贷款买房出租回报率多少才可行?

christianzhang · 发表于 2022-4-30 12:33

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亲爱的同胞，我有个问题想请教大家，昨天看了一个Wohnung, 带稳定租客，面积50平米，总价250000欧，月冷租500欧 Nebenkosten 150欧每月，Hausgeld 230欧每月，贷款年利率预计2点3，月还款600。我想请问这房子有值得投资吗? 为什么我计算的年回报率是500冷租减去230物业费乘以12再除以房价，得出回报率才百分之一点几，有没有有经验的同胞赐教一下，周一就要回复卖家了。现在德国房价已经不可能像之前大涨了，所以暂时还没有考虑房价升值以及通胀影响，加上这些因素回报率可能更不理想吧?

FringeDE · 发表于 2022-4-30 14:02

关键是看每月现金流如何，还有折旧可以退税，就这些优点。其余的什么租金回报率啥的指标都没有实际意义。。。更不要说能跑赢通胀。

christianzhang · 发表于 2022-4-30 14:28

FringeDE 发表于 2022-4-30 14:02
关键是看每月现金流如何，还有折旧可以退税，就这些优点。其余的什么租金回报率啥的指标都没有实际意义。。 ...

每月实际收益小于贷款月供，无法以租养贷，这样是不是不是很划算啊?除非房价继续大涨

rain2217 · 发表于 2022-4-30 14:56

物业费大部分是租客承担。你问问现房主上一年度的结算单，单子上写的有房主需要承担的物业费。还有房租收入要算所得税的

FringeDE · 发表于 2022-4-30 16:59

christianzhang 发表于 2022-4-30 13:28
每月实际收益小于贷款月供，无法以租养贷，这样是不是不是很划算啊?除非房价继续大涨 ...

你连每月房贷都没有办法cover，这个基本上就没有意义了。

买房还得有额外的8%的交易费用，这个8%靠着每月负的现金流还有每年抵税来的优惠，基本上何年马月才能把这个8%的窟窿填不上？

所以一本账清清楚楚了

FringeDE · 发表于 2022-4-30 17:00

rain2217 发表于 2022-4-30 13:56
物业费大部分是租客承担。你问问现房主上一年度的结算单，单子上写的有房主需要承担的物业费。还有房租收 ...

就算物业费由租客承担，但是还有其他非常多的隐形成本，就目前市场的情况来看，除非是刚需，不然根本就不值得投资

Kittende · 发表于 2022-4-30 21:34

请问你贷款了多少总共贷款了多少年拿到的这个利息

christianzhang · 发表于 2022-5-1 09:17

Kittende 发表于 2022-4-30 21:34
请问你贷款了多少总共贷款了多少年拿到的这个利息

贷款房价的百分之九十，大概22万，利率十五年期

握紧阳光 · 发表于 2022-5-1 20:07

这房子如果不是靠房价上涨，连平均通胀都跑不过。。。

christianzhang · 发表于 2022-5-2 12:24

握紧阳光发表于 2022-5-1 20:07
这房子如果不是靠房价上涨，连平均通胀都跑不过。。。

你说的对，而且现在贷款利率上升得厉害，房价增长趋于缓和，更得慎重

握紧阳光 · 发表于 2022-5-2 13:16

按照你的描述，这房子像是南德老房的行情，不知道猜得对不对。投资房最好是空置的，不要带租客，25W的房子起码要冷租900欧才算得上值得投资，顶得住贷款扛得住跌价。这个房子的问题倒不是如今利率上涨得如何，而是根本就是个不挣钱得买卖，利率高的结果只是亏得更多一点而已。。。

Prony · 发表于 2022-5-3 20:36

月冷租750欧可以考虑

Kittende · 发表于 2022-5-7 09:24

christianzhang 发表于 2022-5-2 12:24
你说的对，而且现在贷款利率上升得厉害，房价增长趋于缓和，更得慎重

这个贷款额以及利率月供咋这么少。。。还款率很低吗

christianzhang · 发表于 2022-5-8 10:00

Prony 发表于 2022-5-3 20:36
月冷租750欧可以考虑

对，至少这个冷租以上才可能以租养贷

christianzhang · 发表于 2022-5-8 10:03

Kittende 发表于 2022-5-7 09:24
这个贷款额以及利率月供咋这么少。。。还款率很低吗

你说的没错，这个月供低还款率是自己建议的，想达到以租养贷，但其实根本做不到，我们之前买的一套同样的贷款额月供是1100。

D.Rich · 发表于 2022-5-8 13:22

你每个月拿到手的租金和花出去的月供都是看得见摸得着可以预测的，房价变化却无法预测，我个人倾向于靠能控制的东西就能赚钱才是王道，人生不是游戏没法重启啊

Kittende · 发表于 2022-5-8 17:41

不知道你买的那个城市我看的城市虽然最近利息涨的厉害还都是被秒杀看房都得求爷爷告奶奶的

Kittende · 发表于 2022-5-8 22:14

christianzhang 发表于 2022-5-8 10:03
你说的没错，这个月供低还款率是自己建议的，想达到以租养贷，但其实根本做不到，我们之前买的一套同样的 ...

你还款率多少啊我现在和你类似的情况利息都是3% 利息2点3那我肯定火速买

请问你是哪家银行什么还款率

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