[原创] 如何在德国炒房子

并非如此

hannadu 发表于 2017-8-24 09:59
朋友想在慕尼黑4圈内的投资小房，还有可行性吗?    算了下，好像Rendite很难能达到3%了。

感 ...

新房， 二手房没本质区别，你可以把新房当作是0年的二手房看，实际上5年内的二手房比新房可能还要贵，因为房主花了心血和时间在房子上，如果你看着喜欢，不如直接拿下，比新房省心多了，  房子只要过了5年质保， 都是可能要花钱修的，这也是为什么很多新的公寓从第一年就开始收取一些rüchlage的原因， 每个房子都有自己的价值，你只要注意别买贵了就行。 如果rendite低于3%， 如果是按我的算法， 可能还能考虑， 如果是中介算得，实际上就只有2%，这就不是我这种玩法了 ， 那就看你的勇气了

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 10:06
我现在的情况肯定是要100%贷款的，如果要买投资方的话。不知道现在100%贷款还有吗？不是说根据欧盟的法律， ...

刚从银行回来：现在只能贷60％。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 10:55
刚从银行回来：现在只能贷60％。

这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108%, 100%房款和8%的装修款。

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

贷108% 有点夸张吧？！银行有这么大方？还是你的其他房贷已经还完了？！

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 12:40
贷108% 有点夸张吧？！银行有这么大方？还是你的其他房贷已经还完了？！

这就夸张了， 我以前能带出所有的nebenkosten和装修款，现在已经是严格后的结果了， 不要局限于一个银行和finanzberater. 银行的工作人员会在自己的条款下，尽量多贷款给你，你贷的越多，工作人员的佣金就越多。

好好看看我的文章就知道，我是不会提前还钱的。

nemos1

真是大师级的！
我这种没胆的人，还是买基金吧，连买股票都脸红心跳的。

nemos1

直接找银行贷？还是找贷款中介？

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

8％的装修款是怎么计算的？

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

那我来推测一下，LZ单身，无其他贷款，支出小，纯工资收入极高，或是加上纯房租收入后，收入极高。 支出／收入<15％。

Dr.med

掌上移动无害医疗大健康加网下特许经营结合地产运作項目，找合伙人或合作机构，欢迎有钱的，有能耐的，有人脉的，有梦想的……加入创始人团队……Google:dr.med.silei yulu                         Email:dr.med.yu@Gmail.com

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:14
那我来推测一下，LZ单身，无其他贷款，支出小，纯工资收入极高，或是加上纯房租收入后，收入极高。 支出／收入<15％。

你真厉害， 全错， 没有一条是对。
这论坛里认识我的人很多， 我发言不多，但是是个老德国了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 13:50
你真厉害， 全错， 没有一条是对。
这论坛里认识我的人很多， 我发言不多，但是是个老德国了 ...

那么我跪求能零首付贷款的方法，请明示。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:04
8％的装修款是怎么计算的？

你打算要多少钱装修，你就和银行直接说，银行会给你一个表格填的装修内容， 多少都行，放不放款看银行的。
我要的装修款大约是房价的8%， 仅此而已

绿色的田园

我觉得出租房的人家还是要考虑到自己的动手能力，如果家里缺少这样的人才，万事要花钱找serviceleistung解决，还是稍微谨慎点好。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 13:54
你打算要多少钱装修，你就和银行直接说，银行会给你一个表格填的装修内容， 多少都行，放不放款看银行的 ...

那么就是看银行是关键词。如果你有孩子，收入不高，支出又大。你是如何让银行觉得你有还贷能力的呢？还是房子是有国家补贴的那种。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:51
那么我跪求能零首付贷款的方法，请明示。

这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个人的贷款能力，
比如你能贷出50万，
那么只要你买50万以下的房子，你就能0首付。 和房子本身没有直接的关系。
建议在买房之前，找一个finanzberater， 咨询一下你的贷款能力上限。
简单公式， 你年薪的6倍，差不多就是你的贷款能力上线， 这里没有考虑你个人的额外生活负担，如果结婚的按家庭收入算， 没多一个孩子，能力就下降一点。
房租一般银行，按50%的收入计算，所以不是你的房租和放贷，收支平衡，你就能一直贷下去， 很快也就极限了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。
能不能0首付， 要看你个人的贷款能力，
比如你能贷出50万，

那我只能说，LZ的命好。按照你的计算公式算出的金额，我是断然贷不到的。全德没有哪家银行会这么出贷款。高利贷除外。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:00
那么就是看银行是关键词。如果你有孩子，收入不高，支出又大。你是如何让银行觉得你有还贷能力的呢？还是 ...

我的收入在我的行业和经验内算正常。我已经告诉你，如何计算贷款能力， 租金也算一部分收入，以前的房产增值也可以抵押，你的贷款能力， 是在变化中的，好了，在多说一些，又可以写篇贷款方面的文章了，

whoami_sabrina

lz你怎么找到这么好的rendite的呢。我在杜塞周边看房，一般就3.2-3.5，从来没有找到超过4的。还是说你的意思是在小城的rendite能达到这个水平？大城反正房价涨的空间比较大，不必太追求rendite？

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:05
那我只能说，LZ的命好。按照你的计算公式算出的金额，我是断然贷不到的。全德没有哪家银行会这么出贷款。 ...

和你都白说了，居然把银行的规定当作我的命好，
不过我确实命好，这点我认
不过如果你收入很低，那么6倍就不适用， 因为你的生活成本占你的收入比例太高， 具体咨询银行。

kidkudo

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个 ...

年薪6倍，你这个公式是brutto么？

我基本算是按照netto乘以110左右，至少我买第一套房的时候是差不多的。不过第一套是自住。
另外楼主0首付概念，应该是不包含税和notar费吧

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:10
和你都白说了，居然把银行的规定当作我的命好，
不过我确实命好，这点我认
不过如果你收入很 ...

好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷款额度以下的房子，就可以零首付。

在这样的前提下是可行的。

但是，我亲历的贷款程序的确和第二条是相反的。不管是和哪家谈，Finanzierungsberater也好，银行也好，没有房子，他们都说不出所以然。而且，没有谁能不看支出，光看年收入就能计算贷款额的。所以我只能说你命好。

收入很低（Netto<1000)，支出占的比例大，这根本就是贷款死穴，不用咨询了，咨询也是浪费时间。

并非如此

kidkudo 发表于 2017-8-24 14:21
年薪6倍，你这个公式是brutto么？

我基本算是按照netto乘以110左右

那时我自己瞎估的， 具体问银行比较准。
任何人的年薪不一样，每月支出不一样，理论上按每月剩余的闲钱算才对， 但是很多人自己估计都不知道，自己每月的剩余是多少。

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个 ...

我觉得银行主要还是看房子，你的还款能力是随时可以发生变化的，包括疾病，失业，等等，这个时候银行就指望着把房子收回，并且能够拍卖出相应的价格。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:22
好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷 ...

你真是有点死脑筋， 其实不太适合投资房产。
我在指点你一次。
你随便在市场上找一个，你想要的差不多的房子，就可以去开贷款证明了， 然后拿着这个证明，就能更快的卖到下一个真正心仪的房子。

至少postbank就可以提前咨询自己的贷款能力， 只要你是他的客户，不过那个咨询不准。
还有interhype也可以，

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 14:23
我觉得银行主要还是看房子，你的还款能力是随时可以发生变化的，包括疾病，失业，等等，这个时候银行就指 ...

房子值不值那时房子的事， 你能贷多少和房子值不值关系不大，房子不值，银行就不会贷给你了，一半银行对房子价值是要简单评估的，只有房子和价格没大问题， 才考虑你的贷款问题，

whoami_sabrina

我从13开始的

lz你这是什么意思啊？

并非如此

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:44
我从13开始的

lz你这是什么意思啊？

现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买到超过6%rendite的房子，当然这个和地点有关，而且不能只看rendite,lage还是第一位的。
我重新编辑了文章末尾，你可以看看我是怎么找房子的。

whoami_sabrina

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:22
好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷 ...

这点我也疑惑。当初买自住房时也是想让hausbank先看看贷款额度，他们非说等你有具体购房意向再来，我觉得简直神经病，不了解贷款潜力，怎么找合适的房呢？不过后来还是顺利找到房贷到款了。

这次想买投资房，去了上次贷款的银行，BA倒是很nett地帮我计算了我的额度，这样才能考虑买什么样的房啊。要是额度30万，我看50万的房不是有毛病吗？

感觉一个银行一个BA，一个风格，多找找吧

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

刚刚看了你的找房技巧，基本就是大家找房的途径吧？不过还是很想问下搂主，那些地区还会有rendite 这么高的房子。