[原创] 如何在德国炒房子

Joey96 · 发表于 2017-8-25 17:30

并非如此发表于 2017-8-25 15:40
这房子是没有地皮的，你可以查一下你们当地的每平的地皮价格，每平的地皮价格*房子的平米数（反正你也不 ...

多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市。能否指教为啥这种没地皮的房需要加入地皮价格再估算？另外，如果准备0首付的方式操作多套的话，是以个人的方式还是注册公司的方式运作好？我理解如果公司的话，可以把个人财产和投资房隔开，这样万一将来房价下跌，资不抵债，公司可以以破产的方式清算。是不是如果按照公司的方式来，不容易实现0首付贷款？

cicibaechtold · 发表于 2017-8-27 09:19

并非如此发表于 2017-8-25 15:42
当然要考虑距离，这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里，你确实不能再本地买房投资，要去最近 ...

楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只是那里的公寓价格已经很高，租售回报率都已经很低了。楼主投资的房子是不是都是以公寓为主？有没有独立房？

great · 发表于 2017-8-27 10:29

LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限制为同城不要远程操作，只能说LZ很幸运

nemos1 · 发表于 2017-8-27 15:31

great 发表于 2017-8-27 10:29
LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限 ...

不是保守，而是现在的形式已经变了，现在主要的几个大城市，bruttorendite有3就是不错的了，7是不要想的了。

并非如此 · 发表于 2017-8-27 17:25

Joey96 发表于 2017-8-25 17:30
多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市 ...

因为没有土地，那么在同等条件下，对待没有土地的房子要更严格，你要知道，这样的房子，以前在房市不景气的时代，是非常便宜的，基本上就是个贬值货，在上涨的时候会跟着一起疯狂上涨，但是一旦下跌，肯定是跌的最快的，所以除非低于同类房产很多，否则不要考虑。你还要关注，租期还有多少年，以及到期后的处理，这些都在当年的合同里，研究起来很麻烦。

并非如此 · 发表于 2017-8-27 17:28

cicibaechtold 发表于 2017-8-27 09:19
楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只 ...

全是公寓。看过几次mehrfamilienhaus,可惜没能拿下来

，我同意要买的房子是我实际购买到的3倍以上。

ZSWX · 发表于 2017-8-27 19:49

我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

nemos1 · 发表于 2017-8-27 20:08

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

觉得这个说法只对慕尼黑，汉堡这样的城市有效，尤其慕尼黑，现在的rendite真的很低很低。

并非如此 · 发表于 2017-8-28 11:07

本帖最后由并非如此于 2017-8-28 11:16 编辑

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当租售比小于1:25, 也就是rendite小于4%就算是泡沫的开始，当然这个是个极其保守的数值，根据不同城市可以自己调节，但是任何地区，都有划算和不划算的房子，其实每年都有低于市价的房产出售，你能不能拿到手才是关键。我顶的标准适合我所在的地区，不过如果你看平均值，我所在的地区的rendite也低于4%，甚至接近3%，但是我总能拿到高于5%甚至更好的房源，这些房子都在中介手中，内部处理，并不一定出现在网上，当然网上也会出现，但是竞争者的数量就会翻几倍。我文章里也提高预期派，这些人只是在赌房价的涨跌，而我的方式较保守，既使房价不涨，损失也不大，即使利息上涨到4%，也不必惊慌，风险和收益永远是对好基友。

Joey96 · 发表于 2017-8-28 12:14

并非如此发表于 2017-8-28 11:07
rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当 ...

楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。

并非如此 · 发表于 2017-8-28 14:31

本帖最后由并非如此于 2017-8-28 14:38 编辑

Joey96 发表于 2017-8-28 12:14
楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。

抱歉，我没有公司操作的经验，
但是可以想象的是，如果你以公司名义贷款，你拿什么取信于银行，你的工资单肯定没有意义了，
据我所道，年赚10几万的餐馆老板，如果不靠资产抵押，其贷款能力还不如我的一半。
如果你是买破房子，装修出售，那么一公司名义较好，这么做的人也很多，这样你可以享受很多公司的税收优惠，比如以公司名义买车，等等。

ZSWX · 发表于 2017-8-28 21:42

同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售时，差别就会显现了。

suker333 · 发表于 2017-8-28 22:25

大师出手, 必为精品。赞一个!

并非如此 · 发表于 2017-8-29 10:47

ZSWX 发表于 2017-8-28 21:42
同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售 ...

你正好说反了吧，如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大，就没人去买60年代的了。正因为有差距才会被人考虑，其实房子是那一年的不重要，重要的是升值的比率。
如果你花30万买一个房子，每年涨10%，肯定比花30万买三个房子，每年涨10%划算，算然收益一样，但是管理成本不一样。
但是，如果你买个3个房子的收益每年涨12%，那么那个划算，就要看个人的投资斌性了，至于是那个年代的房子，不重要。不过如果你看历史数据就会发现，在房价快速上涨阶段，老房子涨幅要快过新房子，理由就是地价的上涨和房子本身关系不大，地价越高，房自本身的价值和装修的费用，占比就越低，比如慕尼黑， 4年前的60，70年代的老房子价格几乎都翻倍了， 4年前的新房，价格可还没有翻倍。不过，一旦进入下跌通道，老房子跌的也快。
就看你的投资策略是什么了。

Memphis · 发表于 2017-8-29 11:35

看了楼主的经验之谈，估计楼主主要是投资二手房。虽然年收益率比较高，但当中的维修，管理成本也不容低估。投资白菜房和白玉房，打交道的租客群是有很大区别的，这里也要考量不同的投资风险。这几点我想楼主定有切身的体会。

山大君 · 发表于 2017-8-30 09:48

楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2 计算，540 欧冷租吧，如果 Rendite 5%反推，售价只要 108000 欧。但试问，有这个冷租的城市，找得到这个售价的房子么？如果哪里算错了，请告知。

葱白小小 · 发表于 2017-8-30 10:29

山大君发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2 ...

俺有看到过这种比例的wohnung
但是实在太老了
六几年建造的
虽然公共区域还算干净整洁
但是怎么看都是风烛残年
当时俺老公想买来投资
被俺死拉活拽住了
另外这种房的租客群的整体素养和经济能力确比较偏下

loveorola · 发表于 2017-8-30 11:02

山大君发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2 ...

lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！

山大君 · 发表于 2017-8-30 11:04

loveorola 发表于 2017-8-30 11:02
lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！

哦，帖子太长，没每页都看，就看了第一页他写的，现在知道了。

jkklmyt · 发表于 2017-8-30 20:14

并非如此发表于 2017-8-29 10:47
你正好说反了吧，如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大，就没人去买60年代的了。正因为有 ...

楼主你好！我有些不明白，地价高房子价值占比低的话，百分之二的折旧也就是免税额就少了，这样不是不合算吗？
我理解投资房要尽量减少地价的占比，也就是单位地块建筑面积越多，交的地税越少每年折旧绝对值越大，不知道对不对？请楼主指教。
谢谢！

pinpin · 发表于 2017-8-30 21:09

按楼主的算法，rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能，不论新房旧房，德国过去这几年房价涨的比租金要多得多，利息再低，但是房价高高在上。

另外在计算rendite的时候，对于房况不好的六七是年代的老房看似有房价低的优势，实际上如果碰到大修，尤其是高层的大修，一年的房租有可能都没了，ruecklage根本不够用。

并非如此 · 发表于 2017-8-30 22:29

jkklmyt 发表于 2017-8-30 20:14
楼主你好！我有些不明白，地价高房子价值占比低的话，百分之二的折旧也就是免税额就少了，这样不是不合算 ...

土地在计算税收时的价格远远低于市场价，而且，你的折旧的2%从购买那天起，就固定了，以后土地价格上涨和你的折旧无关，其实投资房产可以忽略所得税的问题，除非你是25万年收入以上的高收入群体，用房子的支出来抵税有很大的意义，否则，你主要看中的依然是房价的上涨趋势。

并非如此 · 发表于 2017-8-30 22:33

本帖最后由并非如此于 2017-8-30 22:40 编辑

pinpin 发表于 2017-8-30 21:09
按楼主的算法，rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能，不论新房旧房，德国过去这几年房价涨的比租金要 ...

我强调过很多次，看房子不仅要看rendite,还要看房子的状态和维修记录，对于有经验的人来说，维护房子的费用并不是不可预估的，尤其是那些统一管理的房子，每个房子都有它的价值，修过的，没修的，自然会体现在价格上，及时买后修，也不要紧，只要房价上涨，你维修的钱也会提升房产价值，所以这事还是看眼光，至于能不能找到划算的房子，看你个人的运气和手段了。
顺便举个例子，比如在同一wohnpark,同样的两个楼。一个做个新的保暖，一个没做，两个差价2万，而实际上做保暖的那个，只要支出1万欧即可，如果你心中有数，就会知道那个房子更划算，你花在房子上的维护费是不会白花的，都回体现在房价里面，你出售的时候，就会受益。

患得患失 · 发表于 2017-9-1 14:07

好崇拜楼主。。。这眼光，这魄力，这技术~正准备开始看房子，觉得要注意的东西太多了。。。

jkklmyt · 发表于 2017-9-1 21:57

并非如此发表于 2017-8-30 22:29
土地在计算税收时的价格远远低于市场价，而且，你的折旧的2%从购买那天起，就固定了，以后土地价格上涨 ...

谢谢楼主！学习了！

jacker · 发表于 2017-9-4 20:21

新房的话，百分之三利润值得入手吗？

随心锁欲 · 发表于 2017-9-5 17:42

写得挺好，有时候跟别人解释出租房要多贷款还真不是件容易的事！

leon_z · 发表于 2017-9-8 11:43

eleven1011 · 发表于 2017-9-15 15:18

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 15:01
我目前在杜塞看了一套小俩居，就是3房的wohnung，70米出头不大，采光超一流，地点属于城市里的dorf，环境 ...

我理解的他说的是不指望卖房赚钱的小城市，靠租金收益来赚钱，而不是像杜塞，慕尼黑，汉堡，法兰克福这样房价飞涨的大城市，像这样的城市只要地段好，房价一定会涨，且很可观，但是在这样的城市你想找到5%以上的简直是只有0.01%的概率，找到了算你运气好的那种，一般也就3%左右。

我理解LZ也就是早期进入的早，现在再想找这样的房子只能在一些小城市或者大城市周边的卫星城了。

cjiajia · 发表于 2017-9-15 15:46

我觉得看rendite 根本没啥意义，看中国的北京上海１０几年前都是２％收益率，１０几年后番了多少倍。如果说国内rendite非市场经济，没有意义，看LONDON， PARIS， NEW YORK 这也最多２％，过去５年都没少涨, rendite只有对于主要依靠租金来还贷的人有意义.

主要看房子的上涨空间

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