波恩市中心均价7000+的公寓房期房值得买吗

amaranllisq · 发表于 2021-9-7 18:48

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在波恩市中心最好的地段，Poppelsdorfalle旁刚开盘的Constance，周围都是100年前的文保房，环境闹中取静，绿化很好。共103平，3室一厅，开房式厨房，全落地窗，阳台西南向，在德国3楼，共5楼。总价连车库79万，之前whisper sale订下的，是Spakasse immopartner在卖。都没有公开到平台卖过，剩的几间现在挂在网上无人问津，两间大套150万以上，两套较小的房型很差。现在安排Notar了，我又点犹豫了，主要考虑是23年24年才建好，到时候100平可能自住会嫌小，而且也不一定会继续留在德国。不买呢，又很可惜，很多人想订还订不到，而且波恩真的是没有房子可买，二手房根本选不到好的，有好的有抢不过别人，买期房省下一笔中介费，对目前的现金流也没有什么影响。只是如果中间看到更好的二手房再要买，贷款可能就没那么容易了，而且均价已经这么高的房子以后不自住的话出租或者再转卖还是感觉压力很大。不知道大家怎么看

https://constance-bonn.de/

握紧阳光 · 发表于 2021-9-10 08:24

amaranllisq 发表于 2021-9-9 21:09
在波恩也一样啊，我前一阵子自己想租房，2000一个月在波恩好地段的，挂上网都是当天就撤了，两小时就有几 ...

兄弟，租金只是量化，租售比才是干货啊。人家40W买的2000欧租出去，笑嘻嘻的。你80W买的2000欧租出去，不能跟着一起笑啊

小二黑 · 发表于 2021-9-9 20:18

握紧阳光发表于 2021-9-8 14:42
波恩和慕尼黑还是有差别的，即便是慕尼黑，不管是新盖还是二手，比较合适的是50-60平的，或者干脆20几平 ...

我想说慕尼黑的房子2000欧租金大把看房的。上个月刚经历过。房子挂上网没几天就撤了。集中看了六拨夫妻。第一对就说要了。

Uldenbaturu · 发表于 2021-9-8 12:10

自住嫌小，出租嫌大
自住不如这个价位买远地方的大面积，出租不如买两套小户型

cgndhx · 发表于 2021-9-8 09:35

这个Wohnung适合自主，两个大人加一个孩子。如果两个孩子，这个面积又有些小了。如果出租的话，每月冷租大概2000欧左右，才有现价比。可是这个租金对于德国年轻带小孩家庭租金又太高，年轻家庭可能因为租金高，住不了两三年就要搬家，而且出租家庭的小孩很小。比如五岁以下，比较毁装修，毕竟是新房，租给退休的人，再想收房自住可能很多年以后了。这个103平米的面积和这个价钱，感觉特别不好找租客。再有又是期房，很难选择。要看楼主的人生规划是什么

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-7 21:08

这个价格和大小，你如果不确定自己住，建议不要出手。

肥嘟嘟猪卫门 · 发表于 2021-9-7 20:17

每人看法不同。
要是我，除非刚需、长住才考虑购买耗尽我大部分财力的房子。
但是要长住就有孩子，宁愿买远点的Haus。

funnysnake · 发表于 2021-9-7 21:00

终于遇到一个波恩的，握手

市中心这么大的公寓，我个人是不会买了，没有那个财力，从长期需求考虑也不太合适，79w在波恩完全可以买Haus了
当然每个人情况看法不同

小二黑 · 发表于 2021-9-7 21:06

结合自己的财务状况看。如果是房型地段都很好的话，我会下手。德国现在通胀起来了，如果没有其他投资渠道，这种好地段的房子是很好的标的。将来回国再出手或托付给公司出租打理都行。

amaranllisq · 发表于 2021-9-7 21:43

肥嘟嘟猪卫门发表于 2021-9-7 20:17
每人看法不同。
要是我，除非刚需、长住才考虑购买耗尽我大部分财力的房子。
但是要长住就有孩子，宁愿买远 ...

现在买房基本不花什么现金，贷款利息这么低

握紧阳光 · 发表于 2021-9-8 11:18

这个地段价位和大小的期房，只适合单身贵族或者两人无孩且高收入的精英人士，且自住。

要实现合理的租售比，就要冷租2000欧以上，再加上各种NB，就本着2500欧去了，在波恩这种地方，大概率是一个人的工资没了，这种租客不好找，更不好留。

这种房子，之后降价的可能性很小，但是增值空间也不大了。

不夸张地说，这样的房子，降价10万我都不碰。。。

amaranllisq · 发表于 2021-9-8 11:57

我就好奇慕尼黑四环以内没有低于1万一平的房子了，那都是什么人买，什么人租着住的呢，没听说空房或者卖不动啊

funnysnake · 发表于 2021-9-8 13:30

本帖最后由 funnysnake 于 2021-9-11 00:53 编辑

我前一阵也买房了，我对地段要求没那么高，之前看了一个Bad Godesberg中心的新房，105平52万还是没有买，最后不到70w在城郊买了08年的Haus，供参考
感觉楼主自己倾向已经很明显了，

买房合意就行

握紧阳光 · 发表于 2021-9-8 14:42

amaranllisq 发表于 2021-9-8 11:57
我就好奇慕尼黑四环以内没有低于1万一平的房子了，那都是什么人买，什么人租着住的呢，没听说空房或者卖不 ...

波恩和慕尼黑还是有差别的，即便是慕尼黑，不管是新盖还是二手，比较合适的是50-60平的，或者干脆20几平的。已经不止一个中介和我说过慕尼黑的房子吸引力大大下降了，离高点很近了，非要在慕尼黑买的话，就去Pasing附近，我认识好几个在慕尼黑倒腾房子的人都转战周边城市了。100平的房子在城市里的确属于比较抢手的大户型，但是没钱也没法租啊。如果长期自住，或许可以为了Lage忽略一切，但是大概率之后要出租的话，会显著影响现金流。这也就是前面说的，适合高收入人群，每月税后1万欧，贴补贷款也不肉疼，每月税后只有三四千甚至更低的话，这一套房子的贷款可能就贴进去500欧。

great · 发表于 2021-9-9 20:52

握紧阳光发表于 2021-9-8 14:42
波恩和慕尼黑还是有差别的，即便是慕尼黑，不管是新盖还是二手，比较合适的是50-60平的，或者干脆20几平 ...

如果有人推荐你去Pasing，基本就可以忽略这中介了

amaranllisq · 发表于 2021-9-9 21:09

小二黑发表于 2021-9-9 20:18
我想说慕尼黑的房子2000欧租金大把看房的。上个月刚经历过。房子挂上网没几天就撤了。集中看了六拨夫妻。 ...

在波恩也一样啊，我前一阵子自己想租房，2000一个月在波恩好地段的，挂上网都是当天就撤了，两小时就有几十问，有时候连看都轮不着看，三套看了要租都被租给别人了，最后只能退而求其次租到Bad Godesberg

amaranllisq · 发表于 2021-9-9 21:13

funnysnake 发表于 2021-9-8 13:30
我前一阵也买房了，我对地段要求没那么高，之前看了一个Bad Godesberg中心的新房，105平52万还是没有买，最 ...

我考虑买房长线是要当投资的，短线自住，因为将来在哪说不清，唉，人生如浮萍

小二黑 · 发表于 2021-9-9 22:20

amaranllisq 发表于 2021-9-9 21:13
我考虑买房长线是要当投资的，短线自住，因为将来在哪说不清，唉，人生如浮萍 ...

这个是期房的话，要调查下承建商背景。如果他造好前破产，就损失比较大。大公司比较好。
还有你能拿到的利率，划拉一下吧。
我第一次买房子的时候，中介说德国人一辈子要买三四次房子，人生多变，好的房产变现不会难。

amaranllisq · 发表于 2021-9-9 22:59

小二黑发表于 2021-9-9 22:20
这个是期房的话，要调查下承建商背景。如果他造好前破产，就损失比较大。大公司比较好。
还有你能拿到的 ...

利率上个月问的时候0.68，这个月听说又降了点。承建是Swiss Life AG 100%控股的公司，说是有20年大城市建房经验。那说的是拥有房产的德国人吧，也就一半

握紧阳光 · 发表于 2021-9-10 07:49

本帖最后由握紧阳光于 2021-9-10 07:54 编辑

小二黑发表于 2021-9-9 20:18
我想说慕尼黑的房子2000欧租金大把看房的。上个月刚经历过。房子挂上网没几天就撤了。集中看了六拨夫妻。 ...

之前算错了，稍好一点的租售比前提下，冷租应该3000欧。另外，现在慕尼黑2000欧冷租的房子，售价多少？

great · 发表于 2021-9-10 09:46

握紧阳光发表于 2021-9-10 08:24
兄弟，租金只是量化，租售比才是干货啊。人家40W买的2000欧租出去，笑嘻嘻的。你80W买的2000欧租出去，不 ...

租售比只是反映了短时间现金流，没有计入长期增值。
按照慕尼黑的Mietspiegel, 20欧一平是中等地段水平， 2000欧的月租金就是对应近100平的房子，这种房子状态再烂挂牌市价不会低于1m, 也是被笑着秒抢。

握紧阳光 · 发表于 2021-9-10 13:44

great 发表于 2021-9-10 09:46
租售比只是反映了短时间现金流，没有计入长期增值。
按照慕尼黑的Mietspiegel, 20欧一平是中等地段水平， ...

计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空间更大。而且，高租售比和高增值空间并不是二者只能取其一，为什么不能两者都占呢？

1m的房子租2000欧，租售比2,24%，自己每个月需要倒贴现金流，如果房价上涨缓慢，一般人的压力是不小的。如果可以20万欧买一套出租1000欧，另外趁着房市热的东风每年上涨10%，这岂不是更好？

great · 发表于 2021-9-10 13:54

握紧阳光发表于 2021-9-10 13:44
计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空 ...

只能说资本不是傻子，想必投资单体公寓都是1m门槛起跳的应该算过账

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-10 18:35

great 发表于 2021-9-10 12:54
只能说资本不是傻子，想必投资单体公寓都是1m门槛起跳的应该算过账

财富的秘诀一个是印钞机，一个是节税阀。企业和个人在节税方面的空间是天差地别的。

企业的很多不定产投资，都有对冲盈利税的影响在背后，再加上商品本身的未来升值能力，所以哪怕交易本身是明显溢价和亏损的，总体依然可以有较大盈利预期，这个和个人是没法比的。

amaranllisq · 发表于 2021-9-10 19:00

握紧阳光发表于 2021-9-10 13:44
计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空 ...

西德较成熟城市的房子，现在买的话很少能买到租售比过３％的。东德或者是欠发达地区的房价还没起来，但是考虑到人口结构就业机会等等，投资价值的可持续性不好说。我主要是想兼顾自住和投资，所以没有考虑自己不会去居住的地方。

Hoard · 发表于 2021-9-11 12:35

握紧阳光发表于 2021-9-8 14:42
波恩和慕尼黑还是有差别的，即便是慕尼黑，不管是新盖还是二手，比较合适的是50-60平的，或者干脆20几平 ...

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那你觉得慕尼黑的房价到顶点会是多少？

蟹肉 · 发表于 2021-9-11 14:19

感觉交通不如柏林

另外西德的治安不如东德

great · 发表于 2021-9-13 10:45

本帖最后由 great 于 2021-9-13 10:46 编辑

乐水鸣佩环发表于 2021-9-10 18:35
财富的秘诀一个是印钞机，一个是节税阀。企业和个人在节税方面的空间是天差地别的。

企业的很多不定产 ...

是的，不过你说的是机构投资，本身跟私人散户接触的就不一样，机构投资慕尼黑的房产都是整幢起投，里面都是100多户起的。
这里讨论的是散户，跟股票一级二级市场买卖一个道理，考虑的不是企业的节税

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-19 09:57

great 发表于 2021-9-13 09:45
是的，不过你说的是机构投资，本身跟私人散户接触的就不一样，机构投资慕尼黑的房产都是整幢起投，里面都 ...

企业机构都加速入局把大头吃光了，留下给散户的还有便宜货么？光靠散户，炒不高股市，也炒不高房市。

great · 发表于 2021-9-19 16:49

乐水鸣佩环发表于 2021-9-19 09:57
企业机构都加速入局把大头吃光了，留下给散户的还有便宜货么？光靠散户，炒不高股市，也炒不高房市。 ...

看供求关系，跟天朝房地产一个道理，除了最近房地产由恒大领崩，过去炒作的大部队都是散户

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