美国房价大幅攀升，物价屡创新高！刺激政策恶果袭来？

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作者：莫水宏观经济
近期，根据美国房地产经纪人协会最新数据统计，近一段时间以来，美国房屋价格屡屡攀升，不断突破新高。4月份美国房屋销售中间价大幅上涨19%，在美国183个城市中，99%的地区房价在今年一季度均出现大幅上涨，其中89%地区的房价平均涨幅都在10%以上。衡量美国房地产价格的重要指标：标普凯斯席勒房价指数3月同比涨幅超13%，更是在突破了2005年12月以来的新高。美国房地产开启新一轮上涨周期。那么推动此轮美国房价大幅上涨的真正原因是什么？房价和物价大幅上涨将对美国带来怎样的不利影响？会对全球及中国带来怎样的风险？



一、美房屋大涨的“核心动力”是什么？
此次美国房价大幅攀升是多方面因素综合作用的结果，结构性因素为供求失衡，但核心的推动要素为拜登政府的一系列刺激政策造成了过度信贷宽松环境和明显的通胀。



一是美联储无限量化宽松的政策造成了流动性泛滥，大量资金涌向房地产市场；二是美国抵押贷款利率处于相当低的水平，低利率可以使得更多的人负担得起房贷，导致更多的人将买房计划付诸实践，从而不断推高房价；三是居家办公、减少聚会、保持社交距离等防疫措施间接刺激了美国人购房的刚性需求以及改善住房条件的意愿，这使得购房人数在疫情常态下大大增加；四是受到疫情的持续性影响，美国房屋建设开工不足，劳动力短缺，全球木材等建筑材料价格上涨，也是导致房屋综合价格上升的原因之一；五是在疫情影响下，美国房屋开工建设不足，新建房屋供应不足，房屋库存不足，在购房需求量增加的背景下，供应不足也助推抬了房价。



此轮房价上涨的核心推动力为特朗普-拜登政府的一系列财政刺激计划。在前前后后约6万亿美元财政刺激计划和纾困资金的影响下，美国政府疯狂“印钱”补贴美国家庭的行为大大刺激了美国民众购房热情，特别是拜登政府纾困计划中一系列失业补助金、家庭救济金明显提高了美国家庭的可支配收入，提振了美国家庭的购房需求及“信心”。此外，一系列的货币超发、基建刺激计划，导致了美国国内和全球范围内的大规模通胀，同时由于银行的低利率，大量资金流涌向房地产市场逐利，大水漫灌的货币政策使得美国房地产市场水涨船高。



二、美国房价高涨将带来哪些风险和不利影响？
一是进一步加大贫富差距，激化美国社会矛盾和撕裂化程度。随着美国房价的大幅上涨，越来越多的美国低收入家庭，特别是无房者更加买不起房(当前的高房价下，美国60%的家庭已经无法支付得起一套中位数的新房价格)，然而美国有钱人则可以抢购多套房产，享受房屋增值带来的获利。二是房屋价格上涨带动一系列生活成本上升，例如房屋租金价格也将大幅上调，在疫情笼罩的经济形势下，一般家庭日常生活负担会明显加重，会有更多的失业和低收入家庭因为高房租价格而更加依赖美国政府的补贴和救助，美国政府也将因此不得不扩大救助计划和资金，陷入恶性循环。三是美国房地产的泡沫正在加剧，新一轮房地产市场风险正在积蓄。当前美国房地产价格大幅上行已经背离了美国经济的基本面，美国经济当前的复苏在很大程度上依赖于经济刺激计划，实际的就业形势、国内消费非常一般，房地产市场的高亢完全是货币超发导致的通货膨胀所催发的“虚假繁荣”景象。未来一旦美联储收紧货币政策、贷款利率升高、政府停止发放纾困补贴和救济金，房地产市场将骤然趋冷，届时会有大部分美国家庭因无力偿付房贷而断供或被迫出售房产，房价将快速回调，不排除会小范围重蹈08年次贷危机的覆辙，给美国经济和全球经济造成负面冲击。



三、大幅涨价的只有房屋吗？一系列刺激计划还将给美国带来哪些恶果？
根据美国劳工部日前公布的数据显示，5月美国消费者价格上涨5%，创2008年8月以来最大同比涨幅，美国通胀压力将继续上升。
除了房价外，受到美国刺激计划、货币超发的负面影响，美国几乎所有的消费品价格都在大幅上涨。根据美国企业联合会数据显示，5月以来，美国超过3070万家小企业中，有接近1500家企业已经发出涨价通知，这一涨价水平超过40以来新高。美国食品价格也在不断上涨，根据美国纽约一户居民计算，其伙食费较2021年初平均每周上涨了75美元左右。与此同时，美国内汽油、木材等大宗商品价格也在不断攀升，严重影响了企业成本和各项支出累加后，造成了日常生活成本的显著增加。此外，二手车、家居装饰、机票、服装等与生活日常密切相关的物品和服务的价格也出现了普遍上涨。在刺激政策的资金纾困下，美国民众本以为靠着纾困救助可以“渡过难关”并提高可支配收入，但由于物价的飙升，这些纾困资金本该发挥的作用完全被高物价给冲抵了，拜登政府的刺激政策使美国陷入了通胀失控的尴尬局面。
美国物价还会进一步上涨。随着纾困、基建等一揽子刺激计划的恶果逐渐显现，美国的物价上涨程度还会进一步加剧。美国政府大量发放的救济金、失业金使得美国人无心去找工作，这使得美国企业面临前所未有的招工难，因此而不得不提高工资以抢夺劳动力，这大大增加了企业的生产运营成本，从而进一步提高物价和服务价格，形成一个恶性循环的闭环。



四、美国楼市、物价还会疯狂多久？风险隐患何时会爆发？
目前来看，美国通胀的势头没有放缓，货币政策也没有收紧，短期内房价继续上涨的趋势不会改变，物价还会进一步创新高。同时，风险也将进一步积蓄和放大。
那么泡沫何时会破灭？风险隐患何时有可能引爆？



一是如果美联储加息，突然收紧货币政策，那么全球大量美元将回流美国本土，美元也将从房地产市场撤出转向资本市场，这将一方面造成全球美元由流动性泛滥到流动性紧缩，巴西等新兴市场国家存在政府破产等经济风险；另一方面，美国房地产市场资金的退出，也将导致房价下行转向，由涨转跌。


二是如果美国快速收紧信贷政策，提高抵押贷款利率，那么将有很大一部分无法承担信贷成本而放弃买房，购房需求的回落也将导致房价下行压力。
三是如果美政府快速退出刺激计划，停发失业补助金、家庭救济金等一系列纾困资金，那么将有较大一部分购房者因无力偿还高昂的贷款而被迫卖方或被银行收走房屋，这将导致短期有大量房屋出售，房价行情或将出现崩盘。