楼市调查 | 北京单价3万以下的共产房频出与限竞房浪潮

dolcnews

作者：观点地产新媒体


观点地产网 一年一度的“金九银十”随着中秋+国庆8天长假迎来热潮，打折促销与赠送车位、家电家具等成为开发商谋求更好去化的手段。

出游的出游，看房的看房。据文化和旅游部数据中心测算，8天黄金周期间，全国共接待国内游客6.37亿人次、同比恢复79%，国内旅游收入4665.6亿元、同比恢复69.9%；据贝壳研究院统计，全国重点城市成交套数和面积同比2019年10月1日-7日分别增长14%和12%，总体市场恢复至往年同期成交量水平，尤以长三角和粤港澳区域最为明显。

于北京楼市，在一众打折促销的楼盘宣传中，也出现了更多共产房的身影，而他们的旗号在动辄10万+/平方米的商品房、周边5-6万/平方米的限竞房而言似乎也颇具吸引力：“均价2.9万/平方米”“均价2.56万/平方米”“首付58-70万”……

从地域上来看，大兴、通州、顺义、门头沟、房山等均推出了均价在3万元/平方米以下的共产房项目，并集中在黄金周前后入市。虽然人人都知道价格高、主城区、有着良好配套设施和成熟产业的项目是好项目，但对于在一线城市工作又囊中羞涩的普通工薪族而言，在一线郊区上车抑或退回二线省会城市置业是个长久讨论的话题。

从数百年前大师如白居易被调侃的“长安居，大不易”，到层出不穷的现当代热播电视剧《蜗居》《安家》，国人对于住处与“家”这一概念具有长远的追求。

为此，越来越多的购房者抛出了疑问：这些项目在哪？配套怎么样？价格真实吗？有什么条件？

单价3万以下共产房频出

据北京市住建委官网披露，截至2020年10月12日，北京全市可售住宅约11.76万套，可售面积接约1357万平方米。

其中，于商品房方面，可售期房共计19.68万套、建筑面积共计1486.29万平方米，其中住宅接近8万套、建筑面积共计945.7万平方米；未签约现房共计11.28万套、建筑面积共计840.79万平方米，其中住宅2.51万套、建筑面积294.91万平方米。

于存量房方面，可售房源现存1.56万套、建筑面积138.88万平方米，其中住宅约1.25万套、可售面积117万平方米。其中，2020年9月签约住宅1.7万套，签约面积158.6万平方米。

于成交量上，就过去的8天假期中，基于第一大中介链家交易数据，贝壳研究院指出，北京新房住宅日均成交面积较去年同期下降24%，成交均价同比上涨4.8%，但成交量不及去年同期。具体到成交结构，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18%；城六区和近郊区域成交量占比同比增长了10个百分点。

新增住宅预售证方面，北京9月新增30个，10月新增2个（宸悦四季嘉苑、中信逸海园），新增供应面积42万平方米，为去年同期的2.1倍。

具体到共产房项目，据观点地产新媒体不完全统计，截至2020年10月12日，目前在申购项目共7个，可提供住宅共6773套。



来源：北京市住建委官网及公开数据，观点指数统计，截至2020年10月12日

可以看到，北京最新推出的销售单价在3万元及以下的住宅项目多位于五环、六环之间，与最近的地铁站之间普遍存在2公里以上的直线距离，在公共出行、周边配套上可选择性有限。

其中，最早拿到预售证的是位于房山区良乡的中骏·云景台项目，该项目虽然于2020年9月才取得预售证，但在此前几个月前便与京东等电商平台合作，由公司高管直播卖房，在媒体宣传上下足了功夫——低总价和性价比是开发商向消费者们抛出的诱饵。

以75平米的两居室为例，总价最低至210万，按首套房30%首付来算约70万左右（含全装修），与多个二线省会城市首付价位相当，对于很多消费者而言是个不算太高的购房门槛。据中介平台统计，中骏·云景台自开盘以来已成交77套、销售超过15亿元。

值得注意的是，虽然各个楼盘都有低首付的说法，但因为小户型产品数量有限、位置不佳、附加税费、贷款政策等影响，一位地产从业者向观点地产新媒体透露，“总价低于374万、位于五环外的楼盘贷款比例最高大概在60%左右”，消费者的真实首付远不止宣传所提金额。

而除中骏·云景台和路劲·御合院两个项目为新建商品房外，其余项目均为共有产权房，以大兴、门头沟、顺义、通州为主，交付时间集中在近三年内。

低价，60%-85%的个人份额，严苛的申购条件，入市3年陆续推出几十个项目……自2017年推出共有产房住房制度以来，3年过去，第一个共产房项目、均价2.2万元/平方米的首开保利锦都家园余下2套房源在今年进行了第三次申购。由此，北京共产房的去化程度可窥一斑。

究其原因，消费者既关心价格与质量，也关心政策的延续性与后期是否可以在市场上公开交易。作为保障性用房，共产房以低价入市，开发商需要承担的社会责任更大，而所获得的利润较之限竞房更为有限。

到底是真·刚需，还是假·噱头？一位亲身参与共产房摇号的购房者在社交平台知乎上透露，申购后3年左右才能拿到房产证——这意味着3年前成功申购了共产房项目的消费者极有可能在今年才拿到房产证，且实际入住时间不长。

但即便如此，这位已成功申购的幸运儿表示，共产房对于定居北京而预算有限的普通家庭而言是可以满足居住需求的，从自住层面考虑，不失为一个好选择。

北京限竞房一周量价齐跌

在共产房热热闹闹入市的同时，市场出现了关于北京现有存量限竞房要在2021年年底前全部清盘的传闻——带着疑问，观点地产新媒体向多方求证，但无论是地产开发商还是项目一线售楼处工作人员、中介均表示并未接到此消息。

同于2017年推出至今，北京全市已有近百个限竞房项目，同样多分布于城八区等郊区，限价限售，并对商品房户型提出了“70/90”等要求，销售均价与最高单价多限制在5-7万元/平方米。

据中原地产统计，仅黄金周期间，金隅学府等43个限竞房成交185套、9.71亿元，平均成交价为39380元/平方米，环比前一周430套的成交均价45849元/平方米明显下跌。同期，北京全市仅有萬橡悦府（限竞房，成交1.24亿元）、长安九里（普宅，成交1.18亿元）2个楼盘成交额过亿元。

具体到区域上，通州的台湖金茂悦、大兴的京能电建洺悦湾、房山的金地大湖风华、昌平的萬橡悦府、顺义的中铁诺德阅墅、平谷的和棠瑞著、密云的京投发展锦悦府、延庆的碧桂园世奥龙鼎等限竞房均为区域销冠；朝阳、海淀、丰台、石景山的销冠以高端改善楼盘为主，但部分限竞房项目表现也不错，其成交金额在区域前三。

以领跑北京新房成交市场的萬橡悦府为例，公开资料显示，萬橡悦府位于昌平区回龙观，由华润开发，距离8号线朱辛庄站步行距离800米，分为73平两居、89-117平三居、137平四居，均价限价5.4万元/平方米，最低总价为380万元/套，已于2020年4月开盘，目前在售的是二期，预计于2022年10月交付。

一位销售人员告诉观点地产新媒体，虽然便捷的交通和相对成熟的商业都吸引了大批互联网从业者——邻近中关村软件园、生命科技园等产业园区，周边购物中心（万象汇，传闻）、医院等配套相对齐全，且该项目周边二手房均价在5.7万元/平方米左右，与新房售价存在一定倒挂，但住宅氛围不高、升值的可能性一般：同一商圈内，金宸府、奥海明月、奥森One亦受到意向购房者的关注，后期新住宅项目的分批入市将会形成一定冲击。当然，对于首次置业的刚需消费者而言，“在北京能上车就不错了”。

据贝壳研究院统计，黄金周期间大兴区成交面积最高为0.32万平方米，占整体成交量的18%，其中主要成交产品为限竞房；大兴区排名前十的产品中，限竞房占比9成。

具体到二手房方面，黄金周期间北京中高价位房源成交占比提高，表现为300-450万的刚需盘交易占比较去年下降，450-600万房源占比上升，这意味着改善型购房需求在上升。

相关分析人士指出，从四季度来看，房企在融资压力增大的情况下，出货意愿强烈，其加大推盘力度、叠加促销手段将成为趋势，预计供求端将同时提速。