在德国免税赠与：合理利用免税额绕过税务机关

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父母每十年可以将高达40万欧元的资产转让给子女。因此，如果拥有房产，及早进行转让可能对下一代有所帮助。



将房产在生前早期转让给下一代的人，可能可以避免赠与税或遗产税。尽管产权转让，父母不必搬出家庭住宅。如果他们与受赠人达成居住权协议，他们可以免费居住直至终老。这是策勒公证处指出的。

关键在于：父母可以向子女赠与高达40万欧元的资产，而无需缴纳税款。这个免税额可以每十年重新利用。因此，如果免税额足以转让房产，十年后也可以免税地转让高达40万欧元的现金和其他资产，或者在死后遗赠，而不必缴纳税款。

居住权会减少房产价值

值得注意的是：由于居住权保证了父母在他们的家中居住，尽管他们不再是房产的所有者，但这会降低房产的价值。因此，房产的价值可能超过40万欧元，而无需为赠与缴纳税款。基本上，这样说：赠与人越年轻，居住权的价值越大，实际价值与税务上相关的房产价值之间的差距也越大。

据理财网站“Finanztip”介绍，居住权的价值由公证员根据房产的评估报告来计算。消费者也可以自行粗略估算。他们可以将房产可获得的年租金与所谓的资本化值相乘，这个值由联邦财政部以表格形式公布：剩余预期寿命越短，资本化系数就越低——居住权的价值就越低。

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德国的赠与税规定确实提供了一些机会，让父母可以合理利用免税额来转让资产给子女，从而避免或减少赠与税或遗产税的缴纳。父母每十年可以向子女赠与高达40万欧元的资产，且可以在保留居住权的情况下继续在房产中居住。

这种方式可以有效地利用免税额，使得房产的转让不必缴纳赠与税。然而，有一点需要注意的是，由于保留了居住权，房产的价值可能会受到影响，因为居住权的存在会降低房产的市场价值。

理财网站介绍了一种方法来计算居住权的价值，即通过将房产可获得的年租金与联邦财政部公布的资本化值相乘来粗略估算。这样能更清晰地了解居住权对房产价值的影响。

总的来说，免税赠与是一个可以考虑的策略，有助于合理规划财务和遗产安排，但在操作过程中需要咨询专业人士以确保合规性和最大化利益。
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