土地市场“先扬后抑”，北京三季度成交楼面价创全年最低

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作者：华夏时报


华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

今年的北京土地市场整体表现为“先扬后抑”，三季度以来，北京土地市场成交楼面价下滑。相关数据显示，三季度北京经营性用地成交楼面价为20599元/平米，环比下降31%，连续2个季度下降，达近一年来的最低点。

在限竞房产品大量上市的前提下，北京市场上的不限价土地重回主流，年内限竞房地块仅成交6宗。另外，在“三道红线”监管政策之后，房企投资热情不高，拿地趋向谨慎。

三季度土地楼面价全年最低

三季度的北京土地市场降温明显，楼面价达到一年来的最低点。根据北京中原市场研究部的统计，今年三季度，经营性用地供应10宗，供应面积130万平米，环比下降21%，同比下降25%；经营性用地成交14宗，成交面积247万平米，环比上涨57%，同比上涨88%；经营性用地成交楼面价为20599元/平米，环比下降31%，楼面价连续2个季度下降，达近一年来的最低点，溢价率为10%。另外，三季度北京土地市场住宅用地供应都集中在7月，8月和9月的土地供应寥寥。

贝壳研究院分析，楼面价下滑主要受三季度成交地块区位等因素的影响，具体来看，一季度两宗鲜少供地的海淀区地块成交，楼面价均超过7万元/平米，拉高整体市场均价；二季度两宗位于丰台分钟寺的宅地，楼面价分别达到76168元/平米和73912元/平米，为年内成交楼面价最高的两宗地块，拉动宅地楼面价提升；而三季度成交地块价格相对较低，同时底价成交地块增加，使得年内成交均价呈下行走势。

而从全年的表现来看，土地市场呈现出前高后低的局面，总体比去年的土地市场热度高。北京中原市场研究部数据显示，今年前三季度，北京经营性用地供应38宗，供应面积466万平米，同比上涨32%；经营性用地成交47宗，成交面积586万平米，同比上涨11%；经营性用地成交楼面价28163元/平米，溢价率为16%，较去年全年上涨了1倍。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者，今年的土地市场呈现前高后低的局面，疫情后优质地块频出，土地市场火热。进入6月份，土地市场热度降温，回归理性水平。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，今年北京市场上供地的位置相对较好，同时产品“7090”的限定打开了，可以让开发商相对自主的去规划产品，增加项目的获利空间，所以开发商在热点地块的拿地上面表现比较积极。但市场同时存在着冰火两重天的景象，在热点地块之外，还有一些流拍地块的出现，比如东坝、金盏地块。房企不再一窝蜂的拿地，而是更加贴合市场，对房地产市场和土地价值有了更加综合和合理的预判。

限竞房土地大幅减少

目前来看，不限价土地已经正式回归市场主流，上半年北京土地市场成交的土地类型大部分为不限价土地。

根据北京中原市场研究部的统计，今年1-9月，北京住宅用地供应32宗，供应面积379万平米（不含暂停交易1宗），同比上涨21%；其中不限价地块25宗，供应面积305万平米（房山拱辰街道按不限价地块统计），限竞房地块6宗，供应面积53万平米，共有产权房地块供应1宗，供应面积21万平米。

具体到三季度，限竞房地块供应为0，今年北京最后一宗限竞房成交用地，是5月首开+金地+旭辉摘得的东坝地块。作为限竞房红海的亦庄地区，去年成交的地块已经陆续入市，但今年的限竞房土地供应画上了休止符，亦庄河西、河东区域年内均没有限竞房用地成交。

不限价土地回归，限竞房土地退坡，是否意味着未来限竞房将退出北京市场呢？王小嫱表示，今年限竞房减少，一是前期的限竞房库存较高，由于产品的同质化去化缓慢。二是当前改善性客户居多，改善性客户需求面积改善，为了丰富住宅产品的结构，今年的限竞房地块逐渐减少。限竞房是阶段性的产品，虽然短期内限竞房减少，但退出市场的概率较小。

郭毅也分析，限竞房是不会退出市场的，今年限竞房土地供应的减少，一方面可能是因为相关部门希望土地供应进行结构性调整，另一方面，北京的房价已经保持在一个非常稳定的状态，部分区域还出现了均价的下滑、楼盘降价的现象，限竞房用来增加市场供应量、平稳房价的作用已经实现了。从市场需求的结构来看，限竞房主要针对的是刚需和刚改人群，市场上还有一些品质改善和高端改善的需求存在，所以市场后续会需要更多的不限价商品住宅用地，从而让房地产市场百花齐放、实现多元化的供应。

“三道红线”下房企拿地放缓

9月“三道红线”监管政策开始落地施行，房企投资热情维持低位，部分资金比较紧张的房企拿地力度也有收缩。

贝壳研究院分析，由于近期网传“三道红线”政策的影响，使得房企境内外融资规模收缩，融资预期下降使得房企取地积极性有所减弱，在一定程度上，抑制土地溢价率。

郭毅也认为，基于北京土地市场的价值预判，房企今年拿地会更加谨慎。如果有些地块未来会占用比较大的资金量、去化的周期比较长，或者可能实现不了预期的利润目标，这样的情况下房企就会选择不拿地，或者说仅用起始价格去拿地，总体来说房企拿地的态度肯定是更加谨慎的。

至于未来土地市场的走势，贝壳研究院表示，从近几年土地成交情况来看，受到供应放量以及房企储备货值的影响，四季度土地成交量环比三季度均出现一定上涨，预计今年四季度土地成交量仍将延续往年趋势，全年土地成交面积或将超过去年。