建房法规问题求助

mliusucceed

大家好，

看上一套旧房，想在空闲的地皮上再盖一套。中介说可能能得到批准但是也不清楚。想请问一下这里的建筑专家们，请问德国建房的具体规定有什么？我只知道好像离自己地皮还有邻居的房子需要保持一定距离（具体几米？），住房面积不能超过地皮面积乘以系数等等。请问这类疑问应该到哪里能找到规定的详细资料？如何能确定自己盖房的想法是不是能得到批准？感谢大家的指点。谢谢。

designerchen

去旧房所属城市的建设规划局查分区规划图和相应文字条款(Bebauungsplan und Textliche Festsetzungen o. Satzung)，如果有分区规划按规定办就是了，如果没有分区规划，就得和建设规划局技术官员具体谈，一般会参照邻里关系和各联邦州相关法规核准。至于建筑间距或是容积率等具体问题建设规划局的分区规划都有相关标准的，查得到，问得到。

mliusucceed

designerchen 发表于 2020-7-15 09:29
去旧房所属城市的建设规划局查分区规划图和相应文字条款(Bebauungsplan und Textliche Festsetzungen o. Sa ...

收到。感谢回复。这就去问

designerchen

mliusucceed 发表于 2020-7-15 10:26
收到。感谢回复。这就去问

客气！

maidongxidemao

要问你的technisches Bauamt. 一般一块地上盖几套房子什么样的房子都是有规定的。你这种在已有的空地上盖第二套要申请，费时费力，不被批准的可能性很大。除非你们那边房屋资源紧张，那块空地非常大。这个需要找专业人士帮你做

designerchen

maidongxidemao 发表于 2020-7-15 11:04
要问你的technisches Bauamt. 一般一块地上盖几套房子什么样的房子都是有规定的。你这种在已有的空地上盖第 ...

为什么费时费力，不被批准的可能性很大？你这么说的依据是什么？你知道从询问到申请到获得批准的时间是多久？本人就在拜恩州的城市建设规划局做法规变更调整工作，像楼主的这个问题只要去一次建设规划局咨询就可以搞清楚了，咨询是免费的，如果语言没有问题电话里能说清楚的连跑规划局都省了。城市规划局在咨询时会给出明确答复，可建还是不可建，非常清楚的，第一次咨询就能获得答案！如果可建按要求提出申请就没有不被批准的可能性！如果不可建一次咨询之后就知道了，也就没有后续，何来费时费力？！

maidongxidemao

designerchen 发表于 2020-7-15 11:23
为什么费时费力，不被批准的可能性很大？你这么说的依据是什么？你知道从询问到申请到获得批准的时间是多 ...

你跟我那么激动干什么。一块地能盖几套房子，baufenster 多大这不是Bauamt 说的算吗？要是本来就只能盖一座房子，剩下的只是花园用地，你想在只能当花园的地上盖房子难道不需要申请？这种在非建筑窗口上申请盖房子本来就是很复杂的手续，所有直接邻居都要被问到，邻居都有权拒绝，只要邻居拒绝，就要重新审核，是否据绝有理。哪怕在baufenster 上盖都要申请许可。如果没有Bebauungsplne根据§34 的建筑许可本来就要很久。各地时间不一样，海德堡这边是1到6个月。在政府工作有什么了不起的，说得好像除了你其他人什么都不懂似的。

designerchen

maidongxidemao 发表于 2020-7-15 11:50
你跟我那么激动干什么。一块地能盖几套房子，baufenster 多大这不是Bauamt 说的算吗？要是本来就只能盖一 ...

哪里激动啊？
楼主哪里有说在非建筑窗口上申请盖房子了？人家只说了空闲地皮啊，建筑窗口楼主压根儿就没提到

还有邻居只能按照法规要求，不合法的申请可以拒绝签字，合法申请如果一定要无理拒绝签字（估计两家儿有积怨旧仇），申请人不必获得这种签字。如果没有邻居的签字，一个申请只要合乎相关法规也是可以获得批准的。如果合乎法规批下的建筑许可邻居告都没用，应该说没法儿告，因为得告批准建筑许可的建设规划局而不是得到建筑许可的业主。提醒一句：申请建筑许可请邻居签字是增近邻里关系大家事先沟通一下，但别拿这个吓唬人，一般也只有存在历史矛盾的邻居才不会签字，普通的邻里关系不存在邻居不签字。

真还不是在哪里工作有啥了不起，你别知道点皮毛连楼主问题自己都没搞清楚就来作答误导别人，上来就拿打退堂鼓的困难说事儿。

楼主去建设规划局咨询才是正道儿！

mliusucceed

感谢各位给的中肯的建议和经验介绍。总之去咨询一下是必须的。我马上去办。

Yaya12345

不要被中介忽悠了，还是自己去问问吧。有的地皮很大，但是不见得就允许盖房子的，主要看Baufenster。

Yaya12345

如果在baufenster范围内盖房子，要离邻居家最少三米的距离。

designerchen

Yaya12345 发表于 2020-7-15 15:28
如果在baufenster范围内盖房子，要离邻居家最少三米的距离。

具体问题具体对待，具体看盖什么建筑物的以及建筑物的高度，例如盖车库的情况。建筑间距的计算和盖房高度有密切关系，不仅如此和邻居地块搭界的一些建筑物还得谈这些建筑物延长米总和是否合乎法规等等。

designerchen

Yaya12345 发表于 2020-7-15 15:26
不要被中介忽悠了，还是自己去问问吧。有的地皮很大，但是不见得就允许盖房子的，主要看Baufenster。

这个说法成立，所以关键还是去查所属城市的分区规划图和文字条款法规，没有分区规划具体情况具体谈。

smtp

designerchen 发表于 2020-7-15 15:50
这个说法成立，所以关键还是去查所属城市的分区规划图和文字条款法规，没有分区规划具体情况具体谈。

如果像楼主说的，空地非常大，并且在这块空地上再盖房子的申请被拒绝，可不可以把这块地与现有的房子分开，不知道这么做有没有意义？

maidongxidemao

Yaya12345 发表于 2020-7-15 15:28
如果在baufenster范围内盖房子，要离邻居家最少三米的距离。

不一定。有的地方要求距离地界3米，有的要求2.5米，也有4米的。虽然网上有算的距离，但是各地也有自己的最低要求。另外有些地方要求Brandschutz你和邻居的房子之间要保持 5米。但是有些老区老房子之间盖在地界上的，这样的就要去问市政府。总之这类一定要问technisches Bauamt，尤其那种没有Bebauungsplan 的地方。.我们当初为这个距离打了很多电话。我们也知道有人因为要在非建筑用地上盖房子，半年都没拿到盖房许可。现在新房子要求很高，比如必须有至少一个车位，必须房前有绿化带之类。Kirchheim 那边门口种的树的树龄都有要求。

maidongxidemao

smtp 发表于 2020-7-15 19:58
如果像楼主说的，空地非常大，并且在这块空地上再盖房子的申请被拒绝，可不可以把这块地与现有的房子分开 ...

其实是一样的，但是申请分地是比较好的，尤其以后如果要出售的话。但是分地要注意的是不临街的地必须要有入口。那样临街的地就被belastet 了。

designerchen

smtp 发表于 2020-7-15 19:58
如果像楼主说的，空地非常大，并且在这块空地上再盖房子的申请被拒绝，可不可以把这块地与现有的房子分开 ...

其实现在所有的猜测在楼主和建设局规划局谈之前都不确定，最有效的就是询问所在城市的规划局技术官员，根据具体问题查分区规划来确定答案，没有分区规划的按照现行法规具体问题具体处理，行就是行，不行就是不行。

分地绝不是什么好主意：一，什么是地块足够大到分地，这些都有容积率建筑占地率来衡量确定，分地后如果两块地都不能满足这些技术指标呢？这是第一问，尚不能确定。二，即使满足了这些指标，接下来这两个地块成为互邻地块，虽然地块拥有人是同一个人，自己和自己邻居，协调当然容易，但法规就是法规，一样存在邻居间的边界问题和建筑间距问题，这是新增多出来的问题，在新地块上规划新建筑物全都涉及，说不定等所有指标满足时就能盖鸡窝了。

至于后面有的人简直就是胡说八道就没有多少意义直接回复了，非建筑用地盖房子半年拿不到建房许可，这不是废话吗？！在非建筑用地盖房本身就是违法，何谈拿建筑许可？！其实在德国还不叫非建筑用地，我也没有必要赘述了。

总之，楼主的问题不是瞎猜的，一句话：具体问题咨询当地建设局规划局。

mliusucceed

designerchen 发表于 2020-7-16 08:03
其实现在所有的猜测在楼主和建设局规划局谈之前都不确定，最有效的就是询问所在城市的规划局技术官员，根 ...

完全同意。必须询问建筑规划局才能拿到答案。

感谢指点！