请买房达人帮忙看看二手wohnung这样的业主协会可以买吗

梦旖旎

小白又来问了。。
这周看了两个房子，都发来了过去三年的Jahresabrechnung, Wirtschaftplan, Eigentuemerversammlung等。。 花了一下午去看，还有很多看的不是很懂或者不理解的地方。就是每个词都理解，但是连起来就不懂为什么了.. 譬如其中一个是两个楼共同的业主协会（Keller 是连着的), 一共33个业主，有一段是“von insgesamt 38 Eigentümer sind 30 Stimmbrechtigte Eigentümer bzw. deren Vertreter anwesend. Daraus resultierend sind von insgesamt 1000 Miteigentumsanteil 797 Miteigentumsanteil vertreten”.. 完全不明白这个1000是哪来的，怎么算出来的。。
因为我实在对这些没了解，是不是可以请人专门帮忙看这些文件？如果可以的话是请律师吗？还是之后找Gutachter的话可以帮忙看？

还有另外一个公寓是一个小区好几栋房子90多个业主组成的业主协会。每个房子里的住户投票决定这个房子的所有维修，小区的维护就是大家一起投票。请问这样的公寓买起来的话会有什么弊端吗? 公寓什么都好，就是这栋楼一个房屋公司拥有三户公寓，另外两户公寓属于同一个业主，剩下就这一个公寓。先谢谢大家的帮忙啦。感激不尽！

6855698

顶起吧

梦旖旎

6855698 发表于 2019-3-24 21:21
顶起吧

谢谢

mirandayan

38个业主中有30个同意，代表的房子所占的比例是797/1000.
看不看得懂这些也没太大关系吧，房子状况好价格合适就差不多了。
Jahresabrechnung主要看房子有多少Rücklage，房子是否有大修过，之后是否计划要大修
每个月的Wohngeld是多少，加上每月还贷，每个月压力大不大

kidkudo

1000是所有业主的基数，这是wohnung里常用的用来投票的计数。不论你多少户，总数都是按照1000为计，作为分母。然后投票的时候算出一个比例，换算成千分之多少。一般业主大会开会对某个thema投票，总数必须超过三分之二，也就是666/1000

业主大会文件不用全部看懂，因为很多议题和房子本身无关。关键看有没有大修过，wirschaftplan是否合理，Rechnung是否和wirtschaftplan贴近，是否有法律纠纷在。

最关键的是我觉得你还要看看你的邻居是否好相处，否则这个问题很大。我们业主大会开了3次，每次楼下两个老太太都要吵架。

oldyy

Miteigentumsanteil一般就是按面积来算了。简单的说 比如这个楼的总面积1000的话，你那套房子80平，如果你出席了业主大会，那就是有80的Miteigentumsanteil参与了这个会议

梦旖旎

mirandayan 发表于 2019-3-26 19:23
38个业主中有30个同意，代表的房子所占的比例是797/1000.
看不看得懂这些也没太大关系吧，房子状况好价格 ...

非常感谢解答！公寓是58年的，但是kernsaniert。从14年15年换了电路，墙面，铺了地板什么的。也有新的Gasetageheizung，换了新的暖气片。但是energyausweis上写的是300多，可能因为还没申请新的energyausweis，不知道现在是多少。这个状态算好吗？还有就是这个小区好多公寓都是vonovia这个房地产公司的，所以觉得环境有些复杂。不知道之后再想卖会不会难卖。预计自住也就五年左右吧。。

梦旖旎

kidkudo 发表于 2019-3-27 16:41
1000是所有业主的基数，这是wohnung里常用的用来投票的计数。不论你多少户，总数都是按照1000为计，作为分 ...

谢谢解答! 我现在住的楼里也大多都是老太太，感觉老年人作邻居又安静又省心 就是不知道如果业主大多年纪大的话会不会不舍得投钱修缮或者改进房子呢

kidkudo

梦旖旎 发表于 2019-3-27 22:31
谢谢解答! 我现在住的楼里也大多都是老太太，感觉老年人作邻居又安静又省心 就是不知道如果业主大多年纪 ...

老年人还真不一定省心

很多人对吵闹有神经质的反应，一点动静就会找你

如果你不是住一楼，还是要考虑下的。我遇到太多这种人了，无论以前租房，还是现在的邻居
至于修缮这个，只要业主大会投票多数赞成，即使你不愿意，也必须给钱的。

utt

耗能好高，当然是以前的数据，即使换了新的电气暧地板，但最重要的窗户，门，外墙保暖这些都没看到。58年的房子，其实和人差不多，保养得再好，涂再多粉，也是老的。

great

kidkudo 发表于 2019-3-28 08:10
老年人还真不一定省心

很多人对吵闹有神经质的反应，一点动静就会找你

对的，老年人邻居多就等着做噩梦吧，他们每天没事就是最大的武器，如果遇到性格古怪点的，就等着被虐吧，警察都绕道走

深色

梦旖旎 发表于 2019-3-27 23:23
非常感谢解答！公寓是58年的，但是kernsaniert。从14年15年换了电路，墙面，铺了地板什么的。也有新的Gas ...

vonovia是德国最大的私人房屋出租公司，名声很差，离他们远点的好， 以后要是房子整修等等的事情，LZ的投票权跟没有差不多，vonovia说修就得修，说不修你也没有办法

梦旖旎

深色 发表于 2019-3-28 19:09
vonovia是德国最大的私人房屋出租公司，名声很差，离他们远点的好， 以后要是房子整修等等的事情，LZ的投 ...

我也是担心这个，所以还在犹豫。主要是这个Wohnung地段非常好，靠近neuss市中心又不吵闹。去杜塞工作也很方便。想着自住也不会超过五年，但就怕之后卖不掉。。58年的房子加上复杂的业主环境，有点让人望而却步。唉，找到个合适的房子真难。。

梦旖旎

kidkudo 发表于 2019-3-28 08:10
老年人还真不一定省心

很多人对吵闹有神经质的反应，一点动静就会找你

我楼上的老太太倒是挺好，我养了狗有时候会叫她也没说什么。不过特别喜欢趴在窗户那里看热闹，八卦什么都是第一个知道哈哈哈。碰到好的邻居是最好的了，但是看房一般没机会跟邻居打交道，如果贸然去敲门感觉也很奇怪。。感觉只能碰运气了

梦旖旎

utt 发表于 2019-3-28 08:46
耗能好高，当然是以前的数据，即使换了新的电气暧地板，但最重要的窗户，门，外墙保暖这些都没看到。58年的 ...

窗户我问了，说是没有计划换。自己也不能换，因为属于整个楼一起的 。。楼道大门今年是要换的。不过外墙保暖什么的好像今年没有做。这个Wohnung带一个Kamin，所以取暖倒是不担心。但是楼外表看着相当旧，整栋楼的耗能应该是比较高，所以才装的Kamin... 应该是因为楼上三户都属于一个房屋公司不舍得花太多钱修缮吧。最大优点就是它的lager非常好。所以我还在纠结..

peonyinnov

这种房子如果是小户型的话经常hausgeld就占了租金一大半。如果空置率高的话不一定值得投资。翻新的那些并不是耗能主要影响。耗能这么大还是要考虑好。

灯火通明

这么老的房子了，不值得。宁缺勿滥。

kidkudo

梦旖旎 发表于 2019-3-28 19:59
我也是担心这个，所以还在犹豫。主要是这个Wohnung地段非常好，靠近neuss市中心又不吵闹。去杜塞工作也很 ...

地段好不光是按照你的判断，你觉得对你来说地段好，对别人来说可能还真不一定。除非这个区是公认的好区。

如果你这个房子只是过渡，你必须考虑到卖或者租两种情况。一般这个年份的房子，基本是以租为主了。卖基本上赚不了什么。
租户大部分是老年人，房子又比较老，即使有新的租客来，流动性也会比较大的。因为基本上房子不大的话，年轻人成家有孩不会住很久。

好的房子是需要耐心的，但一定记住宁缺毋滥。

mirandayan

梦旖旎 发表于 2019-3-27 22:23
非常感谢解答！公寓是58年的，但是kernsaniert。从14年15年换了电路，墙面，铺了地板什么的。也有新的Gas ...

58年的房子还是谨慎，我不懂，所以太老的房子我基本不看。如果你真的觉得很不错，建议还是找个Gutachter来评估，Gutachter的费用就几百欧，这钱还是值得投资的