租房合同请教

西零零

谢谢两位的回复，后来我又带着新旧合同去咨询了一下，律师说新合同的项目并没有什么违反法律的地方，但和我的旧合同相比确实很多本来由房东承担的责任被转嫁到了我的头上，所以对我是挺不利的。律师的建议是不要签，而且说如果我不愿意，房东是不能强制更新合同的。如果要签，许多条目需要就细节进行补充。

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现在住的房子中国二房东，当初搬进来时合同非常简单，基本就是租了间房子给我，双方的责任义务合同上一概没有。
现在房东说要更新合同，发了新的让我先看看，对如下一条特别有疑问。

Kleine Reparaturen: Die Kosten fuer die Reparatur von Bagatellschaeden traegt der Mieter ohne Ruecksicht auf ein Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Hoehe. Es handelt sich hierbei um die Instandhaltungskosten an denjenigen Gegenstaenden und Einrichtungen, die seinem direkten und haeufigen Gebrauch unterliegen wie Installationseinrichtungen fuer Wasser, Strom, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Rolllaeden, Jalousien, Fensterlaeden und Markisen und Fenster und Tuerverschluesse. Kosten bei Verstopfungen (Kuechenspuele, Waschbecken, Dusche, Toilette) traegt der Mieter.

疑问是，以我个人的住房经验，同时询问了其他朋友，上面提到的这些维修费用，在不存在租客恶意使用的情况下，按理不都该是房东承担的么？
个人经验来说，以前住的房子堵过管道，修过Rollladen，但都是因为老旧和房东的疏于维护造成的损坏，工作人员上门维修的时候当着我和房东的面这么说的，事后房东也没有给我发过账单让我支付修理费。

另外想请教有没有相关法律条款？今天去学校的法律咨询问了一下，对方只说不是房东说要更新合同我就必须要更新，如果觉得不合理完全可以拒绝。但大家都是中国人，不想话说得这么死，所以如果细节上能谈妥的话还是愿意更新的，所以想自己看一下自己的观点有没有法律的支持。谢谢帮助！

marklin

“事后房东也没有给我发过账单让我支付修理费。”那是房东大方！
不过新条款似乎还要加一句
“bis zu einem Betrag von jeweils 120 EUR pro Einzelfall und bis zu 6 % der Jahresnettomiete innerhalb von zwölf Monaten nicht übersteigt. ·

加不加都一样，房客都要支付，小的维修费。

不过，这里的120Euro各地不一样，比如斯图加特市区要125Euro。

西零零

marklin 发表于 2016-11-29 13:52
“事后房东也没有给我发过账单让我支付修理费。”那是房东大方！
不过新条款似乎还要加一句
“bis zu ein ...

那还想请问一下，这个kleine Reparatur到什么程度算小呢？如果大的呢？
另外能否提供你所提到的这点对应的法律条款？非常感谢！

宝宝猪

Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl fuer grosse als auch fuer kleine Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zustaendig. Furr Kleinreparaturen hat er aber nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) die Moeglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschaeden zahlen muss.
Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfuellt sind:
- Es muss sich tatsaechlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
- Die Reparatur darf hoechstens 75 Euro kosten.
- Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und haeufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schaeden an Duschkoepfen, Fenster-, Tuerverschlüssen, Rolllaeden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw.
- In der Kleinreparaturklausel muss ausserdem noch eine Obergrenze genannt werden fuer alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr hoechstens 150 – 200 Euro fuer alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.
Unwirksam, so der Mieterbund, sind Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Genauso unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen der Mieter die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Sache des Vermieters. Der kann bei entsprechender Vertragsgestaltung eben nur verlangen, dass der Mieter fuer Kleinreparaturen zahlt, mehr nicht.

宝宝猪

维修费法律规定是房东承担，但是房东可以和你私下约定，你自愿承担一些常用小额维修费。你旧合同如果没有这个内容，就说明按旧合同你是不用付这些费用的。新合同加了这一条，其实就是变相涨房租啦！

小额维修费的具体金额房东房客可以商量，最高不能超过法律上限，但最低法律没规定，看你自己和房东讨价还价的技巧了。

宝宝猪

marklin 发表于 2016-11-29 12:52
“事后房东也没有给我发过账单让我支付修理费。”那是房东大方！
不过新条款似乎还要加一句
“bis zu ein ...

不是房东大方，合同里如果没有写明租客自愿承担小额维修费，那就是按法律默认的程序走，法律默认是房东承担。

marklin

Kleine Reparaturen 也应该房东承担？

“Höchstbetrag je Einzelreparatur und JahreshöchstgrenzeNeben der sachlichen Eingrenzung muss zur Wirksamkeit der Klausel auch ein Höchstbetrag je Einzelreparatur vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein. Aktuell (Stand 2016) billigen die Gerichte 75 bis 100 Euro je Einzelreparatur und 6%* bis 10%* der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag. Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als aboluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen erhöhen kann.
*6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385”

各地标准还不一样！

marklin

宝宝猪 发表于 2016-11-29 17:06
不是房东大方，合同里如果没有写明租客自愿承担小额维修费，那就是按法律默认的程序走，法律默认是房东承 ...

你说的也对！如果就“traegt der Mieter”， 而没有注明法律规定的最高限额，那么这个合同是由瑕疵的，不过租客究竟该不该付，付多少，那就的上法庭了。
毕竟合同里有 “traegt der Mieter”！
这种情况最好是协商，和房东谈！