廉价房贷即将终结？房贷利息已经比年初涨三分之一

袖底香

虽然很早之前就有人预期德国房贷利息要上涨，但是直到最近，房贷利息才明显变得更贵：在通货膨胀显著上升的同时，抵押贷款利率也在上升，自年初以来上升了三分之一。借款人现在需要意识到这一点。

根据信贷经纪人 Interhyp 的说法，自今年年初以来，十年期抵押贷款的平均利率已从 0.75% 上升到 1%。这意味着虽然房贷仍然比十年前便宜得多（十年前，银行仍对 10 年期房贷收取 3.5% 的利率），但实际上，德国房贷成本自1月份以来上涨了33.33%。

这对购房者产生了影响：任何人如果在 2021 年初获得30万欧元的贷款，如果固定利率期为 10 年，初始还款率为 3% ，则每月分期付款只要 937.50 欧元。相同条件在今天的贷款，则每月还贷额上涨到 1000 欧元。也就是每月 多还62.50 欧元、每年多还 750 欧元，十年就是 7500 欧元的额外费用。

房地产金融家Dr. Klein表示，目前对通胀加剧的担忧导致房贷利率上涨。

油气价格的大幅上涨也推高了陆、海、空运输成本。此外，由于新冠疫情的爆发，中国工厂和港口一次又一次关闭，因此存在交付瓶颈。所有这些都使商品越来越贵。因此，当各州通过债券筹集新资金或银行对房地产贷款进行再融资时，金融市场上的投资者要求更高的回报。根据德国央行的计算，10 年期抵押贷款债券的利息从 3 月份的 0.14% 上升到 10 月 22 日的 0.37%。

为了能够支付专业投资者所要求的高利率并获得足够的保证金，银行方面已经提高了抵押贷款的利率。最近几周利率和 Pfandbrief 收益率的上升就是通胀影响的。

如果通胀继续上升，投资者会要求 Pfandbriefe 获得更高的收益，银行可能被迫收取更高的利率：“到今年年底，我们预计十年期房地产贷款的利率为 1.25%。预计到 2022 年底将进一步增加到 1.45%。”

对于 30万欧元， 10 年期贷款来说，如果按 1.25% 的利率计算，每月还贷将增加到 1062.50 欧元。以 1.45% 的利率计算，甚至是每月 1112.50 欧元。与年初只需支付 0.75% 的利率相比，十年间的额外费用将达到 21000 欧元。

然而，并非所有专家都认为抵押贷款利率会急剧上升：“由于欧洲央行的扩张性货币政策仍然没有结束的迹象，我们假设房贷利率和 Pfandbrief 收益率将在中短期内横盘整理。意思是波动不会很大，既不下降也不上升。”


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以下房屋贷款利息由各银行或金融机构提供，有可能因为数据更新问题而和实际真实情况有所出入，以各银行或金融机构官网上的信息为准。

cgndhx

握紧阳光 发表于 2021-11-18 16:39
我的观点是房价不会跌，因为德国社会对房产的兴趣已经激活了，各种原材料上涨，很多人涌到德国，需求一直 ...

目前只是商业银行微调了利息，而央行根本还没进入加息周期，加息的愿望目前欧洲央行也不强烈。所以你的高房价+高利率观点还没法验证。有可能会出现短暂的利率涨+高房价的现象，但那应该是市场对于央行加息还没做出反应，但德国房市不会出现中国持续的高房价+高利率的现象，因为首要的一个不同，中国的房市是政策决定。还有我的一个看法，就是中国的超发的货币绝大部分是在中国境内流动，而且一般也都流向了房市。德国的金融市场是开放的，房地产风向一不好，钱也早跑了。现在并不是说能不能出现什么高房价+高利率的现象，而是首先判断德国房市有没有泡沫，如果欧洲央行开始持续加息，极大概率会刺破各种泡沫，当然加息不一定能引起房价大幅下跌，还有市场情绪，美联储等等的因素。现在央行面临加息的压力越来越大。如果欧洲央行加息，可以肯定的说，对于房市支持者绝对不是好事

握紧阳光

shanevssm 发表于 2021-11-18 16:06
利息再涨的话，房价会跌吧。。。

我的观点是房价不会跌，因为德国社会对房产的兴趣已经激活了，各种原材料上涨，很多人涌到德国，需求一直在，需求决定价格，再加上这么严重的通膨，跌是不会的。所以接下来是高房价+高利率，很多人坚信两者必有一高一低，这符合逻辑，但不符合市场，国内像样点的城市房价都不低，但是国内利率照样高

握紧阳光

这就是我几个月前说过的，接下来将会是高房价+高利率的时代，对一些人来说，可能慢慢地赶不上车了。。。

fgeejee

低的贷款利率签了10年。算了下10年之后本金就还了一点点。如果利率暴涨，10年之后每月还款大概也要暴涨了。。。

shanevssm

握紧阳光 发表于 2021-11-18 15:12
这就是我几个月前说过的，接下来将会是高房价+高利率的时代，对一些人来说，可能慢慢地赶不上车了。。。 ...

利息再涨的话，房价会跌吧。。。

一串数字

握紧阳光 发表于 2021-11-18 16:39
我的观点是房价不会跌，因为德国社会对房产的兴趣已经激活了，各种原材料上涨，很多人涌到德国，需求一直 ...

高房价+高利息+高社会福利负担？国内的人耐受力已经够强了，还没有高社会负担的情况下已经大面积躺平了。德国这敢出现高房价+高利息基本就等于消灭中产，没了中产，你把中产消灭了谁来接盘高房价和高利息了？

waar.waar.OB

对于绝对的穷人和绝对的富人，房贷高几个低几个百分比，毫无影响。

蟹肉

waar.waar.OB 发表于 2021-11-18 19:16
对于绝对的穷人和绝对的富人，房贷高几个低几个百分比，毫无影响。

房租 劳动局支付


合作社， 国有住房公司 大把wbs 房子

握紧阳光

一串数字 发表于 2021-11-18 19:00
高房价+高利息+高社会福利负担？国内的人耐受力已经够强了，还没有高社会负担的情况下已经大面积躺平了。 ...

说到社会福利负担，国内的负担实际比德国大得太多。
高房价+高利息不会消灭中产，只会给中产加大难度，拉低中产的要求。这个我在另一个贴子里提到过，以前Handwerker就能买EFH，现在Handwerker只能买Wohnung，以前一个夫妻都Akademiker的双全职家庭，在任何一个城市都可以挑房子，现在netto月入6000欧的家庭在慕尼黑为例的几大城市已经快要变成租房都要被轮番absagen了。

中产是不可能被消灭的，那都是说说的噱头，中产最擅长的就是逆来顺受。

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-11-19 10:08
目前只是商业银行微调了利息，而央行根本还没进入加息周期，加息的愿望目前欧洲央行也不强烈。所以你的高 ...

我说的高房价+高利率本来也就是预计，留待以后验证。

加息方面，美联储已经蠢蠢欲动了，只等疫情有所缓解，就业恢复，该来的总会来的。只不过欧洲央行的加息不可能加到高点，顶多就是3%左右徘徊，再高的利息某些欠债小国就要破产了，连利息都付不出来。欧洲这种小幅加息反而给房价一个相对宽松自由的上涨环境。

泡沫方面，慕尼黑为例的大城市肯定是泡沫，这个谁也不能否认，其他城市说戳破泡沫还没到时候，看看建房成本就知道了。慕尼黑虽然有泡沫，但是到底能不能戳破，我觉得难，这些都是很多人挤破头要去的城市，需求决定价值，除非需求没了，伦敦曼哈顿都还没破呢。

cgndhx

握紧阳光 发表于 2021-11-19 10:54
我说的高房价+高利率本来也就是预计，留待以后验证。

加息方面，美联储已经蠢蠢欲动了，只等疫情有所缓 ...

从我自己的角度，我也是希望房市持续火热，但目前的感觉，或者说预判断是，房市有冷的迹象，这方面房地产商和中介，信息更准确。如果你有这方面的信息希望可以分享，去年年底今年年初，我问开发商，当时他们的感觉可好了

alen3x

握紧阳光 发表于 2021-11-18 15:12
这就是我几个月前说过的，接下来将会是高房价+高利率的时代，对一些人来说，可能慢慢地赶不上车了。。。 ...

和你的观点完全一致，年初就和朋友同事们交流低利率时代一去不复返了，大城市要上车赶紧上车至少这些地方的房价不会跌的，无论是市场需求还是购地建造成本的增加，只会让房子越来越贵

握紧阳光

cgndhx 发表于 2021-11-19 11:07
从我自己的角度，我也是希望房市持续火热，但目前的感觉，或者说预判断是，房市有冷的迹象，这方面房地产 ...

房市不会冷的，顶多在利率大幅调整加上各种恐慌情绪下短期震荡，总体走赢通胀是最起码的，否则各党派也不会各种着急得要推新盘了，需求实在太大。今年初出手一套我认为之后没有太大涨幅的房子，不到4年的总体涨幅是60%，买家是我合作银行的Immo-Center的Leiter，这个部门专门从事房地产业务，有自己的Makler，也直接负责贷款审批，还有新盘项目，他对房市的预期应该比我要准确一点。

FringeDE

握紧阳光 发表于 2021-11-18 16:39
我的观点是房价不会跌，因为德国社会对房产的兴趣已经激活了，各种原材料上涨，很多人涌到德国，需求一直 ...

国内利率高是风险偏好大，还有本身央行的货币政策利率高。。。。。。。

德国要是房价高、利率又高，你觉得多少德国人还能负担的起？

Kittende

握紧阳光 发表于 2021-11-19 09:16
说到社会福利负担，国内的负担实际比德国大得太多。
高房价+高利息不会消灭中产，只会给中产加大难度，拉 ...

确实是 看看那些老房子 包括地段较好的老房子确实也都不是特有钱人建的。。。

现在德国人只有靠继承拿下了

Kittende

cgndhx 发表于 2021-11-19 10:08
目前只是商业银行微调了利息，而央行根本还没进入加息周期，加息的愿望目前欧洲央行也不强烈。所以你的高 ...

这东西都是公说公有理 婆说婆有理 没人能预测

最近在关注柏林的房子 发现广告都是德英双语的 也就是说房子明摆着是给外国人投资用的

所以我觉得柏林房子应该挺泡沫的

握紧阳光

FringeDE 发表于 2021-11-20 14:39
国内利率高是风险偏好大，还有本身央行的货币政策利率高。。。。。。。

德国要是房价高、利率又高，你觉 ...

房子基本上是大部分人一辈子最大的投资，真到了一定要买的程度，总有办法负担得起的。德国人买房如果是奔着掏空夫妻二人的钱包去的，负担程度还是很高的，如果再夸张点，掏六个钱包，那么现在的房价还是洒洒水啦。而且，房子不必要人人买得起，只要人人租得起就行了。

我在之前的帖子里说过，德国买房的发展趋势就是拉低人们对房子的要求，同时拉高人们的还贷承受限度。照这个趋势，房市还有得跑呢。