100%降低贷款利息的合法非正规手段，竟然很多人不知道！？

并非如此 · 发表于 2017-3-29 15:46

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本帖最后由并非如此于 2017-3-30 14:14 编辑

这里很多人都说自己的利息多少，贷款多少，还经常互相攀比，
这是毫无意义的，利息的高低每天都在变化，最重要的是利息的高低，最主要取决于你的自付的比例，也就是自付比例越高，利息就越低，那些1%以下的，基本都是高自付比例的。
那么如何不花钱就能提高自付比例呢。

就是提高装修费用的比例，装修费是可以算作房产价值的，而且算Eigenkapital, 所以即使比没打算装修，也可以通过装修意向来提高自付比例，有些银行甚至连证明都不要，就能放款，有些银行要证明，但是你只要出示一些报价单就可以了，并不用真的去按照保价单装修。这样很容易就能多个几万欧自付能力。

这个方法，是我在12年买第一个房子的时候（那时候的利息还在2%到4%之间），银行的berater提醒我的，当时我们当地的sparkasse,30000欧以下并不需要证明，所以他就直接写了30000，后来每次贷款，这招都是屡试不爽。希望对大家有帮助。
鉴于很多人没看懂，我在举个例子，
比如你房价是20万，自打算自付5万（不算nebenkosten）, 如果你不装修，你的比例就是就是 25%
如果你打算花5 万装修，那么你的房价就按25万算，你的自付等于是10万，那么你的自付比例就是40%。
也就是说，你没花一分钱，就可以把你的比例从25%提高到40%.

我最后一笔贷款是去年12月签的，这个方法依然有效，不过现在不要证明的银行越来越少了，但是即使要证明，基本上报价单就行。
还有这个无论自助还是出租，都可以，我都是亲自实践过的，别要的太过分就行，很多berater都心照不宣。

在贷款的时候，你只要告诉银行，你打算装修，大约要多少钱，那些装修内容等等，银行会给你一个表格，berater还会给你一些建议。
补充一点:
还有你最好账上有足够装修的剩余现金存款，不然有些银行不相信你。

那些装修费用可以提高房产价值，银行的或者是中介的berater会告诉你，一般浴室，壁炉，暖气，电线，水管，还有墙体等等都算，大部分银行承认厨房，但是刷墙，彩灯系统，还有普通地板等等不算提高房产价值，这个list你可以从任何一个Berater那里获得。我接触过不下10家银行，外加5家中介，没有任何一家是不承认的，不过只限于二手房。

chstc · 发表于 2017-4-15 17:39

本帖最后由 chstc 于 2017-4-15 17:40 编辑

并非如此发表于 2017-4-13 13:53
哪家银行会那么傻逼在实际发放贷款前不要你提供EK已经支付的证明，你一个破报价单人家核销部门除非是吃错 ...

任何项目抵押贷款，银行付钱前一个基本先决条件就是看你自己已经把ek付了。
你用报价单当付款证明给银行，说的不好听叫骗贷。
要说有没有银行能接受，你要硬这么说，也没有什么，林子大了，什么银行都有，傻逼小银行多了。倒是你给大家说说哪家银行内控这么二。让大家都去鲁羊毛。
恭喜你降0.1%利息，第一年节约100块，牛逼！

chstc · 发表于 2017-4-9 00:05

楼主说的银行是自己家开的凯子银行吗？

哪家银行会那么傻逼在实际发放贷款前不要你提供EK已经支付的证明，你一个破报价单人家核销部门除非是吃错药了才会信。多付的钱是要真金白银自己花出去的.

银行利息和EK在总贷款的比例确实有关联，但你要搞清楚人家不是线性的，一般10%-20%一档。简单说就是你EK比列20%和EK比列30%, 利息是一样的。

你说的这个在某些EK比列临界点可能有用，但前提是银行可以接受你多出部分算到总价里面。但实际两个问题，一，银行算的抵押物价格是在市价基础上再打折，你装修钱同样要打折，本来就没多少，折后更少。二，没有可操作性，你说的很多装修东西，都是交房后才能做的，比如厨房。开发商可是等着你付款完才交房的。你没银行贷款怎么付开发商，银行给你贷款，又要看你EK支付证明，你厨房都没装，哪来ek支付证明。

结论就是：楼主你说的这个理论看上去很没好，实际废材。请不要误导群众了.

staffi · 发表于 2017-3-29 16:18

深色 · 发表于 2017-3-29 17:08

给LZ点赞！

kidkudo · 发表于 2017-3-29 17:13

还真没想到
一般装修，楼主算得是哪些项目（大致）？厨房，卫浴和地板么？

并非如此 · 发表于 2017-3-29 17:18

本帖最后由并非如此于 2017-3-29 17:20 编辑

kidkudo 发表于 2017-3-29 17:13
还真没想到
一般装修，楼主算得是哪些项目（大致）？厨房，卫浴和地板么？

厨房，卫浴这两项足以要个几万欧。
你去设计公司，坐下喝杯咖啡，一个浴室的报价轻松上三万，当然，你需要的只是报价单而已

具体的装修，就多了去了，地板，窗户，墙壁，暖气，保暖，水电等等，只有这些硬装，才能提高房产价值，家具不算。

Killian · 发表于 2017-3-29 17:19

感谢分享！！

kidkudo · 发表于 2017-3-29 17:20

并非如此发表于 2017-3-29 17:18
厨房，卫浴这两项足以要个几万欧。
你去设计公司，坐下喝杯咖啡，一个浴室的报价轻松上三万，当然，你 ...

明白，厨房太好搞定。

卫浴要麻烦一些

ERICHANSA · 发表于 2017-3-30 09:10

看不明白
装修费报价单充当EK 这个意思？
银行要5W EK就给我贷款，我没那么多现金，或者我1分首付都不想付，整个5W的装修费报价单就可以了？

liliss · 发表于 2017-3-30 10:18

我估计是用厨房报价多贷款，降低首付比例。第一套房子用用还好，第二套就用不到了。要多贷款，首先要提高收入。

fusion · 发表于 2017-3-30 10:37

这个好像现在不行，或者不一定行，我遇见的情况是装修得贷款可以，但是前提你是eigentum，所以不能用这个作为EK

fusion · 发表于 2017-3-30 10:40

liliss 发表于 2017-3-30 09:18
我估计是用厨房报价多贷款，降低首付比例。第一套房子用用还好，第二套就用不到了。要多贷款，首先要提高收 ...

这是个报价怎么当EK？EK是要真金白银的付钱给银行的呀

liliss · 发表于 2017-3-30 11:20

fusion 发表于 2017-3-30 10:40
这是个报价怎么当EK？EK是要真金白银的付钱给银行的呀

报价不是去当EK，是用来从银行多贷款，来减低首付比例。

可行不可行不知道。

并非如此 · 发表于 2017-3-30 11:43

ERICHANSA 发表于 2017-3-30 09:10
看不明白
装修费报价单充当EK 这个意思？
银行要5W EK就给我贷款，我没那么多现金，或者我1分首付都不想 ...

比如你房价是20万，自打算自付5万（不算nebenkosten）, 如果你不装修，你的比例就是就是 25%
如果你打算花5 万装修，那么你的房价就是25万，你的自付等于是10万，那么你的自付比例就是40%。
也就是说，你没花一分钱，就可以把你的比例从25%提高到40%.

ERICHANSA · 发表于 2017-3-30 11:52

并非如此发表于 2017-3-30 10:43
比如你房价是20万，自打算自付5万（不算nebenkosten）, 如果你不装修，你的比例就是就是 25%
如果你打 ...

嗯和我理解的差不多
从没听说过
我说的自己不拿一分EK不知适用不，还是感谢分享

fusion · 发表于 2017-3-30 12:53

并非如此发表于 2017-3-30 10:43
比如你房价是20万，自打算自付5万（不算nebenkosten）, 如果你不装修，你的比例就是就是 25%
如果你打 ...

哦，去年我问过，装修费不等值于房价，5 万装修费不能把房价提升5万，银行来估价也是以见到为基础，起码我们这里不同意，不过还是感谢提出这么个想法来讨论

paul871017 · 发表于 2017-3-30 13:11

这么一说我理解我为什么当时利息较低了

并非如此 · 发表于 2017-3-30 13:30

本帖最后由并非如此于 2017-3-30 13:31 编辑

fusion 发表于 2017-3-30 12:53
哦，去年我问过，装修费不等值于房价，5 万装修费不能把房价提升5万，银行来估价也是以见到为基础，起码 ...

那些装修费用可以提高房产价值，银行的或者是中介的berater会告诉你，一般浴室，壁炉，暖气，电线，水管，还有墙体等等都算，大部分银行承认厨房，但是刷墙，彩灯系统等等不算提高厂产价值，这个list你可以从任何一个Berater那里获得。我接触过不下10家银行，外加5家中介，没有任何一家是不承认的，不过只限于二手房。

muesli · 发表于 2017-3-30 13:40

哎，楼主咋不早说地。。。。。。

并非如此 · 发表于 2017-3-30 13:44

muesli 发表于 2017-3-30 13:40
哎，楼主咋不早说地。。。。。。

难道你的berater都没问你，你有没有打算装修，这是个常规问题。

fusion · 发表于 2017-3-30 13:58

并非如此发表于 2017-3-30 12:30
那些装修费用可以提高房产价值，银行的或者是中介的berater会告诉你，一般浴室，壁炉，暖气，电线， ...

哦，脑洞大开啊，我的berater当时帮我一阵算，不知道比较了啥，最后结论说我还是买了后，用KFW的装修贷款划算，可能我EK太低，即使加入装修费也没达到降息的那个坎吧

不过谢谢经验分享，下次可以针对性的再问

muesli · 发表于 2017-3-30 14:17

本帖最后由 muesli 于 2017-3-30 14:19 编辑

并非如此发表于 2017-3-30 13:44
难道你的berater都没问你，你有没有打算装修，这是个常规问题。

没有哇，当时就一门心思琢磨屋里的啥东西能算在Nebenkosten里面，不用报税，还这儿问呢，一根筋，跑偏了

，木事，过去了，多谢啊! 下次注意。

liliss · 发表于 2017-3-30 14:18

并非如此发表于 2017-3-30 13:30
那些装修费用可以提高房产价值，银行的或者是中介的berater会告诉你，一般浴室，壁炉，暖气，电线， ...

新房不算吗

并非如此 · 发表于 2017-3-30 14:22

liliss 发表于 2017-3-30 14:18
新房不算吗

我没实践过，所以不能确定，你问问你的berater, 行不行，估计可能也行，比如你说你打算加3万的Sonderwünschen, 这钱你在你自付金额的基础上额外自付，看看能不能降低利息。

ERICHANSA · 发表于 2017-3-30 14:39

并非如此发表于 2017-3-30 12:44
难道你的berater都没问你，你有没有打算装修，这是个常规问题。

Brater问了，我说了要多少钱，比分说2W，他说算3W吧，就没下文啦。

muesli · 发表于 2017-3-30 14:55

现在再回头想想当时确实没经验，尽管那段时间天天泡在各个论坛里房版。Berater 好像也问了，怕他不给贷款或节外生枝，就说只刷墙。他也没再问。那是私人Berater, 拿佣金的，一定心里不知咋乐开花了。

liliss · 发表于 2017-3-30 17:01

并非如此发表于 2017-3-30 14:22
我没实践过，所以不能确定，你问问你的berater, 行不行，估计可能也行，比如你说你打算加3万的Sonderw ...

我觉得能贷给我就很好了还想加杠杆但是在德国不太容易楼主能开谈谈投资二手房的心得吗我前段时间也想试手二手房看中两个一个房东让我混病假去看房还有一个租给难民吓的我不敢看二手房了

rose122333 · 发表于 2017-4-1 09:27

这个信息好！

henrychina · 发表于 2017-4-3 14:29

非常实用的信息，正在考虑第二套。。。是个好办法！

liuhexiaoluo · 发表于 2017-4-6 17:07

muesli 发表于 2017-3-30 14:17
没有哇，当时就一门心思琢磨屋里的啥东西能算在Nebenkosten里面，不用报税，还这儿问呢，一根筋，跑偏了{ ...

没有看懂欸，Nebenkosten是指的什么，为什么买房的环节还要考虑包税呢，你是说出租之后，租金里面的Nebenkosten吗？

liuhexiaoluo · 发表于 2017-4-6 17:12

并非如此发表于 2017-3-29 17:18
厨房，卫浴这两项足以要个几万欧。
你去设计公司，坐下喝杯咖啡，一个浴室的报价轻松上三万，当然，你 ...

我的厨房是空的，我应该在Beratungstermin的时候具体怎么说呢？为什么我说我想马上装厨房，她以为我要更多的贷款，稀释了首付比例。我说从自己的Kapital里面出，然后她并没有理解，没有把这部分按照首付部分来计算，说装了厨房不能把他当作房屋价值，不知道为什么。
是我说错了吗，现场应该怎么表达？

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