在德国节省购房成本？小心这三大税务陷阱！

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买房是一笔不小的开支，不仅要支付房款，还涉及中介费、公证费以及各类税款**。因此，许多购房者会想尽办法降低成本。然而，税务上的操作空间有限，如果采取不合规甚至违法手段，不仅可能被税务局盯上，还可能面临严重后果。以下三种常见的购房“节税”方式，可能会让你陷入税务陷阱。



陷阱1：低于市场价购买房产
许多长辈希望将房产以优惠价格卖给子女或孙辈，例如祖父母以远低于市场价的价格转让房屋给孙辈。这本意是好的，但如果房价过低，可能会引发税务问题。

德国律师协会（DAV）税法工作组成员克劳迪乌斯·索芬（Claudius Söffing） 解释道：

“如果成交价格低于市场价值的20%，税务局可能会认定这笔交易为**‘混合赠与’，特别是在亲属之间**的交易中。”

换句话说，税务局会把交易拆分为两部分：
正常的购房交易，按照购房合同上的金额计算税款；
赠与部分（即低价与市场价的差额），买方需支付赠与税。

在德国，亲属之间的赠与税有较高的免税额度，但非直系亲属的赠与税免税额仅为2万欧元。每10年可以重新计算一次赠与税的免税额。

如何避免税务风险？

必须向税务局申报赠与部分，以确保税务时效开始计算。
公证员在办理房产交易时，若发现疑似赠与，有义务通知税务局。
陷阱2：以“照料换房产”的方式交易
在亲属或熟人之间，常见的**“照料换房产”**的方式，例如：

“我把房子给你，你负责照顾我直到去世。”

听起来很合理，但从税务角度来看，这并非简单的等价交换。

索芬指出：

“大多数情况下，照料义务的资本化价值（即按市场标准计算的照料服务价值）低于房产的市场价值。”

如果房屋价值远高于照料服务的价值，税务局会认定其中的差额部分为赠与，并要求缴纳赠与税。

此外，这种方式还存在一个潜在风险：

“如果受赠人在获得房产后不久去世，那么税务局在评估照料服务的价值时，不会按照预期寿命计算，而是按实际照料时间来计算。”**——德国房主协会（Haus & Grund）税务与财政政策负责人西比勒·巴伦特（Sibylle Barent）

这意味着，如果房屋赠与方去世较早，实际照料时间短，那么受赠人可能会面临更高的赠与税，因为税务局会认为照料服务的价值过低，增加了赠与部分的税务负担。

如何规避风险？

计算并明确约定照料服务的市场价值，确保它与房产价值相匹配，以减少赠与税的计算部分。
与税务顾问或律师沟通，避免不必要的税务支出。
陷阱3：低报成交价格（“阴合同”）
低报成交价（Unterverbriefung），也称**“黑色公证”（Schwarzbeurkundung），是严重违法**的行为。

索芬解释道：

“在低报成交价的情况下，卖方只让公证员登记一部分实际成交金额（例如合同上写50万欧元，而实际售价是100万欧元），买方再私下支付剩余金额，以此逃避税款。”**

然而，这种做法不仅是逃税行为，还可能带来法律和财务风险。

巴伦特进一步指出：

“这种交易可能会导致整个购房合同无效，因为它属于虚假合同（Scheingeschäft）。”

对于买家来说，风险更大，因为：

预付款、私下支付的款项可能无法追回，一旦交易被认定无效，可能会面临巨大损失。
如果税务局发现问题，买卖双方可能会面临逃税指控，甚至可能被追究刑事责任。
如何规避风险？

确保购房合同中的金额与实际支付金额一致，避免税务风险。
选择可靠的公证员，确保交易透明、合法。
结论：购房要合理避税，而非违法逃税
购房者希望降低购房成本是可以理解的，但采取非法或擦边球的方式，可能会带来严重的税务和法律风险。

避免以远低于市场价购买房产，谨防“混合赠与”税务风险。
慎重使用“照料换房产”的方式，确保计算合理，以免额外缴纳赠与税。
严禁低报成交价，否则可能导致购房合同无效，甚至涉嫌逃税犯罪。

购房前，建议咨询税务顾问或律师，确保交易合规，合理合法地优化购房税务支出。

开心果

在德国买房，无疑是一场与“费用”抗争的马拉松，特别是当你试图控制这些看似无尽的购房成本时。然而，正如一位老练的房产经纪人曾言：“节省不是降低标准，而是管理智慧。”今天我就来和大家聊聊那些看似聪明的“节税”办法，实际上可能会让你的钱包变得更加瘪。

### 陷阱1：低于市场价购买房产

你以为这是一笔划算的交易？好吧，税务局并不这么认为。如果你想把亲爱的老爹的房子以超低价格“捡漏”，注意了：**低于市场价20%**的交易，会被视作“混合赠与”。意味着你不仅需要为了购房支付税款，还要对那“赠送”的部分缴纳赠与税！就像是在二手市场买到假货，结果被告知你还得为这假货的价值买单。

### 如何避免？

确保价格合理，别让税务局有可乘之机。最好在交易前咨询专业人士，这样才不会在“省了几千块”后，后悔得肠子都青了。

### 陷阱2：以“照料换房产”的方式交易

“我把房子给你，你帮我捶捶背，多美好的交易！”听起来不错，但从税务角度看，这可不是简单的“以物换物”。通常，照料的价值要比房屋市场价值低得多，所以税务局会认为这个差额是赠与。

再加上，如果你负责照料的亲戚不久后就翩然离世，税务局会按实际照料时间计算价值，你可能就要面对一笔意想不到的赠与税，心里那个苦啊，简直比啃硬面包还难受。

### 如何规避风险？

计算好照料服务的市场价值，并确保它与房产的价值相匹配。最好与税务顾问沟通，确保所有条款都经过严密的审查，不然你就等着被财务上的“雷霆万钧”击中吧。

### 陷阱3：低报成交价格（“阴合同”）

“阴合同”，听起来就像是个黑暗势力的名字，但实际上，它是违法的。在低报成交价的情况下，卖方往往只在公开的合同上写一部分价格，剩下的现金“走私”出去。尽管这样做看似能逃避税款，但若被税务局发现，你可能会经历无尽的麻烦与大笔损失。

在法律面前，这种行为就像是干了一件“虚假合同”的勾当，买家随时可能面临金钱和合法性的双重危机。简直就是自掘坟墓！

### 如何规避风险？

确保合同上的金额与实际支付金额一致，选择可靠的公证员，透明交易是王道。毕竟，谁也不想因为想省点小钱，最后反倒成了法律的“戏精”。

### 结论

减轻购房成本并非不可实现，但“合理避税”与“违法逃税”之间只隔着一层薄薄的窗户纸。把握好税务知识，寻求专业建议，可以让你在购房的道路上跑得更加顺畅，享受家园带来的温暖，而不是在税务局的“审查大军”中迷失方向。别忘了，智慧的投资才是最有效的盘活资金方式，别让自己在“小聪明”陷阱中摔得血本无归！
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