没有Energieausweis的老房子能买吗？

Yashar

看了一套60年代的房子，2000年翻新过门窗，但没有做外墙和屋顶的Isolation, 中介说Energieausweis正在办理当中。房子的状态很好，一直都是自主，没有出租或者交易过，不知道这个是不是个坑，会不会买下来之后就被要求做全屋的Isolation? 有经验的宝宝们请支招 谢谢

断桥

那就等他办好再买了

Yashar

断桥 发表于 2020-11-23 12:17
那就等他办好再买了

是的 好像没有Energieausweis的房子不能交易的吧

kidkudo

Yashar 发表于 2020-11-23 12:31
是的 好像没有Energieausweis的房子不能交易的吧

没这个说法，Notar合同不管房子能耗等级的。

二手房交易，卖家只是有出示Energieausweis的义务，而不是强制。强制的是新建房，如果复合KFW标准，必须提供能耗等级证明，第三方机构会复核KFW申请材料。

Energieausweis这个东西只要知道基本参数，网上做一个花几十欧很简单，只有一定参考性，数值不一定准确，作假是有可能的。

一般60年代房子，如果没有做新的保温，没有更换采暖设备，基本能耗值都是200以上。特别是采暖是烧油的可以直接放弃，因为德国2025年之前要淘汰所有烧油的设备。如果是烧气的，也要看设备用了多少时间了。一般gastherme寿命在20年左右。

Yashar

kidkudo 发表于 2020-11-23 14:56
没这个说法，Notar合同不管房子能耗等级的。

二手房交易，卖家只是有出示Energieausweis的义务，而不 ...

感谢大神的回复

房主在78年从烧油换成了Gasheizung, 并在05年换了新的Heizungsanlage, 再过几年也快要到使用寿命了。

kidkudo

Yashar 发表于 2020-11-23 16:28
感谢大神的回复

房主在78年从烧油换成了Gasheizung, 并在05年换了新的Heizungsan ...

是的，还有暖气片的状态，都检查下。

当然保温更重要，尤其是EFH。研究好了再下手，当然价格不贵，位置还可以，以后可以自己翻修。

waldsiedlung

kidkudo 发表于 2020-11-23 14:56
没这个说法，Notar合同不管房子能耗等级的。

二手房交易，卖家只是有出示Energieausweis的义务，而不 ...

2025年淘汰所有燃油锅炉，不知道每个地方的具体政策如何执行，是更换新锅炉时不让用燃油，还是燃油锅炉完全不让用了？
我们村在斯图加特的一个山顶上，都是六十年代的房子，我们这里没有天然气管道，所以家家户户烧油。巴符州是要求更换新锅炉必须加上太阳能或者木颗粒炉，我换一个新的燃油锅炉加太阳能，七七八八花了四万多，如果2025年不让用，那不是有点亏。

Yashar

kidkudo 发表于 2020-11-23 16:36
是的，还有暖气片的状态，都检查下。

当然保温更重要，尤其是EFH。研究好了再下手，当然价格 ...

这周会带个建筑师朋友和一个Gutachter一起去看细节，换暖气片和水管道都是在我们的预期内的，还需要在屋顶内部做isolation。房主2000年后换的窗子质量很好，可以keep

法兰的房价一直没跌过，疫情期间感觉上是看到更多房子出现在市面上，但是房价像吃了伟哥一样 一直硬挺着

Yashar

waldsiedlung 发表于 2020-11-23 17:09
2025年淘汰所有燃油锅炉，不知道每个地方的具体政策如何执行，是更换新锅炉时不让用燃油，还是燃油锅炉完 ...

2025年更换新锅炉不让用烧油的，但原有的锅炉还是可以继续用。

你现在换一个新锅炉加太阳能应该不会有影响，2025年之后可以继续使用

kidkudo

waldsiedlung 发表于 2020-11-23 17:09
2025年淘汰所有燃油锅炉，不知道每个地方的具体政策如何执行，是更换新锅炉时不让用燃油，还是燃油锅炉完 ...

我说的可能有点模糊。

实际是在无天然气管网的地区：
1.到2025年之前，可以继续更换现有的烧油设备
2.2025年之后，搭配太阳能和光伏的hybrid的燃油设备可以使用
3.新房原则上不允许单独安装燃油设备。

现在无论是gas和燃油都是用太阳能来符合政策，巴登政府也考虑到一刀切太不人道，给老房子留了活路。因为很多家里即使要改造热泵，成本也很高，如果你想拿BAFA和KFW的话。

kidkudo

Yashar 发表于 2020-11-23 18:26
这周会带个建筑师朋友和一个Gutachter一起去看细节，换暖气片和水管道都是在我们的预期内的，还需要在屋 ...

法兰太正常了，新房贵的离谱。

waldsiedlung

多谢你们的解答！
老房子翻新，就是事情多，投入大。新房子又总有这样那样的不满意。

Yashar

kidkudo 发表于 2020-11-24 08:27
法兰太正常了，新房贵的离谱。

新房不仅贵，而且分布在很偏的地段，我们也是看了不少房子，在新房和老房子之间徘徊，他们之间的优缺点在这里已经被讨论得太多了，但是有时候看上一套房子的时候第一感受很重要，不论是新房还是老房

kidkudo

Yashar 发表于 2020-11-24 11:03
新房不仅贵，而且分布在很偏的地段，我们也是看了不少房子，在新房和老房子之间徘徊，他们之间的优缺点在 ...

现在法兰新haus的Lage的确是一个问题

我觉得如果老房翻修成本可控，完全可以买老房子。当然一些新的haustechnik就用不上了。

maidongxidemao

不要低估老房翻修的时间和成本。我认识的自己翻修的就没一个不超时不超预算的。一般翻修后的价格跟新房都差不多，优势就是一般地点好，面积大。要是觉得特别划算的，肯定有很多缺陷不知道。

小苹果2017

kidkudo 发表于 2020-11-23 14:56
没这个说法，Notar合同不管房子能耗等级的。

二手房交易，卖家只是有出示Energieausweis的义务，而不 ...

锅炉也不能一概而论差不多20年寿命吧，要看测出来的燃气效率，一般维护的好40年后效率还能是百分之90以上，然后换换里面的小零件，撑上50年压力不大，当然跟牌子直接相关，比如viessmann普遍寿命都更长。

kidkudo

小苹果2017 发表于 2020-11-24 18:12
锅炉也不能一概而论差不多20年寿命吧，要看测出来的燃气效率，一般维护的好40年后效率还能是百分之90以上 ...

当然和维护也有关系，我说的是一般标称寿命，这和汽车一样。

还要看锅炉的具体类型。壁挂炉如果板换发生腐蚀和结垢，是很难更换的。

现在普遍新的锅炉都是冷凝锅炉，效率是没问题的，限制继续使用的因素更多是排放，以及输气管网的改造。这和政策有关，政府有规定，即使你想继续用也会让你升级。
我一个朋友就遇到这样的情况，输气管升级，政府强制要求升级锅炉，否则断气。

Yashar

小苹果2017 发表于 2020-11-24 18:12
锅炉也不能一概而论差不多20年寿命吧，要看测出来的燃气效率，一般维护的好40年后效率还能是百分之90以上 ...

好专业 正好这个房子的锅炉就是Viessmann

Yashar

要问中介要Betriebskostenabrechnungen, 大概能算出能效来

waldsiedlung

Yashar 发表于 2020-11-23 18:26
这周会带个建筑师朋友和一个Gutachter一起去看细节，换暖气片和水管道都是在我们的预期内的，还需要在屋 ...

楼主看完房子以后，能不能讲讲大概情况，我也在关注法兰西边和南边的老房子，想利用这个机会学习一下。

Yashar

带Gutachter一起去看了房子，还真的发现了更多的问题，外墙和屋顶都没有做保温层，水管道需要全部更换，电线也是... 如果打掉一些Einbauschrank墙面有发霉的话预算还要增加，总之翻新预算往高了算就对了

法兰的房东开的价真的很不客气，好的地段的房子不管房态怎么样价格就是敢那么骄傲

大家互相学习吧，买房这条路上没有唯一的标准，有时候运气也很重要

maidongxidemao

Yashar 发表于 2020-11-27 16:02
带Gutachter一起去看了房子，还真的发现了更多的问题，外墙和屋顶都没有做保温层，水管道需要全部更换，电 ...

呃……前面说了……而且Gutachter 也不能发现所有的问题。如果在翻修过程发现石棉，那就又是一笔钱。还有电线是个大问题，如果是那种老式的没接地线的两通线路，就必须全拆了换，因为你绝对找不到电工给你升级。一旦换管道换电路没有20万下不来。而且这种从来没修的老房子很可能是要完全换Dach 的。别说法兰了，曼海姆这边好地段的房子，明明白白写着renovierungsbeduerftig,开口照样70万，你再加个30万装修，也一个Million了。当然那些地点都没新房，想住那些地方就可以买。千万别存着捡便宜的心态，最后绝对吃个大亏。买二手房就是要刷了墙装了厨房就能住的，千万别动土，动了就没顶了

Yashar

maidongxidemao 发表于 2020-11-27 16:46
呃……前面说了……而且Gutachter 也不能发现所有的问题。如果在翻修过程发现石棉，那就又是一笔钱。还有 ...

是的 身边的朋友翻新老房子都是大动干戈，我们刚开始也很惧怕这种不确定性很大，长时间的体力和精神上的煎熬的事情，所以坚决不入这个坑...直到看到这套老房子，第一感觉都非常喜欢，风格，品质，格局，朝向等真的秒杀之前看过的一众房子，然后我们两人就现场真人“真香”秀

整个房子的状态可以说非常好，如果不是太挑剔的几乎可以就像您说的刷墙换厨房就能拎包入住，Dach，Keller都没问题，最大的投入是水电管道，厨房卫生间，外墙的isolation，这几个工程下来预估都要50万了，加上房东的要价，我们绝对不是冲着捡便宜的心态去的

maidongxidemao

Yashar 发表于 2020-11-27 17:11
是的 身边的朋友翻新老房子都是大动干戈，我们刚开始也很惧怕这种不确定性很大，长时间的体力和精神上的 ...

要是不是为了捡便宜，而是真看好了，那可以入啊。其实也不见得非要外墙加装保暖。老实说你花的装修费不见得能从省的能源里平衡下来。水管和电线肯定要换的。要是地下室不潮，屋顶没问题，可以不考虑外墙。或者先看看，如果实在不能忍住进后再加外墙保暖。老房子有Bestandschultz, 不用强制加保暖。不过我觉得你们烧油的锅炉不大好。最好还是换了，因为早晚的事

Yashar

maidongxidemao 发表于 2020-11-27 17:25
要是不是为了捡便宜，而是真看好了，那可以入啊。其实也不见得非要外墙加装保暖。老实说你花的装修费不见 ...

啊 我从来没有说这个房子是烧油的啊，是Gas.

我也是这么想的，没有必要非要加外墙保暖，Heizungkosten不是太高的恐怖都可以接受，但是肯定没有现在我们住的新房子那么舒服。

还没买呢，不好说是我们的房子

maidongxidemao

Yashar 发表于 2020-11-27 17:47
啊 我从来没有说这个房子是烧油的啊，是Gas.

我也是这么想的，没有必要非要加外墙保暖，Heizungkoste ...

哦，那我记错了，gas就没问题了。

waldsiedlung

Yashar 发表于 2020-11-27 16:02
带Gutachter一起去看了房子，还真的发现了更多的问题，外墙和屋顶都没有做保温层，水管道需要全部更换，电 ...

谢谢你的介绍，好的地段，位置，朝向，这些是最重要的，因为这些无法改变。如果翻修成本能控制住，是不是先把水电卫浴和厨房先换了，屋顶和外墙以后再说，反正也不影响居住。我一直觉得德国人追求的那个什么节能系数，是个很变态的东西。

Yashar

waldsiedlung 发表于 2020-11-27 18:46
谢谢你的介绍，好的地段，位置，朝向，这些是最重要的，因为这些无法改变。如果翻修成本能控制住，是不是 ...

不客气，你说的很对，有硬伤的尽量不要碰

你找哪些区找房子呢？看的怎么样了？

waldsiedlung

Yashar 发表于 2020-11-27 20:13
不客气，你说的很对，有硬伤的尽量不要碰

你找哪些区找房子呢？看的怎么样了？

还没开始看呢，现在只是在网上先收集一点信息。前年在斯图买了个老房子，也是要翻修，我们在另外一个城市，没法天天跑，就委托给一个当地的建筑师，由他负责全部翻修工程，我们根据他的账单结账，他只找德国人做工程，东西都买贵的，所以多花了很多钱。这也算是一个经验教训吧。

Yashar

waldsiedlung 发表于 2020-11-27 18:46
谢谢你的介绍，好的地段，位置，朝向，这些是最重要的，因为这些无法改变。如果翻修成本能控制住，是不是 ...

之前住过一个能效超高的新楼盘，因为是顶层又是整面落地窗，所以夏天闷热，冬天感觉很干燥。

这种Passivhaus房子是需要安装通风系统的，否则室内会发霉，但是住了仅仅一年之后我们就在两个房间的墙角发现了好几块很大霉斑，当时我们都很心疼房东，谁买到这样的房子都会很闹心

总之住在高能效的房子里的体验感并不会和能效高低成正比，住过最舒适的房子倒反是一些老房子