德国房市开始停滞了，房地产热潮即将结束？

袖底香

德国房市的价格开始停滞不前了：潜在买家不再接受公寓的报价，出租公寓也有明显放缓的迹象。有三个主要原因。

与许多消费者和商业周期调查相比，房地产市场往往总是体现更好的情绪指数。过去几个月，大流行的静止阶段已经结束，人们又开始流动了。虽然在一些城市，房东对价格的要价越来越高，但是出现了有价无市的情况，从价格数据中也可以看出不断上涨的能源成本对德国公民的影响。

一个重要数据是来自市场研究公司 F+B 的价格指数。这家总部位于汉堡的公司报告称，第三季度的德国租金和房价仅略有上涨：与第二季度相比，全德范围内的租金仅上涨了 0.2%，而独户和双拼住宅的房价则完全没有变动。

F + B 董事总经理 Bernd Leutner 表示：“这种发展是否会引发许多人预期的低迷阶段尚无法确​​定。” 在他看来，目前德国房市停滞不前的原因有很多，但是，房价的飞速上涨阶段可能已经结束。

第一：在许多大都市中，由于移民减少和向大量居民向周边地区迁徙，人口几乎不再增长。第二：德国经济增长明显放缓。第三，在能源价格高企的推动下，通胀正在上升。

即使在慕尼黑，房价也出现了很长时间以来的首次下跌：与上一季度相比下降了 1.4%，与去年同期相比下降了 2.7%。“我们可以看到许多地方已经达到了‘疼痛极限’！”

出租市场也类似。与第二季度相比，德国50 个最昂贵城市中的 23 个城市的新租金合同甚至略有下降。而在上一季度，还只有 12 个城市。对于 F + B 专家 Leutner 来说，这是一个明显的迹象，表明许多租户家庭的财务弹性已接近极限，房地产市场专家怀疑：“近几个月来迅速上升的通胀率，尤其是能源成本和食品方面的通胀率，可能会限制许多家庭支付租金的能力。”

但是，这并不能阻止一些城市房东继续要求更高的租金。因为全德平均租金是一回事，但个别城市和地区的要求是完全不同的。例如弗莱堡新的房东，现在要求每平方米收10.60 欧元的租金，比 2020 年第三季度低 1.8%，但慕尼黑的房东，现在的租金要价比去年同期上涨 4.8%，至每平方米 16.68 欧元。

疫情期间德国住房空置率上升
F + B 还检查了典型出租公寓的空置时间。
在小城市，几乎没有任何移民，在 2020 年大流行年，出租公寓空置的时间特别长。例如，在图林根州的阿尔滕堡，房东平均花费 83 天才能找到新租户。在开姆尼茨甚至是 85 天。而今年，空置时间缩短了，如在阿尔滕堡，空置时间降至 61 天，在开姆尼茨降至 68 天。
租金特别昂贵的城市恰好相反。在慕尼黑，尽管新冠疫情放松，移民人数略有增加，但公寓空置时间却从去年同期的 19 天增加到 20 天。大学城 图宾根也是这样， 公寓空置时间却从去年同期的17天增加 至 23 天。从中只能确定一件事：就是房东的要价超出了租户的目标。这些高房价城市的业主需要适应新的现实。

市场监管
柏林比较特殊：在宪法法院判决租金上限违宪后，只出现了短暂的房租追赶效应：现在租金要价与去年同期相比下降了 0.8%，与 2021 年第二季度相比下降了 0.7%。专家认为可能是众议院的选举结果和关于征收大型房企的公投结果敦促柏林的房产行业谨慎行事。” 因为房东害怕更严厉的市场干预。这可能表明加强监管的确会对房市降温有所帮助。

即使统计数据显示租金要价仅略有增加：但对于许多要搬家的租户来说，他们几乎负担不起了，因为通常来说，他们目前的租赁合同很便宜，但新租约的租金，现有收入几乎无法承担。而社民党和绿党承诺的冻结租金政策很有可能被搁置一旁。

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Uldenbaturu

伪装者在潜伏 发表于 2021-10-27 11:13
我上个月刚上车，房价就要跌了？不要啊！

你那个是自住，又不是投资，房价上升下降对你影响不大，自住的房子，该买就要买，而且你上车的时候贷款率低啊。

伪装者在潜伏

我上个月刚上车，房价就要跌了？不要啊！

Kittende

伪装者在潜伏 发表于 2021-10-27 11:13
我上个月刚上车，房价就要跌了？不要啊！

建议系好安全带

伪装者在潜伏

Kittende 发表于 2021-10-27 13:01
建议系好安全带

房市都刹车了，还寄啥安全带啊
不如赶紧再买几栋独栋Haus抄底哇！

伪装者在潜伏

Uldenbaturu 发表于 2021-10-27 14:03
你那个是自住，又不是投资，房价上升下降对你影响不大，自住的房子，该买就要买，而且你上车的时候贷款率 ...

嗯嗯我是自住，所以感觉还好 虽然但是，买房前希望房价越低越好，买房后还是希望房价能继续飙起来！

swlizhen

自住的而且长住的，没有什么要担心的。 房价可能会有调整，长期来看还是乐观的，只要德国经济不垮。

前一阵上涨时可能因为有钱人为了防止通胀买房。现在通胀开始了，人家的局也布了，所以需求也减少了。
还会不会政府的政策抑制了房地产市场的投机？前一阵不是不让某瑞典公司在柏林投资房地产吗？
或是新政府还没有成型，投资方持观望态度？

握紧阳光

伪装者在潜伏 发表于 2021-10-27 14:00
房市都刹车了，还寄啥安全带啊
不如赶紧再买几栋独栋Haus抄底哇！ ...

版主复制粘贴的帖子看看就好，还真相信刹车啊？

一个房客前天上午昆房，3个月昆期，前天下午把房子挂出去，租金是Mietspiegel的180%，到现在已经有超过30个人联系了，筛选简历之后还有15个人符合初步要求，里面一半都是Ingenieur。有人要加倍付押金抢房，有人不要实地看房立刻就要签合同。因为房子内部有点旧了，我打算明年找人装修一下，看房的人都说在居住期间随意我安排时间装修，他们都接受，还有人说不要为了他搞装修，就这样足够了。

一个朋友的朋友，上周650欧warm租了一个19平的WG，我这里的Mietspiegel才10-12欧啊
现在租房的人群质量有变高的趋势，几套内部较差的房子以前大多数都是外国人，还有一些收入不高工作普通的德国人来申请，现在慢慢感觉到来租这些房的有更多人是有好工作的了。我猜测这是因为房价越来越高，即便是收入尚可的人群，也不能轻易买房，转而租房住。

就这种租房市场，房市怎么停得下来？

肥嘟嘟猪卫门

刹车是愿望。
多建房子降房价，抑制投机者。
哪怕是平缓上涨，人们也不会像现在这么疯狂呀。

买到房，但并不希望房地产继续疯狂，没房的人这么痛苦。

swlizhen

握紧阳光 发表于 2021-10-27 14:19
版主复制粘贴的帖子看看就好，还真相信刹车啊？

一个房客前天上午昆房，3个月昆期，前天下午把房子挂出去 ...

是的房价高，年轻人或是年轻的夫妇拿不到银行的贷款。现在还有一个趋势，年轻人越来越多赖在父母家住，包吃包住，还有勤快的父母打扫房间。

nemos1

我有套在纽伦堡的房子，117平，门前的电车到火车站就5分钟， 有点难租，有2个月了。所以我也觉得房市降温了，除了那几个大城市。

不做大哥好多年

握紧阳光 发表于 2021-10-27 14:19
版主复制粘贴的帖子看看就好，还真相信刹车啊？

一个房客前天上午昆房，3个月昆期，前天下午把房子挂出去 ...

这是哪的房市这么火

伪装者在潜伏

nemos1 发表于 2021-10-27 16:23
我有套在纽伦堡的房子，117平，门前的电车到火车站就5分钟， 有点难租，有2个月了。所以我也觉得房市降温了 ...

117平？这得是多豪华，能租得起的人也都自己买房了吧！

Uldenbaturu

nemos1 发表于 2021-10-27 16:23
我有套在纽伦堡的房子，117平，门前的电车到火车站就5分钟， 有点难租，有2个月了。所以我也觉得房市降温了 ...

117平是比较难租啊，不过地点好你要是卖的话估计还是好出手

nemos1

Uldenbaturu 发表于 2021-10-27 20:48
117平是比较难租啊，不过地点好你要是卖的话估计还是好出手

是的，中介估价也不错，但是他强烈建议不要卖，还是租比较好。我就觉得奇怪，难道中介帮我卖这个房子不是比帮我租掉这个房子 赚到的更多吗？还是他有什么其他的打算？
中介定的房租是1250，我觉得有点高了。

Uldenbaturu

nemos1 发表于 2021-10-27 22:04
是的，中介估价也不错，但是他强烈建议不要卖，还是租比较好。我就觉得奇怪，难道中介帮我卖这个房子不是 ...

是挺奇怪的，你得问问中介到底什么原因不让你卖，纯个人意见，现在在纽伦堡是房子出手的好时机，高位套现，现金到手转手买几套学生公寓出租，不是马上纽伦堡工大要建了么，就在未来工大附近入手。

zhaomoyan1

楼上纽伦堡出租的朋友，如果房子入手的早，大涨先不说，就近2年的涨幅收益已经很客观了。

marklin

我觉得，房子租赁市场从去年开始就开始降温了，以前求看房的申请至少几百人， 如今几十人， 其中许多还很牛逼，称是Jobcenter 买单。坐标斯图一区。
不过，如果对租客没有要求，还是容易出手，并能要一个好价钱。

great

nemos1 发表于 2021-10-27 22:04
是的，中介估价也不错，但是他强烈建议不要卖，还是租比较好。我就觉得奇怪，难道中介帮我卖这个房子不是 ...

牛堡算是第八大城市了，如果难租的话其他中小城市就不要活了。
没有必要卖的，大平米难租主要是针对的租客群体比较尴尬，一般是有家庭的，现在新冠期间，有家庭的流动率都不高，如果分割的好的话，可以考虑WG.

marklin

WG 出租有优点也有缺点，因人而异，也要考虑所在城市的人口结构，租赁市场状况。个人认为，目前WG是弊大于利。

nemos1

great 发表于 2021-10-28 10:03
牛堡算是第八大城市了，如果难租的话其他中小城市就不要活了。
没有必要卖的，大平米难租主要是 ...

是打算做WG出租的，可是只有一个连在一起的厕所和洗澡房，如果3，4个人的学生WG，早上起来也是够呛的。
我就怀疑中介有什么特别打算！不知道是否该换个中介问问看。

great

nemos1 发表于 2021-10-28 10:44
是打算做WG出租的，可是只有一个连在一起的厕所和洗澡房，如果3，4个人的学生WG，早上起来也是够呛的。
...

不知道你跟中介签的什么合同，可以平行自己往外租，现在中介对出租这种生意都不是很积极

nemos1

great 发表于 2021-10-28 10:47
不知道你跟中介签的什么合同，可以平行自己往外租，现在中介对出租这种生意都不是很积极 ...

跟中介没有签任何的合同。就是他帮弄了个广告挂出去在immo24，把钥匙给他了，因为本人不在牛堡。口头协议是给他一个月房租作为佣金。

Qqpqtpq

nemos1 发表于 2021-10-27 16:23
我有套在纽伦堡的房子，117平，门前的电车到火车站就5分钟， 有点难租，有2个月了。所以我也觉得房市降温了 ...

117 平是问题的关键.  单身的住太大， 拖家带口的又有点挤

great

nemos1 发表于 2021-10-28 10:51
跟中介没有签任何的合同。就是他帮弄了个广告挂出去在immo24，把钥匙给他了，因为本人不在牛堡。口头协议 ...

广告是挂在他名下么，他告诉你有多少问询的么？一个月租金的佣金估计这中介也不大积极

nemos1

Qqpqtpq 发表于 2021-10-28 10:53
117 平是问题的关键.  单身的住太大， 拖家带口的又有点挤

确实也是。
不过也正好说明现在房市有点冷下来了，1，2年前不会有这么久的等待期，而且申请人很多。

nemos1

great 发表于 2021-10-28 10:54
广告是挂在他名下么，他告诉你有多少问询的么？一个月租金的佣金估计这中介也不大积极 ...

前几个月工作太忙，没有细问。上个礼拜据他说人不多，但是相信往后会有改观。一个多月前差点就签了合同，临门一脚的时候他说那个人的SHUFA有问题，是个伊朗裔的家庭。

Qqpqtpq

nemos1 发表于 2021-10-28 10:54
确实也是。
不过也正好说明现在房市有点冷下来了，1，2年前不会有这么久的等待期，而且申请人很多。 ...

疫情对住房习惯和要求有很大影响.
居家办公的多了想要扩大居住面积.
单身的没影响， 还是够一个人折腾就好了
两口子的话俩人都在家办公就希望至少有两个独立的房间，再考虑到要孩子， 所以你这个117平 卡在中间有点尴尬. 但是现在通胀严重，卖了换钱到手就贬值. 还是持有不动产再观察一下

nemos1

Qqpqtpq 发表于 2021-10-28 10:58
疫情对住房习惯和要求有很大影响.
居家办公的多了想要扩大居住面积.
单身的没影响， 还是够一个人折腾就 ...

就是每个月的房贷加nebenkosten 1600，让人着急。

Kittende

nemos1 发表于 2021-10-28 11:08
就是每个月的房贷加nebenkosten 1600，让人着急。

每个月还贷多少不是可以调节的吗 还款期短 自然每个月额度高 不都是自己选的吗