2047亿成交额！有人正在“抄底”北京和上海

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作者：商业与地产





猫头鹰日志（MalltoWin Log)

地理位置优越的商业物业更能够得到资本的青睐；投资写字楼自用稳定又安全；符合公募REITs底层资产要求的产业地产也受到了更多关注。

2021-03-31

租金下跌，多地空置率创近10年新高……2020年经历疫情的考验，办公楼市场可以说承压颇重。

这使得一些优质资产进入市场，成为内外资买家、特别是一些机构投资者关注的焦点，主要大宗交易市场的整体活跃度不减。

戴德梁行数据显示，2020年内地大宗交易市场录得2047亿元成交，虽比2019年下降29%，但宗数方面与往年持平。



特别是今年伊始，市场活跃度持续升温。

年初，平安信托40亿收购上海歌斐中心之后，黑石集团以40.62亿收购广州国际机场富力综合物流园70%股权，瑞安、高富诺联手收购南京国际金融中心。近日，中泰证券也以27亿入手绿地上海外滩中心写字楼。

不难发现，这些资产均在一线、准一线城市的核心位置，保险、金融机构也频频入手写字楼资产自用，而随着公募REITs的推进，符合底层资产要求的产业地产也受到了更多关注。

这些趋势实际上从2020年就已初现苗头，这从今天REITOWIN团队盘点的去年以来较具代表性的几笔交易中便可以见得。

而不同的买方类型也呈现出不同的城市偏好，我们不妨来看看。



投资机构更爱北京

近两年来，北京的大宗交易热度直线上升，虽然总量不及上海，但2020年北京以30%占比首次超越上海，成为外资买家占比和绝对投资额最高的城市。

但受疫情因素的影响，办公模式逐渐转变，加上来自存量市场的压力，写字楼投资风险加大。因此，机构投资者更加关注市场租金、空置率等关键运营指标数据，抗风险能力强的资产更受关注。

按照政策规划，北京将集中聚焦发展四个城市功能——政治、文化、国际交往和科技创新中心。这也就意味着，北京将形成以政治中心为核心，强化第三产业发展的模式。

这将保障北京写字楼市场需求的增长，刺激市场活跃度，对于机构投资者来说，无疑是一项重要的考量标准。

GIC收购长安街LG双子座大厦

2020年2月，新加坡政府投资公司（GIC）全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd，作价1.37万亿韩元（约合人民币80.46亿元）收购LG双子座大厦，创下2020年单笔交易额最大单。

公开资料显示，LG双子座大厦于2002年动工，2005年建成，是韩国LG集团的中国总部。其外形与首尔汝矣岛的LG总部双子座大厦相似，由两栋建筑组成，大厦高140米，占地面积7052.40平方米，建筑面积约15万平方米，包含写字楼和商铺两种业态，从6层到30层为商务写字楼，从2层到5层为购物广场。在国内被称为“口红楼”，总投资4亿美元。以当时的汇率计算，大厦造价约32.8亿人民币。而以目前的出售价计算，增值近50亿元。

GIC作为世界上最大的投资管理机构之一，其投资超过了1000亿美元。由于是新加坡政府全资拥有的私人公司，其职责是在长期内有较好的收益来保证新加坡国家储备的购买能力，因此就决定了GIC的投资方向偏向保守，并强调长远投资，倡导多元化的投资组合来分散风险。

在疫情初期，投资环境不确定的情况下，GIC依然能斥巨资收购LG双子大厦，也是看好了中国写字楼市场未来持续增长的发展前景。

GIC也曾直接表示，中国仍然是其关注的重点，预计收购LG双子大厦这一具有里程碑意义的举措，将受益于北京市中心对写字楼的强劲需求，在长期内产生可观的回报。

普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座

2020年底，普洛斯成功完成收购北京中关村盈都大厦D座，完成了北京市场上首单类REITs市场化退出。

盈都大厦D座坐落于北京海淀区知春路，大厦面积逾3万平方米，配有产权车位。该项目地处中关村腹地，紧邻地铁13号线与10号线换乘站知春路站，是集写字楼、商务公寓、商场及相关配套于一体的大型综合性项目。

普洛斯在中国的发展，可以追溯到2003年。之后的本土化发展，与多数外资企业一样，多为通过并购与合资等方式与本土企业合纵连横，达成战略同盟。

而如今的普洛斯，却可以说是实实在在的中资控股企业了。2018年，普洛斯从新交所退市，由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投资、SMG等组成的中国财团对其进行收购，交易规模达120亿美元，是当时亚洲最大的上市公司私有化交易。

值得注意的是，普洛斯的单一最大持有者万科，在2020年6月，推出“牛小时OFFICE” 服务式办公空间，布局共享办公领域。普洛斯也紧跟万科的脚步，在上海普洛斯大厦试水首个智能、服务办公空间的旗舰项目——GWS普隆空间。

本次收购标的盈都大厦，周边聚集如字节跳动、京东、腾讯等多个互联网大厂，毗邻多所国内顶级高校及科研机构，科技办公以及创新创业办公空间需求旺盛。

普洛斯收购后，将会对其更新改造，打造为融合办公、生活以及商业配套服务的创新综合体，服务于科技办公企业。将盈都大厦改造成为北京的第一个GWS普隆空间，或许也不无可能。

颢腾投资联合体收购国美悦秀城

颢腾投资（SDP Investment）联合国际财团收购了北京悦秀城项目，项目总投约人民币40亿元。

悦秀城坐落于北京市南二环，紧邻北京南站和地铁4号线/14号线。本次收购标的为一栋高12层的商办综合体，总建筑面积达132,000平方米。悦秀城由鹏润集团旗下鹏润地产负责开发并经营，而鹏润集团正是国美系地产板块。项目出租率一直都处于近半空置的状态，由于长期亏损，已于2019年闭店。

颢腾投资一直专注于一线城市、地理位置优越的资产。2019年4月，颢腾投资就曾联合境外机构投资者收购北京市中关村鼎好大厦项目。悦秀城在城南区域地理位置相对优越，公共交通系统也相对便捷，符合颢腾的投资偏好。

而颢腾投资也表示将对悦秀城项目改造成以写字楼为主的交通枢纽南站区域新地标，涵盖展示、交流、商业服务等功能。

改成商务功能的定位，虽然收益可能会低于商场业态，但对运营团队来说，也能将降低难度，减少运营期将面临的困难。

弘毅投资联合体收购北京合生国际大厦北楼

弘毅投资联合海外地产基金共同收购北京合生国际大厦北楼项目，交易作价19.5亿。

北京合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街，分为北楼、南楼和音乐厅。本次收购标的为合生国际大厦北楼，总建面75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268个地下停车位、30个地上停车位。

合生国际大厦北楼项目地理位置核心、交易时由中信银行总行整栋承租，租金收益率高于市场平均水平，这两点非常符合外资机构投资标准。

但项目同时面临着股东背景迥异、单一租户、资产剥离、清理关联公司往来款等问题。交易历时23个月，中间经历谈判暂停、主要人员变动、两次境内股份挂牌、资产剥离，清理历史遗留问题等变化，最终于2020年一季度完成交割。

这或许正是外资选择与国内投资机构联手的重要原因。

买方联合体中的神秘外资机构并未透露，但据传为海外地产基金，全球资产管理规模760亿美元，也是最早一批进入中国的房地产基金，在中国已累计投资近百亿人民币。

弘毅投资在商用物业投资领域秉承“价值增值型”投资策略，专注于三大投资方向：

老资产催生的“老旧资产升级改造”

新经济驱动的“潜力资产运营提升”

去杠杆带来的“压力资产折价收购”

北京合生国际大厦就属于“老旧资产升级改造”这一方向，弘毅投资也曾表示，拟将项目公司改造为外商独资企业，并计划对项目进行改造升级，打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。

无论是外资投资机构还是中外联合体，可以确定的是，巨头入场必将进一步优化北京商办楼宇的商业价值，服务水平也会较此前有所提升，助力北京第三产业的发展。



偏爱上海的自用型买家

商办市场不仅受到投资机构的青睐，更不乏金融、保险类公司的加入，这些企业以自用办公为主，在2020年的大宗交易市场也形成了不小的规模占比，而这些自用型买家似乎更偏爱上海。

与专业的投资机构不同，自用型买家并不着眼于长期全面的资产运营，而是基于公司战略发展需要，提高办公效率、优化资源配置，促进公司长期持续稳定发展。

同时鉴于疫情影响的不确定性，以及即将到来的供应高峰，租金将在短期内承压，投资回报率处于相对低位。自用，无疑是最“省钱省力”的方式。

这些企业之所以大多选择上海，一方面，由于上海国际金融中心建设和“长三角一体化”两大国家战略的推进，上海金融核心区写字楼物业吸附巨大人流、物流、资金流、信息流，为开展金融业务以及资产保值增值提供有利保障；另一方面，企业也能通过所收购项目进一步提升自身的品牌形象。

多家企业入驻上海绿地外滩中心

上海绿地外滩中心去年共录得3笔大宗交易，均为保险、金融机构。三笔交易共计117.84亿元，成交总面积12.69万平方米。

绿地外滩中心项目总建筑面积120万平方米，共规划七座总部办公楼及四座超高层甲级写字楼，包括约46万平方米超高层地标及高端企业总部办公楼，约17万平米大型商业中心，约4.2万平米超五星级酒店，约12万平方米高端住宅，约5万平方米的公共绿化及历史保护建筑商船会馆等文化功能配套。

2020年12月30日，中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元签约购入绿地外滩中心T4办公楼，总计容面积约5.88万平米。建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。

2020年8月7日，国海证券以13.8亿元购买上海绿地外滩中心C1栋写字楼，预售许可证记载的建筑面积约1.52万平方米，将作为办公用途。

2020年5月29日，上海银行公告称以48.54亿元收购绿地外滩中心T2幢办公楼项目，办公物业建筑面积约为5.29万平方米。该房产将用于公司办公用途。

除上述三宗交易外，中国人保、海通证券等重量级金融企业也已相继入驻绿地外滩中心。

大地保险收购中企滨江金融中心1号楼

4月3日消息，内资保险机构中国大地财产保险股份有限公司从中华企业相关项目公司中收购浦东北滨江标杆定制商办项目，总交易金额30.85亿元。

中企滨江金融中心位于浦东滨江大道和源深北路交界，直线距离陆家嘴约两千米。项目总共为四栋办公楼，其中1号楼正是出售给大地保险的项目，位于上海市浦东新区源深路38弄6号，类型为商业，共计99套地上物业，建筑面积35960平方米。

大地财险此次收购代价由中国大地保险内部现金资源提供，公司表示，相信此次收购能够为集团提供投资机会以获取稳健的租金收益与捕捉物业资本价值的潜在增长能力。

金融企业的大量聚集，势必会推动上海国际经济、金融功能的全面升级，助力实现第十四个五年规划和二〇三五年远景目标。



需求旺盛、政策利好的产业地产

在新基建与公募REITs开闸的双重推动下，产业地产也成为大宗交易新宠，吸引了越来越多的投资方将目光瞄准这一市场。

中指数据显示，2020年，从成交宗数上看，产业物业超过商业和综合体，与写字楼平分秋色，占比超30%；而产业物业成交面积占比最高，超40%。

万国数据的北京数据中心集群

新冠疫情对中国互联网活动率的影响，加速了信息处理机架需求的扩大，更掀起数据中心的建设热潮。

第一太平戴维斯数据显示，2020年北京投资市场中有两宗数据中心整售交易，累计交易额约为64亿。

去年三季度，第三方IDC服务商万国数据先以26亿元买下通州一个数据中心，命名为万国数据北京十三号数据中心，后又以38亿元收购位于北京顺义区一个数据中心，命名万国数据北京十四号数据中心。两笔交易都是万国数据与中信产业基金(CPE)合作完成的。


根据初步设计，北京十三号数据中心项目总机房面积约21000平方米，功率密度异常高，每平方米超过3千瓦。项目将分两期开发，预计约10500平方米将于2022年初投入使用，其余10500平方米将于2023年中期投入使用。
北京十四号数据中心净机房面积超19,000平方米，是北京市场上规模最大、质量最高的数据中心资产之一，目前已被五个超大规模客户全部签约。

收购一线城市数据中心，对万国数据来说，是一个攻占一线城市数据中心市场的好机会。北京十四号数据中心紧邻万国数据北京五号数据中心，距北京十号、十一号和十二号数据中心园区仅8公里，三者共同在顺义区构成一个数据中心集群。

结合北京十三号数据中心和河北廊坊的大型定制数据中心基地，万国数据在资源稀缺且需求旺盛的京津冀地区形成了强大的协同运营效应。

不同于写字楼、购物中心这些传统资产，投资数据中心对技术性要求较高。购买此类资产，不仅仅是厂房，还包括土地、地上建筑等硬件设施，甚至是上下游客户与工作人员的工作合同，乃至维护、保养、运营成本，均涵盖在收购的成本当中，这是囊括了一整套系统和运营管理的投资行为，因此对于投资方的运营管理要求也更高。

黑石收购广州国际机场富力综合物流园

2020年底，黑石集团以总代价44.1亿元收购富力地产的全资附属公司持有的广州市国际机场富力综合物流园70%股权。

该物业总价值63亿元人民币，卖方富力地产的全资附属公司将继续持有剩余的30%股权。

广州国际机场富力综合物流园占地1,470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并已全部建成配套设施。未开发的仓库净用地面积约210亩。

黑石集团BlackStone无疑是全球最知名的另类投资管理公司之一，是较早设立房地产板块，投入大量精力进行房地产投资的另类投资机构。

黑石专注于以低于重置成本的价格收购优质资产，通过加强管理和投入资金，解决资本结构、运营等问题，改善资产质量之后利用市场上升周期择机出售。

广州国际机场富力综合物流园位于粤港澳大湾区的广州空港经济商圈核心，拥有强大的立体交通网络，并有京东商城转运中心项目、华润医药“诺和诺德胰岛素”总仓项目等进驻。

黑石的收购，算得上是“抄底”了富力的优质资产。而债务高企的富力，在“三道红线”的压力下，出售部分股权，也实属无奈。

物流市场随着疫情防控和经济发展的统筹推进，活力进一步增强，业务收入增长加快，快递量保持增长。

尤其在疫情影响下，网购成为许多人居家消费的重要渠道。据统计，2020年前10个月的快递业务量已超上年全年总量。

公募REITs政策的推进，为此类资产提供了良好退出通道的可能性，因此物流地产也将持续受到关注。

同时，在“双循环”的助力下，预测2021年全国物流市场将进一步扩大，物流园交易也将水涨船高。

结语

2020年，酒店、购物中心等受疫情影响较大的行业，整体来说经营性指标数据都处于历史低点，对整体物业估值有所影响。一些房企为扩大自身商业地产版图或许会“抄底”这些“不良资产”。但不可否认的是，更多的投资机构仍持观望态度。

相较而言，写字楼、物流地产、数据中心等大型商业物业则更显韧性，其受到的关注度也有所增加，尤其是核心城市的核心区位对投资者更具吸引力。

更值得注意的是，公募REITs的推进，也将进一步提升包括数据中心、物流地产等产业园区的竞争力。毕竟当下经济发展具有较强的不确定性，现金流显得格外重要，REITs刚好可以解决流动性不足的问题，未来市场配置需求还将大幅增长。







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