房贷问题

hahaxixi

买房可以用贷款，买股票没法用贷款。

mj250

nanguazaixian 发表于 2020-11-16 22:37
他谈的东西在贷款合同里面的 Kündigung der Bank篇章就有答案。 到时候银行可以要求提前还款，意味着你 ...

可是那层主在再前面的楼层也提到了，危机之下，资产贬值是全面的。这家银行感觉到风险要你提前还，找别家银行续贷款，别家银行也会感觉到风险，不会傻乎乎地接盘。如果有其他资产，其他资产也一起贬值，变现后能不能提前还清也未知。

补差价也好，提前还也好，本质还是不变的。

great

羽扇纶巾 发表于 2020-11-17 09:45
有价证券也是可以长线投资的，而且长线投资证券市场，不短线折腾，绝对比买房产出租操心少

...

比房地产收益高是非常正常的，毕竟承担的风险也高些。
最近几年甚至十几年给德国大众的假象是房地产是低风险高回报只不过是这些年市场遇到的黑天鹅太多，加上德国房市被压抑了很久，随着接连的房市升温，如果把时间段拉长，股市和有价证券肯定是能跑赢房地产的，即使算上杠杆的话。

nanguazaixian

xin5k 发表于 2020-11-17 08:44
所以说为什么大部分人还是买房投资而不是投股票

其实房贷股票都要玩，两笔钱分开用而已。 已经有债券的，建议有闲钱的去多搞个房贷；暂时只有房贷没有有价证券的，建议开个户玩一下。

nanguazaixian

ari 发表于 2020-11-17 08:44
房屋贷款确实是普通人可以接触到的最靠谱的金融杠杆。
能贷一定要贷。
但是以目前德国的经济形势，房价 ...

市场今年确实温和了很多。

nanguazaixian

羽扇纶巾 发表于 2020-11-17 09:45
有价证券也是可以长线投资的，而且长线投资证券市场，不短线折腾，绝对比买房产出租操心少

...

我建议鸡蛋多放几个篮子。 我门家算孩子的共有9个Depot，除了每月的基金定存，现在的余钱实在不想动脑子去研究投哪个股票了，所以干脆弄套房贷。

nanguazaixian

mj250 发表于 2020-11-17 11:21
可是那层主在再前面的楼层也提到了，危机之下，资产贬值是全面的。这家银行感觉到风险要你提前还，找别家 ...

所以个人资产不可能all in在几套房贷上，总要留些本金对抗风险的。

nanguazaixian

mj250 发表于 2020-11-17 11:21
可是那层主在再前面的楼层也提到了，危机之下，资产贬值是全面的。这家银行感觉到风险要你提前还，找别家 ...

记住一句话，把脑袋别在别人裤腰带上的能挣大钱。

nanguazaixian

Uldenbaturu 发表于 2020-11-17 09:19
房市大家敢投入，还是因为德国大中型城市中心区房市还是可以长期看好的，除了前面说的老龄化和无娃化以外 ...

资产总是还是要按类分部比较合理。。。什么都要来一点。

很多德国人之所以没把房产的优先级放前面，因为他们有个得天独厚的优势：继承。

有人说，西德和东德在战后的一个区别是，西德人承担风险贷款买房，东德人讨厌风险一直租房，几十年后谁穷谁富一目了然。 侧面看，西德人家庭中可以继承上上辈房地产的德国人比例相当高。 房产对他们本身就不是一种特别稀缺的资源。 这种情况下，更加灵活更加舒适的生活和消费水平，自然更吸引人。虽然战后德国家庭子女较多，最后继承到的也就一栋房产的1/4甚至更少，但依然是很大一笔资金。

我们作为第一代移民，除了有过人才能，否则生活压力肯定是比同龄的德国人要大的，人家毕竟已经有3代人的资本积累，无形中减轻了负担，也会直接影响到消费观念和置业紧迫感。

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-17 17:09
资产总是还是要按类分部比较合理。。。什么都要来一点。

很多德国人之所以没把房产的优先级放前面，因 ...

深有同感，认识的德国人里继承房产的有两种：

家里有钱的，小城市的房产交给保姆居住管理，多余房间出租，自己到大城市生活再置业，小城市的老房子收着房租，开着老爷车打着猎每天美滋滋。

家里一般的，老房子花钱整修一下（还是比买新房便宜，而且地段好，地皮大）老人住一层，自己和孩子住一层，生活基本没有压力，每天也能喝喝酒聊聊天，搞搞艺术什么的。

羽扇纶巾

nanguazaixian 发表于 2020-11-17 16:48
我建议鸡蛋多放几个篮子。 我门家算孩子的共有9个Depot，除了每月的基金定存，现在的余钱实在不想动脑子 ...

房贷我是有的

不过首付不太多，所以有充足的闲钱投到股市里，11年买的三支dax分红丰厚的股票一直拿到今天，再加上一直定投的mdax，还有16年后知后觉的买了美国科技股，所以收益还是很好的。

我投股票不喜欢折腾，就想着当股东拿分红了。。。

mj250

nanguazaixian 发表于 2020-11-17 16:55
记住一句话，把脑袋别在别人裤腰带上的能挣大钱。

我不反对房贷，但是贷40年实在太疯狂了

nanguazaixian

羽扇纶巾 发表于 2020-11-17 19:20
房贷我是有的

不过首付不太多，所以有充足的闲钱投到股市里，11年买的三支dax分红丰厚的股票 ...

大家都一样，区别只是闲钱拿来买第二套房子还是扔股票里面。。。。。。

我的第二套房子除了一次性拿走了2万不到的闲置资金，其它一点都不影响。未来一直是贷款和租金互相抵消。 等于我的2万资金撬动了一只年分红20%以上的蓝筹股。

我已经计划清空成人的所有Depot，明年全部转移到孩子的Depot上了，以前不懂多交的26%的税未来也可以省下来了。

nanguazaixian

mj250 发表于 2020-11-17 19:25
我不反对房贷，但是贷40年实在太疯狂了

自住的话，确实很疯狂，不建议。。。。。。投资的话，完全无所谓，只要保持自己的资金流足够就行了。

great

nanguazaixian 发表于 2020-11-17 17:09
资产总是还是要按类分部比较合理。。。什么都要来一点。

很多德国人之所以没把房产的优先级放前面，因 ...

东德当时修了很多社会福利房，跟中国那时候差不多。
关于继承也不用太当真，除了个别几个大城市，二线城市好地段，或者是少数比如施瓦本居民这种疯狂囤房的民风，大多数德国家庭即使能轮到继承的房产，经过几十年洗礼，加上兄弟姐妹分割，其实也不是什么大数。

ari

mj250 发表于 2020-11-17 19:25
我不反对房贷，但是贷40年实在太疯狂了

我不知道你咋想的，但是大多数都是借钱越晚还越好的吧。
最好能贷100年。。。之后就不用还了。哈哈哈。

mj250

ari 发表于 2020-11-18 08:14
我不知道你咋想的，但是大多数都是借钱越晚还越好的吧。
最好能贷100年。。。之后就不用还了。哈哈哈。

前面楼层已有讨论，自己去看

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-17 19:30
大家都一样，区别只是闲钱拿来买第二套房子还是扔股票里面。。。。。。

我的第二套房子除了一次性拿走 ...

孩子的Depo开户有什么特殊要求么？这是一个好办法

limit

德国房产应该不会崩吧？虽然我挺希望崩了，捡白菜
因为德国房价本来就低，崩的空间实在太有限，魔都帝都的小伙伴看到德国最贵区的房价都惊呼便宜！
天朝这么高的都没崩，德国这么低的好意思崩吗，哈哈

长线看，德国房市泡沫在全球化不可避免的形势下会受各国投资客影响以及德国政府极力压房价搞实业的民族性两者间的博弈下而慢慢增长。(我在说啥？) 这会是个长期而缓慢的过程。

物极必反，德国人买房热情不那么高涨，我觉得就是因为德国住房太便宜，不管买房自住还是租房付租金，一般都不会超过净收入的三分之一。得来太容易，就不会当回事儿。要是德国住房成本跟某朝一样要耗去一家两代甚至3代人的80%的收入，看德国人会不会对房子趋之若鹜，一样一样滴。。。

所以喽，德国房子自住只当消费品买来尚可，若当投资品感觉真不是什么好主意，远不如股市期市基金来得快，今年疫情撑着股市震荡，大挣的人不在少数。而且，最最最重要的一点是，德国真正最具升值潜力的房子通常都被投资公司基金公司抢走了。。。一个普通百姓根本抢不过那些坐庄滴，接盘的多半就是。。。不说了。。。感觉砖头来了

limit

德国银行批房贷非常严，在没有其他抵押资产或贷款的前提下顶多是净收入的三分之一乘上(退休年龄减去贷款人年龄)。所以杠杆合理性银行算得比贷款人还精

就这点，跟某厉害朝真是不能比哈不能比。光贷款这点就极大打击了德国人民炒房之热情。

当然，目前市场上也有一些广告打得热火朝天的某些非德国机构号称能提供远超德国本土银行的贷款额度。譬如，一个netto 3000的 就能轻松放贷100万欧的案例

艾玛，文章都在后面的浮动利息上以及先前的首付部分，这坑挖得。。。具体参见艳星叶玉卿她老公的案例

limit

mj250 发表于 2020-11-17 11:21
可是那层主在再前面的楼层也提到了，危机之下，资产贬值是全面的。这家银行感觉到风险要你提前还，找别家 ...

那层层主说的这个情况在香港97金危，美帝08次危，还有日本沉没的30年确有其事，很多人买房买成了负资产，譬如港星章小惠和钟镇涛夫妇的例子。
股市挺多是赔光本金(原油宝SB神操作不算哈)，房子可能是赔光本金再倒欠银行一笔钱。譬如贷款100万的房子，跌到50万，首付加还贷已经付了30万，那么房子被收走后还倒欠银行20万。


只不过天朝目前房价还没跌过，天朝人民没这概念。再说天朝真发生上述情况，国家队宁可把房价锁死让其有价无市，都不可能让其跌

至于德国嘛，德国成本价一平都得2000欧左右，即便最近十几年疯涨，但还是低，再怎么贬只都贬不到哪里去的，目前应该也不至于发生这种极端情况

nanguazaixian

Uldenbaturu 发表于 2020-11-18 10:02
孩子的Depo开户有什么特殊要求么？这是一个好办法

满2周岁就可以开户，有的是3周岁

Uldenbaturu

nanguazaixian 发表于 2020-11-18 20:26
满2周岁就可以开户，有的是3周岁

我看是说这个钱如果挪到孩子的Depot上就不能随便动了，如果是这样的话流动性差一些

shuoshuo0000

江南一屁 发表于 2020-11-15 17:33
不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这 ...

规定是规定。
实际上银行是不可能这么操作的。
金融危机来了，银行收一大堆卖不出去的房子干什么。。。改行当中介吗？
况且房子拍卖的越多，房价下跌的越快，银行的资产收益表越难看，银行脑残了才会这么干。
08年美国房子腰斩，银行收房了没有？根本没有，美国联邦政府直接购买两房的房贷契约，09年之后这笔投资赚了一大笔。
只要你还的起月供，银行绝不会走收房这步，说白了，现代金融体制里面房子值多少钱还不是银行说了算。
大杠杆真正的风险在于利率，利率在你refinance的时候如果升的太高，从而还不上月供，市场利率上升必然是经过一个繁荣期。现在欧洲经济像是繁荣的样子吗。。。市场利率仍然在低位，早呢。

shuoshuo0000

Uldenbaturu 发表于 2020-11-17 09:19
房市大家敢投入，还是因为德国大中型城市中心区房市还是可以长期看好的，除了前面说的老龄化和无娃化以外 ...

德国房价还有个问题是严重的管制。
改变土地使用用途太难了，大城市郊区大片大片的土地无法开发。
比较慕尼黑和伦敦的郊区，伦敦30公里半径之内建成区空闲土地极少，而慕尼黑30公里半径区由点状的卫星城和间隔的农用地和森林构成。我看德国房产的泡沫还没到头呢。

shuoshuo0000

hahaxixi 发表于 2020-11-17 10:51
买房可以用贷款，买股票没法用贷款。

带几倍杠杆的基金还是有的。

江南一屁

hahaxixi 发表于 2020-11-17 10:51
买房可以用贷款，买股票没法用贷款。

可以的 期货 加杠杆

nanguazaixian

Uldenbaturu 发表于 2020-11-18 21:36
我看是说这个钱如果挪到孩子的Depot上就不能随便动了，如果是这样的话流动性差一些

这是个模糊的地区，尤其是在孩子有了自己的钱这个概念以后，Depot上的钱就不能随便动了。 孩子无权使用这笔钱，父母也无权，但父母依然有管理这笔钱的义务。

利用孩子的税收优势，因此也有个时限问题，过了一定年龄最好就不要再干了，免得这笔钱完全冻结住什么都干不了。

江南一屁

shuoshuo0000 发表于 2020-11-18 23:06
规定是规定。
实际上银行是不可能这么操作的。
金融危机来了，银行收一大堆卖不出去的房子干什么。。。 ...

有几点解释一下
银行不是为了收房子而收 房子是他借给你钱的抵押品。银行的房贷类资产估值就取决于这些抵押品 当大量抵押品的价值严重缩水了，它的资产也会严重缩水 银行当然要尽快出掉抵押品 把烂资产尽量换成现金 尽量保持资产负债表平衡。而且他不得不那么做 因为不这么做叫资不抵债 会被强制破产，如果不是央行印钞接手你的烂资产，08年美国这么多银行绝大部分都要破产，有一个算一个。你所说的不可能出现的大家抛售房子互相踩塌的事情已经发生过了 一直持续到央行出手才好转。

银行也都是高杠杆的 加上短借长贷的运营模式 不可能像你说的能抗得过危机 等资产回升。你想想，如果大家都有实力不卖 坐等资产回升，那就从一开始就不会下跌 也不会有危机了。 面临破产是眼前活命的问题 而且全世界都紧缩 不可能短期融到资来过渡，只能卖抵押品。 看看历史就会知道你说的这些都是你自己的想象。这是银行 不是散户炒股 被套了还能站站岗。

而且房价的回升也必须等到央行印钞收债之后了，西方央行一般不会在暴跌之前就预防性放水，因为被央行预防住了，就没人知道会有危机，不会有人念你的好 还会批判你 经济好好的你乱放什么水，甚至有法律风险。它每次都是暴跌出现之后再以救世主的身份出现，这就是政治。所以危机来了银行自己是不能等的。所以不是说你坐着干等房价就会自动回升 而是要跌的叫一个惨之后 惨到央行出面放水 才会回升。

另外你说的政府买两房债赚了一大笔 真的是要笑死我了。首先买两房债的不是政府 是美联储。你去看看美联储资产负债表吧。08年后买的那么多两房债还稳稳的趴在那里。不但如此 还通过4（5）次QE，不断的买，因为不买的话房市分分钟崩盘，你看他敢给我卖一丁点试试，马上美国甚至全世界资本市场都要崩盘。2018年开始的缩表就是最好的证据 美联储迫于政治压力高调采取加息，挤牙膏式的减持两房债和国债 从18年开始债券市场就不停的告急 19年吃不消了开始“有机阔表” 直到2020三月暴跌 这下不得不又秒变怂逼 以创历史纪录的速度狂收4万亿两房债和国债。说白了 美联储买的房债 都是在按票面价值去买正常市场里根本没人敢买或者只愿意以极低的价格买的资产，把本来收不回来的债务转嫁到美联储自己身上 当然最终是未来的全民税收上了。

而且你注意美联储买房债是按高于当时市场价格原价买的，不是你所以为的低价抄底，不然那还叫救市吗 官方打折收购房债 不就等于官方宣告房债都是烂账 房价虚高吗。你打折收了人银行的房债 人家还是资不抵债 还是要破产 所以只有原价买才能救市。然后它买的是债券 不是房子 也就是在本金之外赚点利息 房价上涨了100倍也不分美联储一分钱。就这，竟然被你说成了是一笔好买卖，真的是佩服。

Uldenbaturu

shuoshuo0000 发表于 2020-11-18 23:29
德国房价还有个问题是严重的管制。
改变土地使用用途太难了，大城市郊区大片大片的土地无法开发。
比较 ...

是这样的，慕尼黑郊区现在只能高价买村里现有的老房子，花钱拆掉，然后再盖自己的房子，其他地方都是不能动的。