买新房出租，高Tilgugn低利息还是低Tilgung高利息呢？

Erteilung

11.05.2018 更新
问了几个银行，因为首付少，问了几个银行房贷情况， 大家看看哪种方案呢。
1）当前自住房的 Zins 1.75%但是还款额高2.5%Tilgung，月供1850，租金只有1300 左右，差价近600。
2）Hausbank老客户，Zins 1.99%但是可以最低1% Tilgung，月供1300，租金抵消月供了，投入钱少。

和银行只谈了一轮，都还没拿到Zushlag。


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看了个新的期房，2年后建成，预期能租金1300欧每月，月供需要1850，也就是说每月需要自己出近600欧。
贷款金额比较高，利率是给的是1.5%。
大家觉得这种情况值得投资吗？
等候大家的建议。

nemos1

酸黄瓜 发表于 2018-4-30 22:18
这样的房子买到手就是为了 长期投资 关键功能就是减税 如果高收入 是可以考虑 每月亏利息  加上2个点的折旧 ...

确实，如果本身收入比较高，而且又有其他的投资收入，这样的房子买了可以部分合理避税，因为每个月额外搭进去的月供。
但是每个人也要考虑自己的实际情况，比如收入会不会因为Elternzeit, Familienangehörigen Pflegen, Sabbatical 之类的使收入降低。

Galenos

算租售比。

比如，如果你的房子100万欧元，你月租只是1300欧元，那就太亏了。但如果你的房子10万欧元， 而月租1300欧元， 那太值得投资了。

nemos1

新房的租售比肯定很低，大概2，5%就了不起了。况且每个月还要搭进去600块钱，风险也比较高。

Erteilung

nemos1 发表于 2018-4-30 21:58
新房的租售比肯定很低，大概2，5%就了不起了。况且每个月还要搭进去600块钱，风险也比较高。

谢谢啊，新房的租售比的确低，旧房租15欧，新房最多租17/18欧每平米吧。
最大的风险是月供不上吧，这时候银行是收回房子？

Galenos

如果几年后升值一倍，那也是很值得投资。

nemos1

Erteilung 发表于 2018-4-30 22:01
谢谢啊，新房的租售比的确低，旧房租15欧，新房最多租17/18欧每平米吧。
最大的风险是月供不上吧，这时 ...

月供不上，那肯定就是银行收房了。你最好评估一下自己的职业前景，自己长期失业的可能性多大。不过，如果真到这一步可以贷一些freie Verwendung 顶一下，毕竟只有600块一个月，直到找到新工作。但是这样的投资有点太提心吊胆了，我个人不会做。

酸黄瓜

这样的房子买到手就是为了 长期投资 关键功能就是减税 如果高收入 是可以考虑 每月亏利息  加上2个点的折旧 可减税

Erteilung

nemos1 发表于 2018-4-30 22:16
月供不上，那肯定就是银行收房了。你最好评估一下自己的职业前景，自己长期失业的可能性多大。不过，如果 ...

谢谢回复和建议。

Julianliu93

最好不要出现负现金流吧。楼主你也可以只还利息或者贷的时间长一点。我之前的房主是只还利息，最后靠卖房的收入把本金还了。我以前不理解，但实际算算其实优势很大，我们中国人老是喜欢赶紧还完贷款，其实这思路并不对。

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酸黄瓜 发表于 2018-4-30 22:18
这样的房子买到手就是为了 长期投资 关键功能就是减税 如果高收入 是可以考虑 每月亏利息  加上2个点的折旧 ...

想法也就是长期投资，然后每个月投入的钱算作是继续或者资金定投了。
风险是两个：未来大城市周边房价趋势，估计翻倍很难了；十年后的利率，如果利率上调，房价估计就原地踏步了。

nemos1

Julianliu93 发表于 2018-4-30 22:41
最好不要出现负现金流吧。楼主你也可以只还利息或者贷的时间长一点。我之前的房主是只还利息，最后靠卖房的 ...

也要看年纪的吧，我不好跟你93年的比。。。

Erteilung

Julianliu93 发表于 2018-4-30 22:41
最好不要出现负现金流吧。楼主你也可以只还利息或者贷的时间长一点。我之前的房主是只还利息，最后靠卖房的 ...

这是银行的硬性要求啊，每月最低还款额了，下次要不换家银行，减少Tilgung，这样就可以不出现负的现金流了！

Erteilung

nemos1 发表于 2018-4-30 22:44
确实，如果本身收入比较高，而且又有其他的投资收入，这样的房子买了可以部分合理避税，因为每个月额外搭 ...

其他也没有太多的投资收入，
贷款金额高， 银行提高了Tilgung所以导致了每月还款额很高了！
所以收益完全与以后房价是否会上涨了。

公子肥

买这个房子就是赌以后房价上涨能覆盖掉这部分亏损吧。

投机是中华民族的传统美德。

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公子肥 发表于 2018-5-1 09:24
买这个房子就是赌以后房价上涨能覆盖掉这部分亏损吧。

投机是中华民族的传统美德。

所言极是，风险肯定是有的了。

千影

1300的租金，还得交税，估计到手也就1000了吧

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千影 发表于 2018-5-1 17:36
1300的租金，还得交税，估计到手也就1000了吧

觉得可以减税啊，年收入是负的啊。
房租 -房屋非地皮折旧后金额*2%）-利息-修修补补

江南织造

你交房前起码1年多每个月要交1850欧，这个时候还没有房租收入

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江南织造 发表于 2018-5-1 18:59
你交房前起码1年多每个月要交1850欧，这个时候还没有房租收入

对的，所以还得备点余粮应付这一年多的额外1850欧支出啊。

great

月供多不怕，如果大部分都是还银行贷款的钱，只要你确保不断供，贷款的钱反正迟早要还的。
如果月供里面大部分是贷款利息，租金就是平衡利息的话，那就没意思了。

Erteilung

great 发表于 2018-5-3 08:22
月供多不怕，如果大部分都是还银行贷款的钱，只要你确保不断供，贷款的钱反正迟早要还的。
如果月供里面大 ...

月供多，现金流就少了啊：（
一切都是要提高收入啊：）
房价坚挺就没问题

rococo_lin

租售比-利息>2%吗？是的话可以考虑。租售比，需要把所有交易税费和装修费用等算进去。现在这个时间点，德国大部分地区房价在高位，未来几年翻番概率不大。不过还是看个案的，不能一概而论，这时候就拼眼光了。

great

Erteilung 发表于 2018-5-3 21:47
月供多，现金流就少了啊：（
一切都是要提高收入啊：）
房价坚挺就没问题

也不完全是这样的，月供多少其实是长痛短痛的问题，除了现金流，还看利率。
如果你留着现金也没有别的好的投资方式，真不如提高月供，早点清掉贷款，同时高月供付的总体利息也低很多。房价是否坚挺只要你不卖跟你没关系，都是纸面上的赢负。

jingnan

现在很多新房， 开发商把回报压到2.5%左右，  如果考虑到现在利息在1.6%左右， 作为投资真的没有吸引力了。

只能作为投机。

另外要考虑到， 现在国家政策也看上了房地产这块蛋糕， 不定哪天加什么税。
欧洲央行继续印钱的政策， 不知道还能坚持多久。

Erteilung

jingnan 发表于 2018-5-4 09:31
现在很多新房， 开发商把回报压到2.5%左右，  如果考虑到现在利息在1.6%左右， 作为投资真的没有吸引力了。 ...

谢jingnan的中肯反馈，除了房产外，mm有研究其它投资机会，可以分享下吗？
只是感觉工资每年跑不赢通胀啊。中年焦虑和压力吧。谢谢哈

lavenderff

jingnan 发表于 2018-5-4 09:31
现在很多新房， 开发商把回报压到2.5%左右，  如果考虑到现在利息在1.6%左右， 作为投资真的没有吸引力了。 ...

现在房产税租客交，如果税率升高，可以涨NK吧。就怕立法改成必须房东交。

Erteilung

谢谢大家，怎么看资金流水的事情，还有银行给了Angebot，一般都能拿到Zu吧？