和裕地产被列为被执行人 北京“商住一哥”遭遇发展瓶颈

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作者：中国房地产报



林肯公园曾经是北京楼市单项目销量亚军。

最近两年，被列为被执行人的负面舆情很容易被扩大，影响也随之变大，企业应该积极应对。

中房报记者 李叶丨北京报道

10月30日，据执行信息公开网消息，北京和裕房地产开发有限公司（以下简称“和裕地产”）被北京市大兴区人民法院列为被执行人，执行标的139399元。

11月9日，中国房地产报记者就上述事宜致电和裕地产总部询问，截至发稿电话未接通。

根据企查查APP，和裕地产成为被执行人，涉及一起商品房预售合同纠纷。记者查阅相关文件了解到，这起纠纷源于2012年出售的一处商业房产在房屋防水保质期5年内出现了漏水等质量问题，买受人将和裕地产告上法庭。

根据一审民事判决书显示，和裕地产应于判决生效（2020年6月24日）后七日内支付原告维修费、房屋租金损失及案件受理费等费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

实际上，这类纠纷在涉及房地产的司法案件中并不罕见。值得注意的是，曾在北京区域获年度销售冠军被称“商住一哥”的和裕地产，目前发展似乎陷入瓶颈。



从汽车到地产

公开资料显示，和裕地产成立于1999年8月，位于北京经济技术开发区，旗下拥有丰裕、运通博远、物业、装饰等公司。

和裕地产的创始人名为孙绍先，与众多在改革开放中成长起来的企业家相同，他的创业史充满了那个时代特有的奋斗色彩。

1983年，孙绍先从东北林业大学土木工程系本科毕业后，在哈尔滨市建一公司短暂任职。那个年代，进入国企就相当于“端上了铁饭碗”，是不少人艳羡的对象，孙绍先却志不在此。此后，他进入汽修领域，在哈尔滨振新汽车修配厂担任厂长。这份工作开拓了孙绍先的人脉，也为他积累了经验和资金。后来，他创立了运通汽车集团。

1999年，福利分房终止、公房允许上市、房贷的禁锢被打破。这让本就是土木工程专业的孙绍先心动不已，同年他便创立了北京和裕地产。

在孙绍先的设想中，一方面地产业务通过运作土地资源，助力汽车4S店建造；另一方面汽车业务代理的劳斯莱斯、宾利、兰博基尼等豪车品牌也将成为地产业务的最佳背书，为其引入高端客源。

不过，创立之初和裕地产并没有马上投入房地产项目的开发，这一蛰伏就是8年。

直到2007年，它才拿下北京亦庄文化西路地块。

折戟“商住”

同年，大量性质为商业或公建的土地，被开发商以住宅形式开发，再用居住功能消化商办型库存，“商住项目”的概念也随之兴起。

2008年，和裕地产开发的首个“商住项目”林肯公园开盘，5年后亦庄地块价值大增，林肯公园项目以58.16亿元的销量，成为北京楼市单项目亚军，和裕地产在京城房企中一炮而红。到了这一年年底，和裕地产旗下多个项目为其贡献了100余亿元的销售额，其也成为北京市场名副其实的销售“总冠军”。

或许是初次踏足房地产的过程略显顺风顺水，此后的和裕地产开启了专注于“商住项目”的独特思路，因此业界将和裕地产称为“商住一哥”。

2010至2011年间，和裕地产连续拍下了北京顺义区板桥创意天承园区多宗商用地及多功能用地，持有土地面积总计14.84公顷。隔年，和裕地产又拿下了顺义E1-01到E3-01等地块和顺义赵全营地块。

2016年可以说是和裕地产的高光时刻。凭借顺义尚峯壹號及林肯公园二期的销售贡献，和裕地产以243.1亿元的销售金额跻身行业百强。这一年年底，曾供职过远洋、融创、绿城的职业经理人彭振石带着过往的突出成绩，入职和裕地产任总裁助理兼营销中心总经理，并在2017年初为和裕地产创造出21天销售40亿元的神话。

“盛况”之后危机浮现。

2017年3月，北京出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件；同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这一针对商住类调控公告也被称为“3·26新政”。

此后，商住项目销售额大幅下挫。中原地产的统计数据显示，新政后的第二个月——2017年4月，北京商住房的成交数量仅为194套，这较之前每个月数千套的成交量，跌幅超过95%，成交均价也从2017年3月的51036元/平方米，下跌到40898元/平方米，下跌幅度接近20%。

和裕地产的“商住项目”被全面波及。公开资料显示，2017年，和裕地产成为在京房企中销售降幅最大的企业，销售额仅为33亿元，同比下滑了86%。

这不是和裕地产第一次在“商住项目”上吃亏。

2010年，和裕地产旗下的宾仕国际就因将地块性质为“办公及商业”用途的项目分割为小户型销售被亦庄开发区管委会叫停，随后的几年里也一直处于停工状态。

转型住宅别墅受挫

或许是意识到“商住项目”渐渐成为公司向前发展的一大掣肘，和裕地产开始思变，但转型之路俨然没有想象中顺利。

作为转型之作，和裕地产2017年9月重点推出的别墅住宅“北京庄园”宣传之初就打出了“一亿一栋”“董事长为董事长设计的项目”“为别墅阅历丰富者而生”等精装标准的口号，并请来知名演员陈道明为其站台。资料显示，北京庄园只有233栋，建筑风格有法式和意式两种，算上赠送面积，最小单栋建筑面积也在1000平方米之上。

2019年，北京庄园正式开盘就斩获了“2019年度影响力豪宅”的殊荣。和裕地产总裁樊明珠在项目发布会上表示，（母公司）运通集团旗下业务涉及高端豪车和高端地产，对高净值客户做了很多研究，并在流通领域获得了成功。在房地产业务上，‘北京庄园’对于和裕地产亦是一个新挑战——目前北京楼市上流行的法式建筑其实是意式建筑，并没有真正的法式宫廷建筑。“我们甚至为客户配套到了碗筷、牙签。”彼时，想要轻易进入“北京庄园”的售楼处看看样板间并不容易，没有预约就没有接待。

不过，项目的选址并不算优越。“北京庄园”位于顺义区板西路东侧，与板桥大街将项目分为南北两个小区。在板西路西侧就是板桥村村民的回迁楼——板桥新苑小区，同样被板桥大街分为南北两个区。也就是说，“北京庄园”从南到北被十多栋回迁楼包围。

随后有传言称， 2019年下半年项目仅卖出了一套房源。

到2020年2月，曾在和裕地产创造了销售神话的彭振石离职。此前接受采访时，彭振石曾表示，“市场如战场，营销就是战争，要么节节败退，要么所向披靡。”他的离职，也引发了外界对和裕地产销售压力的猜测。

另一方面，受疫情影响，2020年上半年房企普遍面临着较大的现金流压力。中小房企因自身抗风险能力、开发能力、销售能力无法和大型房企相抗衡，融资资源、消费客群的空间也被大大挤压。2020年以来，诸多中小房企出现了被列为被执行人的情况。

知名地产分析师严跃进在接受记者采访时表示，近两年，被列为被执行人的负面舆情很容易被扩大，影响也随之变大，企业应该积极应对。