目前签Bauspar有意义吗？

wj728984747

-------------------既然开了帖子就更新一下-------------------------

经过与berater的讨论，我还是决定开个bauspar的账户。

一是因为自己本身现在的小房子还有20万左右的贷款没有还。（10年）
二是berater说，不负责任的告诉你，利率可能会涨到6%。哈哈哈哈哈哈啊哈哈。

无论如何吧，我想如果我们想在不卖现在的房子的基础上贷款买个大房子，最好是能保一头，至少保证8年后我的小房子贷款的利率能稳定在1.25%吧。。所以就准备先签个20万的bauspar。
现在时局动荡也不知道以后会怎么样。。在此谢过大家帮我出的主意拉！！
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大家好，


如题，想了解一下当前情况大家对Bauspar的看法。

我2年前自己买了一套小公寓，是通过wuestenrot贷款，目前想和男票一起重新换大点的房子，所以还去找了我之前在wuestenrot的beraterin。
但是因为房源越来越差，房价越来越高，发现我们的预算越来越捉襟见肘了。寻寻觅觅一直没有找到特别满意的房子。结果现在利率也开始涨了。。。
昨天我的beraterin电话跟我说，既然我们现在一时半会也没找到合适的房子，推荐我签他们的一个bauspar合同，zins锁定在1,25%。

我不是很确定，因为对bauspar是一知半解。只是第一次贷款的时候了解过一些那种和房贷直接结合起来的bausparvertrag。
但是看到这个还有guthabenzins，就觉得好像把钱存进去也不错，反正现在存在银行也没有利息。。（我俩现在的存款都是用来付首付的，所以没有敢动用去琢磨别的投资。。）

还希望有经验的朋友能给点建议，我的疑问主要是以下几点：

1. 如果我短期内找到了心仪的房子，但是bauspar要求的金额还没存够，那是不是就不能用这个钱了？

2. 现在这个情况签bauspar划算吗？说实话这个zins还挺吸引我的，因为我想就算是以后跌回到1以下，那1,25% 也还能接受。看到现在zins涨的这么厉害，心里有些着急。

先在此谢过拉！！

jackthecar2022

把未来的利率锁定在2-3%以下， 就算以后变成0.6%那也亏不了每个月几十欧，你可以自己算算，既然只是几十欧的事情，为什么不现在买个安心。 而且未来的收入 比如涨工资换工作，去谈肯定都是增加3-5%起步。  如果目前利率是5%，锁定未来5%没有啥意义，以后跌回1%就亏比较多，涨到10%利率的时候，估计你也不会买房，锁定5%意义不大，那时候谁都不愿意买房让银行薅去10%利息。

bauspar什么时候zuteilungsreife跟买房贷款没有直接关系， 你买房的时候贷款会把bauspar abtreten给贷款银行， 银行会根据你的情况，eigenkapital，bauspar的情况和工资给你一个合理的方案。你这个不用担心，有bauspar的人，必定是个加分项。

bauspar的缺点就是让你的自由可支配收入变少，你想再多入几套房，贷款比较难，银行会给你做一个haushaltrechnung，能不能贷款就主要看贷款师怎么给你操作这个haushaltrechnung， bauspar会让你自由可支配收入减少很厉害，可操作的机会都没有了。bauspar是一个稳定可靠的，强制存钱，避免乱花钱的好金融产品。

wj728984747

jackthecar2022 发表于 2022-5-4 11:39
把未来的利率锁定在2-3%以下， 就算以后变成0.6%那也亏不了每个月几十欧，你可以自己算算，既然只是几十欧 ...

谢谢谢谢！我也是考虑锁定这个1,25% 的zins不亏。就是担心自己万一过不了几个月找到心仪的房子了，现在搞这个是不是有点多此一举。我们大概率是不会再买其他的房子了，就目前这个我已经买了的小wohnung以后会租出去，也不打算卖的。然后就是买个一直住着的自住房。
还有就是不知道bauspar有没有一些比较坑的霸王条款？我不是很懂，想提前预警一下。

swlizhen

你没有达到zuteilungsreife 的，你不能拿到bauspar的贷款。现在的利率已经开始涨了，一般都到3%， 明后年的情况谁也说不准。房市大方向，估计房价不会暴跌，尤其是新房，建房的成本摆在那里，但因为利率的上涨会有现在的卖方市场变为买方市场。估计房子不会很快被卖掉。

我每次和银行谈房贷，他们都会向我推荐bauspar,估计他们有销售任务额度。 油管上有不少讲bauspar的，你可以搜一搜。

6855698

传统有房德国人,会给子女买Bauspar,等10多年后子女长大搬离工作,就可以用它买房.....

wj728984747

6855698 发表于 2022-5-4 15:22
传统有房德国人,会给子女买Bauspar,等10多年后子女长大搬离工作,就可以用它买房.....

...

哇，你这个提醒了我产生了新的疑问，假如说我们现在买房用不到bauspar了，我能不能把这个合同转给我未来的子女呢。。。

xixi00

现在利息已经涨了，这时签Bauspar锁定现在的高利息，没有意义了。
目前处于经济周期的滞涨期，信用紧缩，而且央行需要杀通胀，所以提高利息。等过了衰退期，重新进入复苏期利息还会降下来的

jackthecar2022

swlizhen 发表于 2022-5-4 14:25
你没有达到zuteilungsreife 的，你不能拿到bauspar的贷款。现在的利率已经开始涨了，一般都到3%， 明后年的 ...

如果楼主买房， 贷款的银行会签一个跟bauspar匹配的Zinszahlungsdarlehen, 这种贷款不用tilgung只需要交利息，直到zusteilungssreife，再走bauspar的Annuitätendarlehen （还贷是tilgung加zinsen）。

银行当然愿意推销bauspar，签bauspar还要交贷款总额1%的abschlussgebühren管理费，拉存款还赚管理费，但并不是所有的银行都有经营bauspar的执照。贷款师也喜欢bauspar，可以赚两份佣金。bauspar再德国确实是一个很多年的传统， 对于不想算来算去搞理财，又想存钱的，bauspar省心，安全，还能拿贷款。 但是现在年轻人都不怎么认bauspar了，觉得bauspar管理费贵，而且不灵活。

jackthecar2022

wj728984747 发表于 2022-5-4 16:23
哇，你这个提醒了我产生了新的疑问，假如说我们现在买房用不到bauspar了，我能不能把这个合同转给我未来 ...

bauspar不能转让的，如果不用，只能kun，退回存款和存款利息，管理费不退
bauspar可以拿出一小部贷款钱 名义上用于返修自己的房子，新装修之类的，大概几万欧（银行不会要rechnung，也不会拿房子抵押，一般bauspar的办事员会当面告诉你），银行默认了这笔钱可以任意花。如果额度大了，就需要做grundschuldbestellung把房子抵押给bauspar的贷款

D.Rich

jackthecar2022 发表于 2022-5-4 19:10
如果楼主买房， 贷款的银行会签一个跟bauspar匹配的Zinszahlungsdarlehen, 这种贷款不用tilgung只需要交 ...

灰常对！
另外楼主还可以让银行给你看看如果你存钱阶段kündigen要扣掉多少费用，考虑一下这个灵活性上的损失值不值得那点儿利息。

握紧阳光

近几年甚至几个月买房，新签Bauspar比较鸡肋，等要贷款的时候才积累了一点点Summe，还要很久才能真正开始Tilgung，等开始Tilgung的时候利率可能又降下来了。

Bauspar的存在意义是作为强制储蓄的途径，附带价值是可以用Bauspar的Summe相对容易地获取贷款或者获取更多Summe的贷款。锁定低息只是银行的噱头，谁都不知道比如10年以后的利率是多少。

以前很多家庭喜欢给子女搞Bauspar，其实图的是存款利率，差不多2%的利率，适当抵御通胀，同时有其贷款加分项的属性。现在很多人都不搞了，越来越多的人给子女买ETF或者投私人养老保险，因为Bauspar的Zins实在低得感人，再算上手续费开通费，亏本的。

如果运气不好，下手买房的时候利率继续飙升到高点，可以试试先签不绑定利率期的Variabler Zins，等利率降到满意的值，立刻换贷款。目前比较神奇的是，Variabler Zins居然低于同等条件的10年绑定利率。按照这个情况预估，正常的房贷利率还会再回调的。

wj728984747

jackthecar2022 发表于 2022-5-4 19:10
如果楼主买房， 贷款的银行会签一个跟bauspar匹配的Zinszahlungsdarlehen, 这种贷款不用tilgung只需要交 ...

Hi， 谢谢你的回复。这是我的银行beraterin给我写的：
Der Bausparvertrag kann



-       in Ruhe bis zu Ende angespart werden,

-       geteilt werden, um das bis zu dem Zeitpunkt angesparte Guthaben und den dazugehörenden Teil des Darlehens zu verwenden

-       erhöht werden auf die Finanzierungssumme für ein Wunschobjekt. Dann bekommen Sie ein Vorausdarlehen auf Ihren Bausparvertrag und nachdem dieser angespart ist, greift der im Bausparvertrag vereinbarte Zins von 1,25%.

最后一条，我理解的就像你说的意思吧？如果我找到了合适的房子可以直接提高finanzierungssumme但是能保留1,25%的利率？这个我不太清楚也去问银行的人了，只是她还没回复我，，有点心急。哈哈。

wj728984747

握紧阳光 发表于 2022-5-5 08:40
近几年甚至几个月买房，新签Bauspar比较鸡肋，等要贷款的时候才积累了一点点Summe，还要很久才能真正开始Ti ...

Hi，感谢回复！

我是因为目前拿到的Bauspar的angebot 利率是1,25%. 感觉以后就算是利率跌到1以下也没有亏很多所以才比较心动。variabler zins我还没有了解过。我再学习学习。:-)

总之感谢建议！

wj728984747

xixi00 发表于 2022-5-4 16:54
现在利息已经涨了，这时签Bauspar锁定现在的高利息，没有意义了。
目前处于经济周期的滞涨期，信用紧缩，而 ...

Hi， 确实，上个月看到一个房子当时拿到的贷款angebot利率是2,45%, 可惜最终卖家决定卖给别人了。
我主要是因为现在拿到的bauspar的angebot 利率给到1,25% 所以比较心动。。。

wj728984747

D.Rich 发表于 2022-5-4 22:19
灰常对！
另外楼主还可以让银行给你看看如果你存钱阶段kündigen要扣掉多少费用，考虑一下这个灵活性上的 ...

好的，感谢提醒！

jackthecar2022

bauspar有一个好处
就是人年纪越大拿贷款的条件越差或是越难, 现在锁定一个贷款, 以后想拿贷款,不管买房还是装修,哪怕是应急花钱,都可以.

cgndhx

这个Bauspar合同的总金额有多少?

swlizhen

握紧阳光 发表于 2022-5-5 08:40
近几年甚至几个月买房，新签Bauspar比较鸡肋，等要贷款的时候才积累了一点点Summe，还要很久才能真正开始Ti ...

居然不知道德国也有Variabler Zins, 想问这么从Variable Zins 转成绑定利率， 需要所有的申请审批手续从头开始，材料重新提交？

懒懒虫

1.25 是Guthabenzins 还是Zins nach Zugeteilt? 一般到你Zugeteilt，绑定的时间也到期了，也就没有意义了。

握紧阳光

swlizhen 发表于 2022-5-5 14:15
居然不知道德国也有Variabler Zins, 想问这么从Variable Zins 转成绑定利率， 需要所有的申请审批手续从 ...

如果是同一家银行，就是转换一下合同的事，材料和抵押都不用重新做

wj728984747

懒懒虫 发表于 2022-5-5 14:54
1.25 是Guthabenzins 还是Zins nach Zugeteilt? 一般到你Zugeteilt，绑定的时间也到期了，也就没有意义了。 ...

Hi 应该是zins nach Zugeteilt. 她现在只是给我做了个10万欧的例子参考一下。具体还没谈，我想先了解一下。

wj728984747

cgndhx 发表于 2022-5-5 12:45
这个Bauspar合同的总金额有多少?

她只是先帮我用10万欧元做了个例子给我看看，说如果我感兴趣后面再谈。

jackthecar2022

swlizhen 发表于 2022-5-5 14:15
居然不知道德国也有Variabler Zins, 想问这么从Variable Zins 转成绑定利率， 需要所有的申请审批手续从 ...

贷款合同绑定利息到期了，如果不签新的贷款合同，也是变动的利息，定期调整利率， 贷款合同里面有写的。

swlizhen

jackthecar2022 发表于 2022-5-5 16:13
贷款合同绑定利息到期了，如果不签新的贷款合同，也是变动的利息，定期调整利率， 贷款合同里面有写的。  ...

谢谢提醒， 但这个变动的银行利息，也是有各个银行根据Leitzins自己定的。

懒懒虫

wj728984747 发表于 2022-5-5 15:18
Hi 应该是zins nach Zugeteilt. 她现在只是给我做了个10万欧的例子参考一下。具体还没谈，我想先了解一下 ...

那有绑定期限吗？如果你拥有十年后单向决定权还可以的。但Zuteilung前的利息你还没办法掌控

wj728984747

懒懒虫 发表于 2022-5-6 10:39
那有绑定期限吗？如果你拥有十年后单向决定权还可以的。但Zuteilung前的利息你还没办法掌控 ...

Hi, 我还没太搞明白。下周约了termin直接去现场谈。。 回头我仔细问问再请大家帮我参详一下吧。
感觉自己啥也不懂

握紧阳光

wj728984747 发表于 2022-5-5 10:12
Hi，感谢回复！

我是因为目前拿到的Bauspar的angebot 利率是1,25%. 感觉以后就算是利率跌到1以下也没有 ...

个人观点，上赶的不是买卖。银行和贷款中介在明知客户要房贷的时候推Bauspar，肯定是因为Bauspar比正常的Kredit获利更多，而不是因为给客户最低利率。想通了这一点，其实就不需要精细计算了。

wj728984747

握紧阳光 发表于 2022-5-6 11:28
个人观点，上赶的不是买卖。银行和贷款中介在明知客户要房贷的时候推Bauspar，肯定是因为Bauspar比正常的 ...

确实也有这方面的顾虑，但是真心是被这个zins搞动心了。就是不太明白里面的弯弯绕绕。哈哈。下周去谈了再说。最郁闷的就是，我去年刚换了工作，拿的合同还是有期限的，目前来看也只能在这个银行贷款， （可能是因为我之前在她家贷了一套房了？） 其他的银行咨询了都要求要无限期工作合同。。

wj728984747

D.Rich 发表于 2022-5-4 22:19
灰常对！
另外楼主还可以让银行给你看看如果你存钱阶段kündigen要扣掉多少费用，考虑一下这个灵活性上的 ...

银行今天给我写了个邮件把我弄的更迷糊了。。
之前我问她，如果我现在签了这个合同，到12月份假如说我找到了心仪的房子，怎么操作。。
她给我算的例子是按照10万欧元算的，结果听到我的问题又建议我这样的话先存个5万欧元。。
我关心的只有一个点，就是我找到心仪的房子以后提高finanzierungssumme的话还能不能保持这个1,25% 的利率。银行的人没有书面正面回答我，让我周三见面再聊，有点复杂说不清楚。:-(

paul871017

提管理费了吗？