北京某区已无房可卖？别看房子涨得欢，2021年它的投资不乐观

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作者：财经新知陆新之
2021年的上海楼市涨疯了？有朋友说他上午看中的一套二手房，报价显示890万，想吃完午饭，就约中介看房，结果到了中午12点多，那套房子的报价已经变成了930万！短短两个小时，跳涨40万！网上还有一套二手房，7月份时还是800万，到了2021年初，已经涨到了1200万。而在2020年年末，上海推出的31个楼盘全部卖光！网友们都感叹：上海楼市太热了。这是不是意味着上海在引领一波上涨？下一个会是谁？



从数据来看，北京、深圳等一线城市的房子确实涨了。深圳就不用多说了，它的楼市一直很热，它也是房子热点话题的贡献者。至于北京，多家研究机构的统计数据显示，2020年，北京新房成交达4.9万套，创近5年新高；二手房成交达16.9万套，同比上涨16.4%，创近4年新高。另外根据中指研究院发布的《中国房地产市场2020总结&2021展望》报告中显示，长三角的房子累计涨幅达到5.22%，达到近四年最高水平。

但是从投资角度来看，大家千万别急！实际上2021年它的投资不乐观！一个是因为房子的买卖交易周期较长，不是一天两天甚至一周半月能完成的，尤其是二手房的交易周期也受多方面限制而有所延长，所以短期的若干地方的房价波动，说白了跟大多数手握房子的人都没关系，而想投资房子的朋友，谁也不能保证自己买到后，等它能卖出去的时候，房价会达到一个理想卖点。因此限购、限售、限贷、限价等政策已使它的市场化程度大大降低，这些都是我们应该考虑的事实基本面。

2021年，我们能看到一个最新的、明确的消息，就是金融机构现在坚守房贷底线，房地产调控下有关部门坚持房住不炒，甚至在全方位地限制地产商，著名的三道红线紧箍咒，都是为了防范房地产出现灰犀牛事故。在这种情况下，我们觉得未来房价暴涨暴跌，其实可能性都不太大，它更多是平稳、稳住或者小步向上走。



我们以前经常讲，在三四线城市以下的老家置业可能不是一个好的选择，因为资金利用率低，甚至一买就会套住。比如这些城市有些大开发商新盘卖1万5，而二手房只卖五六千，所以你一买的时候其实就已经亏了，这种事情也很多。事实上，现在这种一买就套的情况，已经延伸到一线城市或者强一线城市，即不是买什么房都一定能涨，能保值就不错了。

从2021年来讲，特别是最近又有一个房贷新政，即24个月之内，各个银行的房贷有一个大规模的缩减。比较理性地来看，今年之内房地产大涨的可能性很小，结构性的部分房子有一些机会是有可能的，有一些城市有一些地区有一些房产是有机会，但就太多数房子来讲，大家还是要多一些谨慎，不要被市场情绪所干扰。

我们的节目在过去2018年之前的10年间一直唱好楼市。但是，自2017年到2018年我们也开始让大家投资房地产要谨慎。我们2018、2019年提出，以后房地产基本上是保值为主，靠它增值可能比较困难。我们有一个算法，即房地产持有的成本大概一年是6.6%，就是你投资的房子一年房价涨不到6.6%，其实就等于你没赚钱，资金投资效率不高。房价一年需要涨6.6%，三年下来，也就是三年房价要涨20%，这对你的投资来讲，也就是打了一个平手，它是这么一个要求挺高的投资目标。



对于普通人而言，目前由于房地产投资可以用的杠杆少，投入的资金沉淀多，所以大家除了学区房或者一些特别有需要、特别有特色的一些房地产产品之外，对于其他普通一般的房地产投资都要冷静一点。

欢迎大家有什么自己的想法和自己的心得，随时跟我联系，我是陆新之，希望大家在房地产保值增值的路上找到一条更适合自己的办法。