最新卖房经历，刚需们抓紧吧

握紧阳光

刚卖了一套房，昨天收到了付费预定，还在等Notar，所见所闻记录一波流水账。

年初277k拿下的3,5-Zi，是继承房产，完完全全的旧房子，家具装修起码是30年前的样子，但是胜在价格便宜，公寓楼内部1年前刚刚全部搞过装修，极度干净整洁，全新电梯，这种状态是我在市区旧楼中第一次见。当时找了几家认识的中介给装修后的预计售价估价，中介估价也有差别，有中介估价320k的，有中介估价370k的，320k的还看不上370k的价格，觉得太高了根本不现实，320k的中介觉得当时的售价277k也是太高，让我去还价。搞笑了，这个277k已经是各种手段都用上之后从第一个出价人的手上抢下来的，再开口还价房子立马飞了。我当时参考了好几家370k左右的价格，有利可图可以搞。买下后全屋敲掉重搞，Badzimmer和WC重新sanieren，连阳台都敲掉重新铺了，全屋除了几年前刚换的窗户没换，其它东西一概不留。

开始装修前，在几个华人群里发了预售，可以约人看房，私人买卖，可以根据自己的意愿改动装修，预付意向金之后装修队进场根据买家的喜好装修。售价就定在370k，相比之下买家的优势在于少付7.12%的中介费，现成的专业装修队，按照自己的需要定制装修。来了5个看房的，看完我就后悔了，总结出一个教训，卖房给华人千万不要私人卖。这里面居然还有白嫖的，就是来看着玩，后来我才知道这人根本不具备买房能力。还有人觉得我也是中国人，直觉就要非常提防我，完全不信任，这也就根本无法成交。因为我是从双方共赢的角度出发，关于装修的事情给了买家极大的挑选自由，反而让买家觉得上赶着不是买卖，心塞。还有人买房太挑了，这房子的地段、楼内条件、室内装修、车库车位、周边购物、中小学、市内主线公交，等等，全都没得挑，但是有人会嫌弃82平的房子有300多欧的Hausgeld，我真是服了。我和那个买家说了，Hausgeld是买房里面最不重要的，我去年一个91平的430欧Hausgeld的被本地银行房贷部门老大买走了，那肯定是专业人士了，而且现在利率不到2%，后面肯定要涨，涨到3%的话，省多少Hausgeld都不够付利息的。可是这个买家不信我的，我也没办法。说到底，华人之间缺乏信任。。。

看房之后的感觉很不好，就先开始装修了，不到两个月装修全部结束，联系了中介开始挂。中介也是定价370k，加上我这部分3.57%中介费，总价385k挂出去。我给了中介两个月时间，找不到买家就换中介。中介之后反馈要房的人没有减少，但是买家的银行比之前处理速度慢，也更谨慎。第一个看房的就要，回去找银行谈，中介说不要太寄希望于这第一个，这时候看房之后再找银行的，说明和银行没什么交情，现在的形势下很可能贷不到款。第二个要买的人一天之后就给了贷款证明，是一对年轻夫妻带一个小儿子，想要还价被我拒绝了。最后定了另一个买家，自付150k，银行贷款批得很顺利。从中介反馈的信息看，现在银行对之后的金融市场风险评估很谨慎，零首付或者首付少的买家不容易贷款。另外中介给了一个信息，一个有首付有贷款的刚需自住买家，买房意愿不受利率影响，甚至更强烈。因为利率还在上涨，如果不赶紧买，利率再上涨可能也会危及到买房能力，至少多付利息。

其实对于之前的华人买家，我很不理解，可以节省两万多欧的中介费，还可以按照自己的需要装修，但是就是各种扭捏。其中一个华人买家后来买了一个旧房，地段比我这个更好一些，优势是靠近大学，但是旧房单价已经高出我装修后20%，后来还联系我问装修事宜，他打算一间一间慢慢装修，但是自己不懂。

刚需的朋友们，买房要着眼于重点，什么都满意是不可能的，新房都办不到，九月还有一波大的加息潮，利率会再涨的，能上车赶紧上车。

jackthecar2022

nemos1 发表于 2022-6-17 10:27
不太明白这怎么还是个税呢？我以为至少是50%的投机税。

Es gibt keinen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann. Im Finanzamt werden die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz errechnet. Dieser Steuersatz kann bis zu 45% betragen

有实际操作过卖房，投机税没有专门税率的。曾经也被误导过，所以说卖房，如果个人税率低，也不会太多税，比如卖房那年正好没有什么收入。

伪装者在潜伏

年初买现在就卖，不是要交投机税？

Truecar

哪个城市啊？不知道城市很难估房价。根据你说的7.12%中介费比例，估计是柏林吧。

华人之间缺乏信任，估计还是因为被骗多吧。不过房子摆在那里，地段什么的都是公开的，能骗到哪里去。

bybye

的确，也不仅是华人，很多人都特别忸怩，纠结。看着都跟着着急，多少钱办多大事，买房预算就这么多，把自己在乎的几条列出来，其他的就可以妥协，如想买，了解下市场行情，该下手就下手，其实大部分3个月，最多6个月就能搞定。等完美，价格还特合理的房子可太难了。房子也可以置换，有好多人好纠结，的确很难理解

握紧阳光

伪装者在潜伏 发表于 2022-6-15 11:11
年初买现在就卖，不是要交投机税？

要交的，盈利部分交税

握紧阳光

Truecar 发表于 2022-6-15 11:18
哪个城市啊？不知道城市很难估房价。根据你说的7.12%中介费比例，估计是柏林吧。

华人之间缺乏信任，估计 ...

3.57%+3.57%的中介费，BW州，卖房虽说现在是双方各付一半中介费，实际上不愁卖的房子都是把卖家那一半的中介费加在售价上一起卖。我也和买家说了这个情况，但是人家听不进去。。。

hahaxixi

我粗粗算了一下，385000-370000*3,57%-277000-277000*3,57%-277000*0,7%, 扣掉买卖成本大概剩下6万5，装修全屋敲掉，80平算个3万5，还剩3万，个人税肯定上40%， 也就是剩下1万八。

握紧阳光

hahaxixi 发表于 2022-6-15 12:06
我粗粗算了一下，385000-370000*3,57%-277000-277000*3,57%-277000*0,7%, 扣掉买卖成本大概剩下6万5，装修 ...

如果这么算的话，的确没多少钱，但是在我这里不用这么算的。。。

Yashar

握紧阳光 发表于 2022-6-15 11:42
3.57%+3.57%的中介费，BW州，卖房虽说现在是双方各付一半中介费，实际上不愁卖的房子都是把卖家那一半的 ...

确实是这个操作的，羊毛出在羊身上，这个道理德国人也懂的

Yashar

想要还价的那对年轻夫妇，估计预算也是很吃紧的，不然大家都知道现在的楼市，买家之间加价竞价是常态，想要还价的基本第一轮就被踢出局了

Yashar

楼主这套就是从黑中介手里横刀夺来的那套吗？

jkoeln

本来就不能信任华人。各种坑都是中国人自己给自己人挖的。买房还是走中介。别相信私人。

qwycd

hahaxixi 发表于 2022-6-15 12:06
我粗粗算了一下，385000-370000*3,57%-277000-277000*3,57%-277000*0,7%, 扣掉买卖成本大概剩下6万5，装修 ...

装修3，5万能搞定吗？

hahaxixi

qwycd 发表于 2022-6-15 15:36
装修3，5万能搞定吗？

我们一般人肯定搞不定，不过好像楼主有自己的装修队。 实际上这笔买进卖出，对一般人没什么太大吸引力，这些还不算自己的人工呢。别人看不中也情有可原， 这种flipping house， 可能外表装的还可以，但是只是表面而已，为了利益最大化，不可能改电路管道。

jackthecar2022

年初银行账户里躺着27.7万多，然后这么转一圈，不到一年时间，税前挣个5万，还是可以的了。
关键是楼主这种模式可以每年复制。
卖房以后的盈利也是 按照个税税率走的，不是按照40%走的。我之前也是被这个40%误导过。

Tsukiyomi

我就是去年大概现在这个时候拿下的房子，订金都付了，但是银行处理极慢卖家想反悔，所以最后是通过加价说服卖家的。
说真的那时候如果有人知道我是这么操作的一定都觉得SBL，自己也觉得当了回“冲头”，但是今年看到同地段房子单价涨了差不多一千，利息也翻番了，就释怀了。

nemos1

jackthecar2022 发表于 2022-6-16 14:29
年初银行账户里躺着27.7万多，然后这么转一圈，不到一年时间，税前挣个5万，还是可以的了。
关键是楼主这种 ...

不太明白这怎么还是个税呢？我以为至少是50%的投机税。

nemos1

关键是今年这种形式楼主还能搞到装修的材料和人手，这个厉害。

delllll123

请问怎么才能找到靠谱的装修队呢？好羡慕有自己的装修队的！这个应该是房地产资深人士才有的资源吧！

nemos1

jackthecar2022 发表于 2022-6-18 08:00
Es gibt keinen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann. Im Fina ...

非常感谢这个信息！

seerose816

楼主好人一个，谢谢分享。
我想知道你说的这种装修今年行情要多少钱？
你是水电也重新弄得吗？
地板加raufaer的墙吗？

乐水鸣佩环

你拿下的时候没用贷款？提前还款不用Strafzinsen?

握紧阳光

seerose816 发表于 2022-6-18 16:46
楼主好人一个，谢谢分享。
我想知道你说的这种装修今年行情要多少钱？
你是水电也重新弄得吗？

如果交给正规装修队做的话，大概3-4W欧可以做完，水电不包含在内，地板和墙面都是重做的

握紧阳光

乐水鸣佩环 发表于 2022-6-19 17:30
你拿下的时候没用贷款？提前还款不用Strafzinsen?

我现在拿的都是浮动利率，不用Strafzinsen

乐水鸣佩环

握紧阳光 发表于 2022-6-20 07:16
我现在拿的都是浮动利率，不用Strafzinsen

高手

seerose816

握紧阳光 发表于 2022-6-20 07:15
如果交给正规装修队做的话，大概3-4W欧可以做完，水电不包含在内，地板和墙面都是重做的 ...

谢谢。现在装修很贵啊。
浮动利率可以随时kun吗？那倒是很好的一个选择。但是浮动利率是不是euribor 加上3%左右，还是要更高的spread 了？

握紧阳光

seerose816 发表于 2022-6-20 23:43
谢谢。现在装修很贵啊。
浮动利率可以随时kun吗？那倒是很好的一个选择。但是浮动利率是不是euribor 加上 ...

浮动利率随时可以kun，浮动利率目前是比10年绑定利率还低的。因为用浮动利率买房，银行走的程序和绑定期利率买房是一样的，如果客户过一年半年就kun了，还不用付Strafzinsen，银行觉得忙了半天就赚仨瓜俩枣，收益太少。现在10年绑定零首付贷款都困难，所以如果和银行没什么交情，目前浮动利率是拿不到了。

东启fcj

利率涨到需要尽早脱手了吗