没有 ...

能问下他们租金多少，现在外面租金很贵，他们老租户租金低，搬出去换了小房子租金却不减少，谁愿意啊

keepfeeling

建议还是要谨慎，我记得有条租客保护法来着，房产交易三年内不能以自住为理由kun租客，有的城市自己有特别规定，比如杜塞是8年保护。最好还是先咨询律师。

vermieten1

6个房间的房子售价不便宜吧，不如买haus了，这种老房子这么大nebenkosten都要600，700了吧

moudy

keepfeeling 发表于 2016-7-5 12:13
建议还是要谨慎，我记得有条租客保护法来着，房产交易三年内不能以自住为理由kun租客，有的城市自己有特别 ...

这个我前面说了，是整栋楼一份产权，后来把产权切割了，零售wohnung，这时候有保护，三年是BGB规定的，实际各地执行都是7-10年。我们专门跟卖方确认了不是这种情况。

moudy

vermieten1 发表于 2016-7-5 12:15
6个房间的房子售价不便宜吧，不如买haus了，这种老房子这么大nebenkosten都要600，700了吧

亲，haus在慕村方圆20km以内可是80w ab哦，注意是阿布哦不是逼死哦

moudy

vermieten1 发表于 2016-7-5 12:11
能问下他们租金多少，现在外面租金很贵，他们老租户租金低，搬出去换了小房子租金却不减少，谁愿意啊

他那个冷租也是当地mietspiegel水平了，要是换到我这边租80平米的房子，平米单价跟现在差不多。守着地铁站，3个超市和一个超大公园，生活水平一点不降。