房贷问题

shuoshuo0000

江南一屁 发表于 2020-11-19 02:10
有几点解释一下
银行不是为了收房子而收 房子是他借给你钱的抵押品。银行的房贷类资产估值就取决于这些 ...

你是来给我科普的吗。。。
FED买的是债券和MBS
而联邦政府收购了两房大头的股权或者股权认证，至于挣没挣钱，看股价就知道了，不用我废话。
房价当然可能大跌，但这跟银行会收房是两回事，危机期间决定银行生死的并不是资产负债表，而是现金流。现代金融工具有的是办法把一个还款信用良好的房贷卖出去换现金，而不是自断手脚客户还款还的好好的去收房来拍卖，这100%是脑瘫行为。
房价下跌也很少是银行拍卖抵押品来推动的，而是失业的个人和企业被迫出售资产导致的。不动产本来换手率就极低，很小的交易量就能很大的改变市场价格。危机来临的时候，你需要担心的首先是自己的工作。

great

limit 发表于 2020-11-18 19:25
德国银行批房贷非常严，在没有其他抵押资产或贷款的前提下顶多是净收入的三分之一乘上(退休年龄减去贷款人 ...

你说反了，厉害朝贷款才严格呢，德国还可以零首付，虽然新冠政策锁紧了些，厉害国连想都不要想，更不用说很多城市二套房首付要求70%

great

Uldenbaturu 发表于 2020-11-19 08:43
是这样的，慕尼黑郊区现在只能高价买村里现有的老房子，花钱拆掉，然后再盖自己的房子，其他地方都是不能 ...

这种比例都不高的，私人机会很少的，普遍做法都是开发商把老房子收了，然后在容积率允许最大的情况下建公寓或者排房分割卖掉，这样利润才能最大话。尤其在慕尼黑，现在很多的新建的排房的所谓花园都是狭窄的过道，因为房子都尽可能的压着允许建筑的边界来建扩大居住面积来卖钱。

limit

great 发表于 2020-11-19 10:09
你说反了，厉害朝贷款才严格呢，德国还可以零首付，虽然新冠政策锁紧了些，厉害国连想都不要想，更不用说 ...

德国零首付是基于收入的，一个netto2000欧的，买30万欧的房，就别想着零首付啦。当然某些非德国机构的叶玉卿老公案的贷款案不算哈

厉害朝的首付可以通过其他途径凑，譬如花呗借呗申请十几张信用卡透支亲戚朋友各种借外加拆东墙补西墙，不然那些房哥房姐空手套白狼的"励志"史都是吹滴？还是说，本来就是吹滴，方便骗接盘侠接他们的盘？

国内贷款不要太方便哦，听说现在违约的很多哦

great

limit 发表于 2020-11-19 11:39
德国零首付是基于收入的，一个netto2000欧的，买30万欧的房，就别想着零首付啦。当然某些非德国机构的叶 ...

两个概念啊，一个是基于还贷能力(德国), 一个是基于政策和还贷能力(中国), 在中国即使你还贷能力再强，银行接到上面的房贷红线不允许就是不允许，如果当地政府有户籍限制和名下房产数目和面积性质，要求更多，不允许买就是不让你买，你甚至多交钱也没用。说白了一个是完全市场经济，一个是特色市场经济。
至于首付来源，德国拿私人消费贷当首付的也不少见，只不过利息高点，3%以上。

limit

shuoshuo0000 发表于 2020-11-18 23:29
德国房价还有个问题是严重的管制。
改变土地使用用途太难了，大城市郊区大片大片的土地无法开发。
比较 ...

泡沫是远没有到头，但会涨得很缓慢

德国较英国天朝美帝最大区别就是各地发展太过于平均，形成不了超级大都市。稍微大点的城市周边各种卫星城市，交通四通八达，学校医疗等基建一点都不比大城市差，环境绿化还比大城市好。

譬如杜塞最近几年房产确实涨得厉害，但接盘侠多为外国投资客。本地人刚需，就买杜塞20公里外的周边卫星城市了，房价会便宜一半。或者同样的价格，杜塞只能市区买个鸟笼，周边20公里外能买绿化好空气清新没有各种噪音的Haus。本来就是刚需又注重生活品质的德国人会怎么选，就显而易见了。大城市的好处是通勤能够方便，但由于疫情，home office 会成为趋势。如果自住用的，会更趋向于舍大城市选卫星城市

limit

great 发表于 2020-11-19 11:53
两个概念啊，一个是基于还贷能力(德国), 一个是基于政策和还贷能力(中国), 在中国即使你还贷能力再强，银 ...

附议

不过您说的各种限制政策，感觉就是房价炒高到一定高度，等接盘侠凑齐后，开始锁市了
所以这种政策越往后越严格，直接让房子变成"用来住的"，然后game over

说实话，现在还敢回去买房投资的，我都要膜拜其无比大的魄力

mj250

limit 发表于 2020-11-19 11:58
泡沫是远没有到头，但会涨得很缓慢

德国较英国天朝美帝最大区别就是各地发展太过于平均，形成不了超级 ...

如果居家办公成为常态，市内空置的写字楼就会推倒改建为住宅房，人口又会回流到城市。

limit

mj250 发表于 2020-11-19 12:12
如果居家办公成为常态，市内空置的写字楼就会推倒改建为住宅房，人口又会回流到城市。

大城市之所以流入人口多，就是因为当地工作机会多且工作必须vorort啦

如果写字楼啥的空置推到，就说明工作机会没了和/或工作机会有滴但不再需要vorort了。这种情况下，人口就不会回流啦， 况且德国人的尿性本来就不喜欢住市区住大城市的。

limit

我甚至有种感觉，如果home office真成为主流，有可能会撬动德国房产格局，这点需要关注下的

目前home office主要卡在digitalisierung 和 公司管理章程上面的一些改革。但这些都是可以实现的，上述两点一旦具备，HO很有可能就真的成为新常态了。况且德国本来就是第三产业为主，没有什么劳动密集型产业需要一大帮人必须vorort工作的

great

limit 发表于 2020-11-19 12:10
附议

不过您说的各种限制政策，感觉就是房价炒高到一定高度，等接盘侠凑齐后，开始锁市了

嗯，国内是炒政策和赌政策，至于房价到没到顶，完全是国家说了算，背后的大玩家是政府。缺钱了就宽松点政策，放些地来，总会有识趣的房地产商来孝敬一下反过来割韭菜，觉得风险大了，就稍微捏一捏，画几条债务比例红线，然后比如万达，融创，万科啥的就赶快配合割肉啥的。还有学区房，没事改改学区房政策，至于老百姓么，没有信息渠道就是被玩的命。

limit

great 发表于 2020-11-19 13:44
嗯，国内是炒政策和赌政策，至于房价到没到顶，完全是国家说了算，背后的大玩家是政府。缺钱了就宽松点政 ...

完全赞同

感觉很多国内来德的小伙伴喜欢用国内那套评估德国这边，这么乐观，被德国收割的概率也蛮大，所以我总是忍不住嘴贱多说几句

great

limit 发表于 2020-11-19 14:13
完全赞同

感觉很多国内来德的小伙伴喜欢用国内那套评估德国这边，这么乐观，被德国收割的概率也蛮大， ...

德国房地产相对简单，就默读三遍地点就对了，还有不要抱着国内心态几年房价翻几倍，心态放平和，换位想想，银行都基本不要利息的把钱借你买房，要是收益会高的话，银行不如自己玩房地产算了，还借你干嘛

ari

limit 发表于 2020-11-19 12:31
我甚至有种感觉，如果home office真成为主流，有可能会撬动德国房产格局，这点需要关注下的

目前home of ...

excuse me??? 你确定你是在德国？我的天哪。。。

ari

great 发表于 2020-11-19 14:31
德国房地产相对简单，就默读三遍地点就对了，还有不要抱着国内心态几年房价翻几倍，心态放平和，换位想想 ...

银行不要利息的放贷，就是为了刺激消费，一定会推高物价，房价，造成通货膨胀。这个时候就是要贷款买房啊。难道等利息涨上来了再贷款吗？ 神逻辑。

great

ari 发表于 2020-11-19 14:47
银行不要利息的放贷，就是为了刺激消费，一定会推高物价，房价，造成通货膨胀。这个时候就是要贷款买房啊 ...

你没看懂我的意思吧，我是说比较在中国，德国银行贷款利息那么低让鼓励你买房，房地产升值的期望值自然不能跟在中国一样，抱着几年翻倍的幻想。

limit

ari 发表于 2020-11-19 14:31
excuse me??? 你确定你是在德国？我的天哪。。。

嗯，不仅在德国，还在德国20年了，用德语给德国那几个顶级企业研发部的研发工程师做德国和欧洲专利法方面的咨询

nanguazaixian

great 发表于 2020-11-19 15:19
你没看懂我的意思吧，我是说比较在中国，德国银行贷款利息那么低让鼓励你买房，房地产升值的期望值自然不 ...

低利息+0首付的组合，根本不需要房价大涨了。这组合本身就是一个成本极低的高杠杆。 4-6年即可回本，之后进入纯盈利状态。每年Rendite都在20%以上。

great

nanguazaixian 发表于 2020-11-19 20:26
低利息+0首付的组合，根本不需要房价大涨了。这组合本身就是一个成本极低的高杠杆。 4-6年即可回本，之后 ...

嗯，不过看你参照物和期望值是什么，在很多投资股票和有价证券的人眼里，即使零首付，拿去付买房附加费用的钱来进行投资，操作正常的话第一当年就可收益，不需要等4-6年回本，而且复利组合回报也不比租金差。

limit

great 发表于 2020-11-19 14:31
德国房地产相对简单，就默读三遍地点就对了，还有不要抱着国内心态几年房价翻几倍，心态放平和，换位想想 ...

德国还真有做房地产的国家机构

我们这行有属于自己的Versorgungswerk，是脱离德国法定养老体系的，这种Versorgungswerk也会拿着我们每月交的养老金做各种投资，但投资种类必须60%到70%是房产。所以我之前才会说，最具升值潜力的房产全部被这种机构，还有其他私人金融机构抢走了。普通百姓能抢到的都是被他们挑剩下来的。不过德国房价本来就低，尤其早年买的，就算是拿挑剩的，也是赚的。

就是怕花高价以为买了一个颇具升值潜力的房，现在居然发现一家房产开发商是非德国的，专卖外国人，还提供德国银行不可能提供的超高贷款额度。。。当然德国人和老刘德华不会掉这坑， 艾玛。。。我又嘴贱了

great

limit 发表于 2020-11-19 20:55
德国还真有做房地产的国家机构

我们这行有属于自己的Versorgungswerk，是脱离德国法定养老体系的，这 ...

嗯，是有，而且很正常，很多国家都有，比如美国很多州的pension机构也大量购入房地产，优质股票，因为不会把钱放银行。至于是不是跟普通百姓来抢，我觉得针对的房产类型不一样，机构投资房产的规模大的好多好多，如果像普通人一样东一套西一套比来比去买。成本高很多，而且没有意义，机构面向的房地产要么就是大规模的商用写字楼，整套的公寓楼等等，当然会出现这些机构套现时候把整套楼公寓往外卖然后私人接手的情况。

mj250

limit 发表于 2020-11-19 12:22
大城市之所以流入人口多，就是因为当地工作机会多且工作必须vorort啦

如果写字楼啥的空置推到，就说明 ...

大城市本身先吸引了人，人多了才吸引了企业。工版之前就有同学吐槽只有德国人不要去的小地方才找得到工作，虽然是一家之言，但大城市竞争激烈是不争的事实，那里的岗位就是比小地方更受欢迎。如果像你说的，德国人不喜欢大城市，那现实应该反一反，小地方抢破头，大城市随便去。

limit

mj250 发表于 2020-11-19 21:53
大城市本身先吸引了人，人多了才吸引了企业。工版之前就有同学吐槽只有德国人不要去的小地方才找得到工 ...

德国人是不喜欢大城市的，只是因为小城市没有工作机会，所以在大城市工作，在小城市生活，上班开20到50甚至100公里的德国人不算少数，尤其以后普及home office后就更不用考虑居住和工作地点的路程差了

某同学吐槽的小城市更好找工作，，该不会是说狼堡，Leverkusen这样有德国大企业在的小城市吧？这样的小城市德国就那么几个。。。

ari

limit 发表于 2020-11-20 00:48
德国人是不喜欢大城市的，只是因为小城市没有工作机会，所以在大城市工作，在小城市生活，上班开20到50甚 ...

你说的每一句都是错的。。。
你来巴登州看看，每一个小城市都有你说的德国大企业。。。

nanguazaixian

ari 发表于 2020-11-20 08:19
你说的每一句都是错的。。。
你来巴登州看看，每一个小城市都有你说的德国大企业。。。

你俩对城市大小和企业大小的定义很可能不一样。 她说得都是DAX企业，巴符州的DAX企业总共3家，怎么可能到处都是。

limit

ari 发表于 2020-11-20 08:19
你说的每一句都是错的。。。
你来巴登州看看，每一个小城市都有你说的德国大企业。。。

譬如说？

Kosmonaut

mj250 发表于 2020-11-19 21:53
大城市本身先吸引了人，人多了才吸引了企业。工版之前就有同学吐槽只有德国人不要去的小地方才找得到工 ...

不要说德国人不喜欢大城市，我都不喜欢大城市。好多那些在大城市长大的德国人，怎么说呢，看上去都社会性死亡了。
大城市有什么好处？房租跟瑞士一样贵？有博物馆，但你要办年卡天天去吗？多出来那一点点好玩的东西，且不说小城市一般也都有，值得为这住那吗？中国人喜欢凑大城市的原因，是因为小城市不好找中国人。但其实你不上学的话，连这点都不对。而且，大城市其实对一般男性来说是有碍社交的而不是反之。

Kosmonaut

ari 发表于 2020-11-20 08:19
你说的每一句都是错的。。。
你来巴登州看看，每一个小城市都有你说的德国大企业。。。

别吹了，做IT的话也就斯图卡鲁再加个SAP总部，你想在弗莱堡找个踏踏实实写代码的位置都没保障，而这还是IT，其它更地理受限的行业更甚之。

Uldenbaturu

Kosmonaut 发表于 2020-11-23 02:50
别吹了，做IT的话也就斯图卡鲁再加个SAP总部，你想在弗莱堡找个踏踏实实写代码的位置都没保障，而这还是I ...

他说的应该是大企业在小地方的工厂这种情况，比如巴登那边村里的工厂挺多，招聘广告写得都是：你可以在享受度假的地方工作（穷乡僻壤）。。。

em.rica

Kosmonaut 发表于 2020-11-23 02:48
不要说德国人不喜欢大城市，我都不喜欢大城市。好多那些在大城市长大的德国人，怎么说呢，看上去都社会性 ...

我也不喜欢大城市 大城市边上的交通方便的小镇我觉得是最理想的 特别是对有孩子的家庭 该有的都有 没有的可以便捷到达大城市 因为开车出门开10分钟和30分钟差别其实不大 中国人少的确是最大的问题 我们村原来还有一个中国人 后来她家搬走了 我们村就我一个中国人了 不过我的HOBBY跟德国人比较兼容 所以还好