租客不付房租 我很焦虑， 需要太有才的帮助和建议

workhard10

租客是一个德国人，35岁左右的男人，电焊工, Schichtdienst, 一直房租的都准时交的，突然今年1月和3月房租就不交了，问题是他也不吭声，不和我们说一声，四月份我检查账户的时候发现的，缺了很多钱。 问他的时候，他说他生病了，。。。。， 在医院，焦虑症，压力症，不能打电话，不能说话。。。发短信也是很难联系到他本人。同时还有2019，2020，2021 年的 Nebenkosten Abrechnung。 这些费用加起来差不多已经有3000欧元了。
四月初的时候，在我们的不停催促下，他让他父亲付了四月份的房租。昨天07.04.2022 他出院了，说他又能工作了，一切恢复正常了，但是绝口不提欠钱的事情，短信问他时候时候把欠的钱补上，他也不回，电话也不接，
我觉得这种人太可怕了，最么有这样的德国人。。。

我第一次遇到这样的事情，不知道下一步该怎么办了。。。

我的期望是想着，把钱要回来，然后把他清理出去，重新找租客，

我很焦虑， 需要太有才的帮助和建议。。。

vivado

JDJX 发表于 2023-7-12 13:31
我去问楼主？这意思是你连楼主搭进去一年房租都打听清楚了
你精神病发作了还希望我跟你一样
吃药了么？

搜了下你的帖子，原来你是个到处怼人的主，看来你的生活很不如意啊。
算了，我也闲的。愿你余生还能咸鱼翻身吧，毕竟像你这样命苦还脾气大的都活不长。

Sky23

vivado 发表于 2023-7-18 08:36
基本上这个很难,首先要保证低收入者的基本生存需要。
如果法庭裁决后租客仍未支付租金，并且租客也拒绝搬 ...

我说的是从一开始（在向法院申请强迫搬出之前）只到现在都可以采取的扣押。

是个德国人就有足够的来源来付房租， 来源可以是固定的收入或者低保。法院向其银行发出冻结扣押令，只有当每月的租金由法院扣除以后，其账户中的其它的钱才可以解冻。法院也可以在其收入来源处直接扣押，如他上班的企业，和管低保的政府部门（低保中包含他现交的租金)。

个人看法，仅供参考。

vivado

JDJX 发表于 2023-7-8 06:46
你哪只眼睛看到楼主搭进去一年房租了？
你是意淫得病入膏肓

你可以问问楼主。
另外你的脑袋和你的嘴巴一样，欠清理。

blumengirl

我不敢把房子租给德国人。老赖太多。

farmerrick

写信Mahnung，一次两次三次，还不付的话找inkasso讨债

Hoard

及时止损， 现在清理。否则越拖越多。

ari

好像说如果拖欠两到三次房租，房东可以主动退租解约。

Sky23

没关系的，主动问一问病情，然后附带问问工作的情况和收入来源。德国人即使失业也有失业金，最差就是哈慈4，国家包付房租和欠款的。

个人看法，仅供参考。

vivado

楼主问题解决没有？及时止损，和他协商，请他搬出去，必要时付他一笔小钱，其他什么请律师，上法庭，都没用。

握紧阳光

vivado 发表于 2022-6-14 12:20
楼主问题解决没有？及时止损，和他协商，请他搬出去，必要时付他一笔小钱，其他什么请律师，上法庭，都没用 ...

走法律途径，一般情况下8个月之内可以赶走，为什么说请律师上法庭没用呢？

workhard10

我想更新一下情况，我有法律保险，就见了一次律师，然后 律师写的Kündigung,租客不理睬，随后就起诉，2023年2月收到法院判决，胜诉，要zwangräumung. 但是法警一直说律师给的房子位置描述不详细，拒绝执行zwangräumung. 联系拒绝了两次申请Zwangräumung, 截至到 上个星期 05.06.2023，我给律师详细的 Gebäude Grundriss und Gebäude Lage Dokument，我觉如果还不详细，法警再不能确定房子位置，我只能认为法警是白痴了。。。。目前还在等律师或者法警的回复，我会持续更新。

截至目前16.06.2023，租客已经欠费7000欧元了外加5%的利息，法院判决的，哎。。。。我是绝对不会放过他的，太可恨了，损人不利己。。。

我这里有几个问题，或许哪位好人能帮忙回答一下:

1. 把租客清理出去后，他所欠的的钱，怎么办？法院继续追缴么？

2. 一般在法警发发出给租客Zwangräumung信件后，一般还会给他一个Frist 可能3个星期的时间，让他自己搬走。我的
   担心是，租客在走之前，毁坏我的房子，我能有什么预防，或者保护，措施么，能前期做些什么么？以防止此类事件
发生，或者最坏情况假如发生，我能够止损。

3. 为了这个事情，我和太太精神上受到极大的干扰，我们能否再状告租客，他损害了我们的精神健康什么的，或者引起精神疾病什么
的么？

期待好人的回答和解答，谢谢!

workhard10

这次事情给我最深刻的就是，租房子，法律保险一定要买！！！！以便保护我你自身的利益！ 切记！

要用法律的手段，收拾这些人渣！

那个租客居然在接到律师警告后，说给我500欧元，让我不要起诉他。再给他些时间，去找房子，其中还有一句，"我（租客）是绝对不会到大街上的"。

我信他个鬼，我一定要法律手段，和你顶到低。顺便了解一下这个租客纠纷的法律流程，下次更有经验一些。

workhard10

JDJX 发表于 2023-6-16 21:55
你都找了律师了
还在这里问这些问题
你的律师是干什么事的？

案子太小了，我就见过一次律师，感觉他都不怎么把这个案子当回事，我德语，英语都不太好，律师说的超快，超匆忙，我就懂个大概意思。

所以提一些问题，一来可以或许和相似情况的人探讨，而来，或许有更好的建议和意见。

见笑了。。。

fuuuuy

遇到这种老赖你是可以最后走法律程序给他强制执行赶出去，但是这个流程会非常长，你要小心他在这期间把房子zwischen给别人，自己不住在这里。然后你的强制执行申请就会因为被执行人的信息不对而重头来过。这是我上物业管理课的时候讲师说的真事儿。

hahaxixi

Räumungsklage后再提交zahlungsklage.以后大家团结起来不租给德国人 做老赖的都是德国人 正当职业的外国人比较好。 我有个波兰房客也拖欠租金 打官司以后立马补上 现在也比较按时交房租。 德国人最麻烦 有个德国女房客退房的时候把我搞烦了 以后找房客德国人直接跳过

hahaxixi

fuuuuy 发表于 2023-6-21 11:51
遇到这种老赖你是可以最后走法律程序给他强制执行赶出去，但是这个流程会非常长，你要小心他在这期间把房子 ...

哪里可以上物业管理课 看上去蛮有趣的

GODET

这里也提到了untermieter的情况

https://www.advocado.de/ratgeber/mietrecht/vermietung/mieter-zieht-nicht-aus.html#polizei

fuuuuy

hahaxixi 发表于 2023-6-22 06:22
哪里可以上物业管理课 看上去蛮有趣的

IHK

workhard10

fuuuuy 发表于 2023-6-21 11:51
遇到这种老赖你是可以最后走法律程序给他强制执行赶出去，但是这个流程会非常长，你要小心他在这期间把房子 ...

谢谢！你提到的这个 zwischen 情况非常有用，我会重视起来，我今天就去确定一下，房子里是不是那个老赖德国人住在里面，万分感谢！

workhard10

hahaxixi 发表于 2023-6-22 06:21
Räumungsklage后再提交zahlungsklage.以后大家团结起来不租给德国人 做老赖的都是德国人 正当职业的外国人 ...

我这个房子主要是 当时买房的时候，租客就在里面，买房子的人说他一直很好，按时房租。哪知道就发生这个样的事情。
还有就是，我疏忽的一个地方，就是当时应该按照 immobilienscout24 网上找租客的方法，重新再审核一遍租客的情况，Schufa, 近三个月的收入账单，个人信息等。 我当时就疏忽了这点，没有重新梳理一下租客的具体情况。

workhard10

还有一个情况，我提一下，希望对有 对外租房子的朋友有帮助, 就是在租房合同里，标注房子的地址的时候，最好写上Einheit Nummer，还有 Keller Raum 和 Garage， 有Einheit Nummer 话，一定是写上，让租房合同上的 东西和 你 Grundbuch 上的东西完全吻合。

否则，核对信息的时候会有麻烦，法院，Gerechtsvollzieher 都会产生额外的工作，和时间拖延有可能。

一点感触，希望对大家有用。

也希望大家有什么建议，意见，可以一起分享，讨论。

hahaxixi

workhard10 发表于 2023-6-29 09:41
我这个房子主要是 当时买房的时候，租客就在里面，买房子的人说他一直很好，按时房租。哪知道就发生这个 ...

我那个波兰房客也是这样的，最好让前房东提供房客的流水，但是前几年都是抢房子，这点根本不可以做到。我听到赖房租的都是德国人，结合我自己跟一个女房客退房时的经验，说的好听点会钻政策的空子， 难听点就是无赖。我现在就基本找外国人有好工作的。

vivado

JDJX 发表于 2023-6-16 21:53
这种问题
走法律途径
相当有成效

对，你说的都对。所以楼主又搭进去一年的房租，律师费用和法庭费用。

Björn

这年头最保险的是租给市政府，用来安置难民。月租不会少，而且结束了，修修房子，还能赚一笔装修费。

uubird

有些合同是按常规法律判定，但是有附加合同或协议的话，可按协议判定。不知以后把房出租时，用此方式作为一个自我保护条件行不？

alexlxd

Björn 发表于 2023-7-10 21:51
这年头最保险的是租给市政府，用来安置难民。月租不会少，而且结束了，修修房子，还能赚一笔装修费。 ...

好主意！
话说去年ILLERKIRCHBERG难民伤害两位女初中生的案件
那间安置难民的房子
在被害女生家长的要求下
拆了
而原来住在里面的三位难民
一位凶手被判刑
一位去年被警方传唤第二天放出来自己撞火车自s了
还有一位不详、
还是拆了好
这样就不能再收留难民了
少了一个生意
多了一份安全

Sky23

估计这个德国人将房租吸了毒或者赌了博。德国人肯定是有收入的，最差的就是低保 (Hartz IV )。你要到法庭申请扣押（Pfändung），直接从他的工资里或者低保里扣。

vivado

Sky23 发表于 2023-7-16 18:50
估计这个德国人将房租吸了毒或者赌了博。德国人肯定是有收入的，最差的就是低保 (Hartz IV )。你要到法庭申 ...

基本上这个很难,首先要保证低收入者的基本生存需要。
如果法庭裁决后租客仍未支付租金，并且租客也拒绝搬出公寓，则无法回避司法的介入, 为了收回未偿租金，必须启动司法催款程序或提起付款诉讼。
作为房东，楼主可以随时向负责的地区法院申请催款通知。为此不需要理由。正式调查后，将发出催款通知并发送给租户。租户可以在两周内反驳此提醒通知。这种反驳必须有其合理性。在某些情况下，案件事实将在法庭诉讼过程中确定。
如果租客既没有对法院命令提出异议，也没有支付相应的费用，则可以申请执行令，这是强制执行的依据。如果在执行令发出并送达后租户没有做出反应，则可以启动执行。但是，如果债务人资不抵债，并且没有可以扣押的贵重物品，强制执行也将不成功。 到此， 驱逐行动将是最后一步, 如果租客不仅拒绝付款， 而且还拒绝离开公寓， 除了法院的付款命令外， 还需要采取驱逐行动。这样做的先决条件是具有法律约束力的租赁终止。终止后最早两周即可提出驱逐。
与所有法庭诉讼程序一样，驱逐是一项成本高昂且往往耗时较长的事情。尤其是，如果租客没有足够的财力，最终由房东承担法律纠纷的费用并不少见。当然，在驱逐后，房东可以重新完全控制自己的房产。
综上所述, 即使法院最终同意楼主的诉求，实现这一目标的过程往往是漫长且昂贵的。 所以我一年前建议楼主花钱送瘟神。

@JDJX 我没有造谣, 去年6月份楼主发贴求助,到现在7月份了,自己先想想再说话。 算了,你思辨能力不足, 哦, 不对, 你脑子里都是臭烘烘的东西, 根本没有思辨能力。你啊，完全是又命苦又脾气不好, 还满脑袋都是X, 啧啧,真可怜。

workhard10

我更新一下， 4月3日份2024年，已经强制执行了，法警来了，那个租客也就很自觉的走了。
搞不懂，非要逼到法警来，才离开房子。还是他父亲来把他接走的。
我把租客的地址从这个 Wohnung 注销了，这个曾经的租客，居然又把地址注册回了。
原来他把地址挂在了这个楼里的他一个朋友的Wohnung下了，他名字贴在他朋友的邮箱上了。但他本人不住在那里，真是无语了。

现在的问题是，他还有我的上万欧元的租金债务，律师已经在4月份2024年，就债务问题再次进行起诉了，目前已经11月2024年份了，我还没有得到任何新的进展回复。
律师说，我们不知道他本人到底在哪里，只能先把相关起诉文件邮寄到他所在的地址邮箱了。
我也很纳闷，难道把地址随便挂到一个Wohnung下，但本人住在那里，就可以逃避债务了?就可以逃避法律了?

我目前也只有耐心等待了，房子重新装修了一遍，已经又租出去了，精疲力尽了都。。。