未来12月德国房价预期：房地产狂潮仅在少数德国大都市平息

袖底香

近年来，低利息房贷造成的廉价资金和高需求推动了德国房地产价格的飙升。专家预计这种价格上涨趋势不会在 2022 年结束，但在一些大都市，这种势头却正在减弱。这对现在的潜在买家意味着什么？

未来一年，德国房地产依然不会便宜。这是Immoscout24 刚刚发布的房地产市场预测报告的结果。该报告研究了 2021 年第三季度德国公寓和独栋住宅的价格发展动态，并对来年的价格发展做出了展望。

鉴于对现有公寓的持续高需求，Immoscout24 预计未来 12 个月内，德国现有公寓的要价将上涨 11.3%，而新公寓的要价将上涨 9.1%。另外，专家们认为独栋住宅的价格也会继续上涨：现房的价格上涨幅度为 7.7%，而新房为 7.5%。

大都市房价的上涨
近年来，在房价发展动态方面，主要关注点是大都市。直到今天，大都市房价仍然被视为德国房地产市场房价飙升的象征。但有一些迹象表明，至少在德国的一些主要城市，未来房价不会和之前那么发展了：涨幅将明显趋于平稳。

Immoscout24预测，大都市房价涨幅最小的是法兰克福：现有公寓的要价在未来12个月只会上涨5.2％（全德平均11.3％）。但是，该城现有公寓的均价已经高达每平方米5635欧元，因此成为仅次于慕尼黑的德国第二高房价城市。

慕尼黑当然依然是德国房价最贵的城市：2021 年第三季度现有公寓的要价高达每平方米 7742 欧元。然而，与上一季度相比，该价位仅增长了 1.9%，远低于通胀率。在接下来的十二个月里，慕尼黑房价也只能适度增长：现有公寓的要价将上涨 6.1%，而对于新公寓，预计涨幅仅为 2.5%，对于新建的独栋住宅，涨幅甚至略低于 2.3%，而现有的独栋住宅，价格涨幅为3.9%。据专家称，与法兰克福一样，慕尼黑来年的房价增长率将低于全德平均水平，而原因则是目前的价格水平已经非常高了。

另一方面，专家预测柏林这个大都市的房价还要大幅上涨，在未来 12 个月内，现房房价将上涨 13.1%，而新房房价将上涨 12.8%。

而科隆，在未来 12 个月内，现房房价将上涨 8.7 %左右，虽然低于全德平均水平，但仍高于当前的通胀率。

对于汉堡来说，未来 12 个月内新房房价的涨幅还是挺高的：额外上涨 7.1% 。

2021 年，新房建房成本历史性跃升
未来 12 个月，德国现房的价格上涨速度还是快于新房的价格上涨，但 2021 年第三季度的趋势却相反：在第三季度，新公寓的要价比第二季度高 4.7%，甚至该涨幅高于与 2021 年第二季度相比的价格涨幅，原因就是当前的高通胀率。德国建造和完工的成本显著增加。最近，德国建房成本的增长速度甚至是半个世纪以来最快的速度。根据联邦统计局的数据，与去年同月相比，8 月份与新建筑相关的所有前期工作和材料的价格上涨了 12.6%。由于缺乏木材，和木工，木结构相关的建房成本上涨了约 46.5%。混凝土工程的成本要上涨了 14.8%，装修工程也贵了 11%。

Immoscout24 使用的模板新公寓是房龄不超过两年的三居室 80 平方米公寓， 2021 年第三季度，其价格已经上涨到每平方米 3744 欧元，也就是一套模板公寓的德国均价高达299500 欧元。而在五年前，同样一套公寓的均价还只要110890 欧元，这意味着新建公寓的要价在５年内上涨了 59%。

就现有公寓而言，５年内德国房价的整体价格涨幅高达 63%。五年前，一套三居室 80 平方米现有公寓的价格还只要 77354 欧元。

买房还是等待？专家是这样说的
Immoscout24 董事总经理 Thomas Schroeter 在查看这些数字时表示，2021 年第三季度的房价增长动态有所减弱。因为，德国现有公寓的要价相比上一季度上涨了4.2%。而上一季度的增幅为 4.4%。而新房要价相比上一季度仅增长了0.9%，而上一季度的增幅为1.7%。

尽管如此，他不建议将这种数据理解为价格下跌的先兆：“我们建议所有有兴趣买房的买家提前澄清他们的融资情况，并在找到理想房产后迅速做出决定。因为在可预见的未来，德国房价不会变得更便宜。”

结论：德国房地产市场在不久的将来不会出现房价的下滑，因为低利率和住房短缺的情况不会马上发生改变。

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