出租和出借收入纳税有关知识

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根据德国《所得税法》（EStG）第21条，出租和出租收入包括：

不动产（如建筑物、土地、船只）的出租或出租；
动产（如设备、工具、车辆）的出租或出租；
对文学、艺术和商业著作权的有限使用；
出售租金和租赁费债权。
不包括由房客作为保证金存放的款项，除非你实际使用了这些款项。
如何对租金收入进行纳税？
租金收入属于德国七种应纳税所得类型之一，需要在税表中的附录V中报告。租金收入是净收入，即收入减去支出（广告费用）。

对于出租房产的租金，如果低于当地普通租金的50%，则认为是部分有偿租赁，只能部分扣除广告费用。如果达到或超过当地普通租金的66%，则可以全额扣除广告费用。

租金收入是在实际收到的年份进行纳税的，除非款项在年底或年初的10天内支付。



房东可以抵扣哪些成本？
所有与出租有关的成本都可以作为广告费用进行抵扣。这包括购买成本、折旧、运营成本如水电费、贷款利息、翻新费用等。

租金收入的税率是多少？
所有纳税人都有一个年度基础免税额，仅对超过这一限额的收入进行征税。2022年的基础免税额为10,347欧元，2023年增加到10,908欧元。你需要支付多少租金收入的税取决于你的个人税率，该税率是根据你所有可扣除成本后的所有收入计算的。

何时需要对租金收入进行纳税？
从出租和出租活动中获得收入的人需要在租金收入到账的税务年度内通过税务申报进行纳税。作为雇员、退休人员或养老金领取者，如果你的租金收入较低并且是长期出租，你可以从所谓的“困境补偿”中受益：

你可以获得高达每年410欧元的免税额外收入。410至820欧元之间的额外收入会减税征收。年收入超过820欧元的额外收入必须全额纳税。例如，如果年租金收入为620欧元，财政部会从820欧元中扣除620欧元。然后剩下的200欧元是免税的，你必须对剩下的420欧元进行纳税。

如果你们作为夫妇提交联合税务申报，请注意，虽然你们的额外收入会被合并，但420欧元的免税额不会加倍。

顺便说一句：一旦你未纳税的额外收入超过每年410欧元，你就有义务提交税务申报！

临时出租（如Airbnb等）的小额豁免
如果你临时出租你自己使用的房屋或部分房屋，每年有更高的免税额，即520欧元。无论你是房产所有人还是租户，并且是转租部分房屋，都适用这个规定。如果你在一年内的临时出租或转租收入达到或超过这个免税额，你必须对所有的租金收入进行纳税。你也可以扣除由于出租而产生的广告费用，例如用于租赁平台的使用费或为出租购买的家具。

“业余爱好”出租如何处理？
如果房东根本没有获得收入的意图，财政部可能会将这种出租行为定性为“业余爱好”。在这种情况下，即使产生了收入，也无需进行纳税。然而，在“业余爱好”状态下，你也不能申报任何损失或广告费用。财政部通常会假设，如果是无限期的租赁关系或租金至少为当地市场价格的66%，则不算作“业余爱好”。在这种情况下，出租被视为有偿。