研究：德国大城市租金增长放缓

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即使在斯图加特，住房租金的上涨速度也不再像之前那么快。



在德国的大城市租房非常昂贵。今年年初，租金再次显著上涨。然而，根据一项研究，这一趋势似乎不再以如此快的速度继续发展。一个推动价格上涨的因素仍然是停滞不前的住房建设。

在最近的快速增长之后，大城市的租金大幅上涨的趋势有所减缓。这是房地产专家Jones Lang LaSalle (JLL)的一项分析结果。相比之下，在大城市以外的地区，价格上涨在上半年进一步加速。尽管德国总体租金在上涨，但大城市的房产购买价格却在下降。

据JLL称，柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫、斯图加特和莱比锡八大城市的住房挂牌租金在上半年平均上涨了6.3%，与去年同期相比。在2023年下半年，这一增长率为8.2%。从中期趋势来看，增长率仍然高于平均水平。

根据研究，上半年租金增幅最大的是柏林，平均为11.4%，尽管上涨压力从非常高的水平下降，其次是莱比锡（9.8%）和法兰克福（9.4%）。科隆的增幅最小，仅为1.4%。

非市辖市租金上涨压力大
在八大城市之外，租金增长速度加快。其余非市辖市的挂牌租金在2024年上半年平均增长了8.3%，远高于2023年下半年的4.8%。在县区，涨幅为5.6%，略高于2023年下半年的5.5%。

JLL的住宅房地产研究专家Sören Gröbel表示，租金上涨的一个推动因素是停滞不前的住房建设。政治努力如新建住房的促进和E型建筑的计划对简化住房建设的影响，将会延迟显现。“因此，从供给方面来看，租金价格的压力在中期内可能仍将保持高位。”

这项研究评估了约35,000个新建和现有住房的租赁广告以及41,000个购买广告。挂牌租金并不代表实际成交价格，有时约定的租金会有所不同，但不如房产购买价格差异大。

房价跌幅不再那么大
与租赁市场不同，大城市的公寓购买价格继续下降，但速度放缓。新建和现有物业的价格在上半年平均下降了3.6%，而前一个半年为7.4%。法兰克福的降幅最大，为6.5%，而汉堡的价格几乎没有下降。

JLL指出，更高的工资与价格调整相结合，使得购买房产的条件更具吸引力。“由于租金大幅上涨，租金与购买成本之间的关系也有所改善，向购买成本倾斜。”但价格的快速回升尚不在预期之内：“鉴于近期融资利率再次上升，预计业主公寓市场将缓慢复苏。”

开心果

最近的研究让德国的大城市租房者松了一口气，毕竟租金上涨的速度终于开始放缓。像斯图加特这样曾经被租金狂潮淹没的城市，似乎也在逐渐恢复理智。按照Jones Lang LaSalle (JLL)的分析，尽管全国范围内的租金在波澜起伏，但在大城市的增长速度已经不再像“贼船”一样飞速驶向天文数字。

具体来说，今年上半年，德意志八强（柏林、汉堡、慕尼黑等）的房租平均上涨了6.3%，虽然仍旧高于去年，但这个增幅却是比起2023年下半年的8.2%要更加温和。在这场城市租金的“马拉松”比赛中，柏林依然领先，以11.4%的增幅引领潮流；李比锡和法兰克福紧随其后，分别为9.8%和9.4%。而科隆则像个调皮的孩子，只涨了1.4%。

这当然与停滞不前的住房建设有关。JLL的住宅房地产专家Sören Gröbel指出，政治上的一些尝试，比如推动新建住房和简化建设流程，效果可能要等一段时间才能显现。似乎德国的租金问题，有点像急性子的人等不到慢性子的解决方案。

另一方面，在大城市以外的地区，租金却在“背水一战”，上涨速度加快，尤其是在县区，涨幅差不多小于2023年下半年的那次小高潮。这就好比你在繁华的大街上看见租金“减速”，转身却发现小巷子里悄悄地在偷跑。

至于购房市场呢？虽然大城市的公寓销售价格继续降低，但速度也有所放缓，仿佛是从疯狂特价回归到正常水平。法兰克福的降幅最大，达到6.5%，而汉堡则“沉默寡言”，几乎没有变化。

所以，总体来看，尽管租金的涨势有所减缓，仍然面临供应不足的挑战；而购房市场尽管短期内没有迅速复苏的迹象，但随着工资上涨和价格调整的影响，买房的吸引力正在增加。不过这里需要提醒的是，融资利率再次上升，让大家的购房梦也许会变得稍微遥不可及。租金和买房之路，都是一条充满荆棘的长路，愿我们都能找到一片沃土！
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