问问关于抵押贷款

wer1973 · 发表于 2020-1-13 13:48

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本帖最后由 wer1973 于 2020-1-21 16:19 编辑

请问，在德国买房是否可以抵押贷款？

是否对居留，年龄，工资有限制？

就是想再买房，能首付一半。贷款50%，想用两套出租中的全款房抵押贷款。

应该怎么找贷款顾问咨询？咨询是否收费？上次有人给我推荐个国人，一上来就是要签合同，免费咨询1小时，之后收费的，如果贷款成功钱退回，如果没有贷款就不退了。
更新
今天去DR KLEIN问了，没有工资什么抵押都没有银行放贷的。（21 Jan 2020)

treemon · 发表于 2020-1-14 11:50

这样不公平，毕竟借贷的结局是获利的。风险应该双方共担，如果到期还不清贷款，银行也应该成为输家之一，不能让贷款人承担全部责任。抵押了什么就用什么还，没抵押的一分一毫都不能动。

hahaxixi · 发表于 2020-1-13 14:16

可以的，什么银行都可以。如果你的抵押物还有贷款，只能在这个银行抵押

好冷 · 发表于 2020-1-13 14:41

hahaxixi 发表于 2020-1-13 13:16
可以的，什么银行都可以。如果你的抵押物还有贷款，只能在这个银行抵押

不一定，要具體問銀行，每家銀行都隨便咨詢

cooby3 · 发表于 2020-1-13 15:43

居留必须是长居。拿着临时居留的，很难拿到贷款（除非银行有认识人，否则没戏。2014年出台的新规定，不能给临时居留的人贷款了）。
最好要有长期工作合同，也算是必要条件之一吧，来保证有稳定的收入。
年龄肯定是越年轻越好，比如超过40岁，甚至50岁再贷款个30年，银行肯定不给房贷款。我的经验是至少保证退休前能把贷款还完，也就是剩余工作年限大于贷款的理论年限。
关于抵押，我觉得能不抵押就不要抵押，一套是一套，全都连一起，到时候出问题都赔进去了。

如果你都能出50%的首付，正常的工薪族不用抵押也应该能带下来吧。除非没工作没长居还年纪大。。。

jingnan · 发表于 2020-1-13 15:55

cooby3 发表于 2020-1-13 14:43
居留必须是长居。拿着临时居留的，很难拿到贷款（除非银行有认识人，否则没戏。2014年出台的新规定，不能给 ...

德国贷款都是用你的全部资产做担保，如果不还房贷，先拍卖这个房，如果不够，就涉及其他资产。
不是一房归一房

cooby3 · 发表于 2020-1-13 16:40

jingnan 发表于 2020-1-13 14:55
德国贷款都是用你的全部资产做担保，如果不还房贷，先拍卖这个房，如果不够，就涉及其他资产。
不是一房 ...

还有这个规定？可是我贷款的时候银行也问我要不要抵押贷款，我回复了不要，就没有把各个房产连在一起啊。

jingnan · 发表于 2020-1-13 16:50

cooby3 发表于 2020-1-13 15:40
还有这个规定？可是我贷款的时候银行也问我要不要抵押贷款，我回复了不要，就没有把各个房产连在一起啊。

抵押和担保不完全一个意思。

简单说，如果你哪个贷款不还，只要你还有一分钱，银行也可以榨出来，不会因为合同只抵押了这个房，拍卖了就没事了。

这个在贷款合同里写得清楚，可以在公证时候问Notar。

smtp · 发表于 2020-1-13 16:52

抵押房产的话，银行会把你要抵押的房产计算个让你怀疑人生的价格算作你首付的一部分。一般贷款买房需要至少付20%首付，你有房产抵押的话，需要付的"现金"首付就没那么多了（甚至无需再加钱）。而且抵押的这个房子所计算出来的价格你可以拿到另外一个利率，也就是说你的合同里面会有两个利率的贷款。
你也可以只抵押1个房产，尽量少掏钱作为首付，剩下的那个房产和钱你可以考虑啥时候再买个其它的。如果你要新买的房子也是要要出租，你就告诉银行是出租，这样银行会估算租金作为你还款能力的一部分。
至于风险，我认为你抵押不抵押都一样，反正只要银行给了你钱，你全部身家都是压在里面，不抵押就是浪费。

wer1973 · 发表于 2020-1-13 21:25

其实需要贷款10-15万左右，手上有25万可以当首付。

但是没工作，只是有两套没贷款的Wohnung（都在出租的，有租金）

我想问是不是有贷款中介，他们能帮找合适的银行。而不是我一个一个银行去问，我好像记得哪里听说过，贷款问的多了，会减少Schufa的评分是不是这样？

谢谢大家

6855698 · 发表于 2020-1-14 01:12

wer1973 发表于 2020-1-13 20:25
其实需要贷款10-15万左右，手上有25万可以当首付。

但是没工作，只是有两套没贷款的Wohnung（都在出租的 ...

有贷款保险中介,你委托给对方帮你找贷款或各种保险,成功签约,费用由银行支付给中介,你不用出一分钱..

你有长期居留,又有全款的房子,当然可以贷款,现在要买的房子抵押加上自有房产,如果你已有25只需15,完全没问题..这些年大城市房价猛涨,你以前买的房子,单独的增值部分都可以算出来再次抵押贷款买房.

cooby3 · 发表于 2020-1-14 09:54

smtp 发表于 2020-1-13 15:52
抵押房产的话，银行会把你要抵押的房产计算个让你怀疑人生的价格算作你首付的一部分。一般贷款买房需要至少 ...

怎么会全部身家都压在上面呢？
比如一个人有1套房产，价值30万。然后又贷款买一套30万的，贷款15万自付15万。忽然有一天还不起了，法院把房子25万拍卖了，是不是应该银行自己拿20万-已经支付的本金，剩下的还给业主？
这样怎么会影响自己的其他财产呢？
但是如果抵押贷款了，这两套房产在公证书上就绑在一起了，抵押信息的添加和日后移除都要钱吧，同样的情况万一哪天第二套房还不起了，银行会怎么处理这两套房？难不成都给强制卖了？

smtp · 发表于 2020-1-14 10:20

cooby3 发表于 2020-1-14 08:54
怎么会全部身家都压在上面呢？
比如一个人有1套房产，价值30万。然后又贷款买一套30万的，贷款15万自付1 ...

不一定是全部身家，就是个形容啦。但是实际也不要还没买呢就考虑以后被拍卖的事儿。真发生了的话，银行是肯定不会吃亏的，银行估计是怎么划算他怎么处理。你现在想这些干啥。
我觉得你该考虑的是，你手上有两套可以抵押的房产，另外手上又有现金，那你是两个房产都抵押，再加现金买一个房产，以争取最大首付最小利息，还是你拆分开陆续买好几个，还是直接就是多个单位的整栋楼。

great · 发表于 2020-1-14 10:43

cooby3 发表于 2020-1-14 08:54
怎么会全部身家都压在上面呢？
比如一个人有1套房产，价值30万。然后又贷款买一套30万的，贷款15万自付1 ...

也有情况是法院拍卖最后房市不好，比如只卖出5万，那欠银行的钱就得从其他地方出了。

maidongxidemao · 发表于 2020-1-14 11:00

wer1973 发表于 2020-1-13 20:25
其实需要贷款10-15万左右，手上有25万可以当首付。

但是没工作，只是有两套没贷款的Wohnung（都在出租的 ...

我觉得你这种情况应该没问题，因为你自付的比例已经超过50%了。对银行来讲他们的风险很小，一旦你还不上贷款，就算拍卖房子，他们也会拿到钱。

cooby3 · 发表于 2020-1-14 11:40

great 发表于 2020-1-14 09:43
也有情况是法院拍卖最后房市不好，比如只卖出5万，那欠银行的钱就得从其他地方出了。

总觉得用现有的房子抵押贷款不是很明智呢，这个是迫不得已才会用的方案，比如银行不给贷款。利率这么低的情况下，如果能给贷款我是绝对不会把房子串联起来的。

cooby3 · 发表于 2020-1-14 11:41

smtp 发表于 2020-1-14 09:20
不一定是全部身家，就是个形容啦。但是实际也不要还没买呢就考虑以后被拍卖的事儿。真发生了的话，银行是 ...

我的贷款的银行跟我说我抵押不抵押都不会影响贷款利息，也不会影响我贷款的审批，所以我肯定不会去抵押了。可能别人情况不一样，不去抵押就拿不到贷款，那就没办法必须抵押了。

great · 发表于 2020-1-14 11:58

cooby3 发表于 2020-1-14 10:40
总觉得用现有的房子抵押贷款不是很明智呢，这个是迫不得已才会用的方案，比如银行不给贷款。利率这么低的 ...

抵押是为了拿更好的利息，至于明智不明智就看利息的差别有多大，没差别自然不会去抵押，抵押还得额外公证有额外开销。其实最后还不起贷加上房市崩了(房子市值低于贷款尾款), 是不是给银行抵押的都会被法院强征抵债。

smtp · 发表于 2020-1-14 13:16

抵押还有一种目的是少花现金，你现金可以去投基金啥的呀。
如果你还惦记着现在手上的房子在多少年内要卖就不抵押（实际也不一定影响卖，就是再跟银行谈而已）。如果压根就没准备卖，那你那两个全款的房子放在哪儿就只产出了租金的价值，而你却把能再多产出价值的现金给压进去了。
你要买的房产是要出租的，在当前普遍利息都不高的情况下，我认为利息多点儿少点儿就不是你最重要需要考虑的点。如果你选择用现金做首付，而且并没有计划啥时候卖手上那两个房子，那就是只图了个心理安慰而已，并没有把你的资金利益最大化。

wer1973 · 发表于 2020-1-14 15:31

6855698 发表于 2020-1-14 00:12
有贷款保险中介,你委托给对方帮你找贷款或各种保险,成功签约,费用由银行支付给中介,你不用出一分钱..

...

不是了，因为我没有工作。买房钱，我国内卖房可以支付，但是大家也知道现在国内出来钱非常不易。只能慢慢来，所以暂时我需要贷款来弥补这个缺口。

还贷我自己知道自己有这个能力，但是银行只看证据，比如工资单这些。

我如果没有还贷的能力，我肯定不去想贷款的事。

nemos1 · 发表于 2020-1-14 22:20

cooby3 发表于 2020-1-14 10:41
我的贷款的银行跟我说我抵押不抵押都不会影响贷款利息，也不会影响我贷款的审批，所以我肯定不会去抵押了 ...

我觉得的很奇怪，怎么会有房子来抵押还是一样的利率呢？如果是这样，那肯定没必要抵押了。但是我的情况是，有抵押，我拿到的利率低一些。我的另一套房子是vollfinanzerung, 如果没有抵押是拿不到贷款的。

是的，如果卖房的话，稍微麻烦一点，需要多一个程序而已。如果有这个担心，那么过了几年，当你还的贷款数额已经等于或者大于你抵押的数额 ---- 比如房子价值是40万，你抵押了10万 ---- 那么你可以要求银行abtretten。

nemos1 · 发表于 2020-1-14 22:26

wer1973 发表于 2020-1-14 14:31
不是了，因为我没有工作。买房钱，我国内卖房可以支付，但是大家也知道现在国内出来钱非常不易。只能慢慢 ...

网上贷款中介一抓一大把，他们可以帮你去找贷款的，能否找到，找到后你是否签贷款合同，都不需要你付钱的啊，interhype,Dr.Klein, CE-baufinanz .... 我不知道你的这个贷款中介怎么这么开价的，比较少见。
我看见现在比较拽的是interhype... 几年前不错的，现在可能是客户太多，他们也忙不过来了，感觉挑肥拣瘦的。

wer1973 · 发表于 2020-1-15 00:34

nemos1 发表于 2020-1-14 21:26
网上贷款中介一抓一大把，他们可以帮你去找贷款的，能否找到，找到后你是否签贷款合同，都不需要你付钱的 ...

谢谢回复。
就是个华人中介，一上来就是要签合同谈钱。呵呵，我只能算了，毕竟我也听说过贷款中介是找银行收佣金的。

lola118 · 发表于 2020-1-15 11:12

我朋友三年前在柏林买了套新房投资，她首付50%，没有居留，中国籍，拿到了贷款，比德国人的利率高。
放贷款的说，只要付了50% ，剩下的贷款没问题，因为没有风险。

贷款中介找口碑好的，Dr klein, Interhyp,都是贷款成功他们从银行拿中介费，你根本不用付他们钱。

wer1973 · 发表于 2020-1-15 14:06

lola118 发表于 2020-1-15 10:12
我朋友三年前在柏林买了套新房投资，她首付50%，没有居留，中国籍，拿到了贷款，比德国人的利率高。
放贷 ...

感谢感谢。
我肯定能首付50%，就是另外的钱得慢慢蚂蚁搬家慢慢搬出来。

lola118 · 发表于 2020-1-15 16:16

wer1973 发表于 2020-1-15 13:06
感谢感谢。
我肯定能首付50%，就是另外的钱得慢慢蚂蚁搬家慢慢搬出来。

首付50%，剩下贷款就行了，
问个问题，每人每年可以换汇五万美元，寄到德国填什么理由呢？你怎么填的？

wer1973 · 发表于 2020-1-15 21:54

lola118 发表于 2020-1-15 15:16
首付50%，剩下贷款就行了，
问个问题，每人每年可以换汇五万美元，寄到德国填什么理由呢？你怎么填的？

我妈是3年前汇的，不懂她写什么。那时候还没管得这么严

今年可能会填生活费吧，我妈在德国开了个账号的。

hahaxixi · 发表于 2020-1-16 13:23

我去年汇了四次，就说生活费，留学，没事，今年还没汇过。

wer1973 · 发表于 2020-1-21 17:20

今天去DR KLEIN问了，没有工资什么抵押都没有银行放贷的。

lovejingjing123 · 发表于 2020-3-7 21:56

cooby3 发表于 2020-1-13 14:43
居留必须是长居。拿着临时居留的，很难拿到贷款（除非银行有认识人，否则没戏。2014年出台的新规定，不能给 ...

长居不是必要条件，有稳定收入，加上足够的首付比如30%甚至更高一样可以拿到贷款

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