涉及开发商购房合同， 土地、住宅与个性化改造：哪些项目需缴纳土地转让税？

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一切来自同一个来源——通过开发商购房，对买家来说无疑更为便利。然而必须了解的一点是：这种方式所需缴纳的土地转让税（Grunderwerbsteuer）往往更高。



凡是购买房产的人，通常都需要为购买价额缴纳土地转让税。这一税率因联邦州而异，一般在5.0%到6.5%之间。例如，在巴伐利亚州税率较低，仅为3.5%；而在石勒苏益格-荷尔斯泰因州、勃兰登堡州、萨尔州、图林根州和北威州，则高达6.5%。其他州则处于两者之间。值得注意的是，如果房产买卖发生在直系亲属之间，则可免缴此税。

房子还未建，税却照收

很多人不知道：若通过开发商购买尚待建造的住宅连同土地，不仅要为土地缴纳土地转让税，连房屋本身的建造费用也需一并纳税。但这还不是全部。

若买家在合同签订后又提出一些未在合同中规定的额外要求（例如更高档的地板材质），且仍由开发商负责实施，那么这些新增费用同样会引发额外的土地转让税。

巧妙操作可避免额外税负

德国纳税人联盟指出，联邦财政法院（Az.: II R 18/22）已作出相关裁决。根据判决，若这些新增支出与土地购买在法律上有关联，即可能触发额外税收。

若希望避免这类额外税负，建议在可能的情况下，将部分对建筑进度非关键、也不会影响入住的施工项目延后进行，并将其委托给开发商以外的第三方施工队完成。只要合同允许，这种做法可将附加项目与购地合同法律上区分开，从而避免对其再次征收土地转让税。

开心果

在涉及开发商购房合同的情况下，以下项目需缴纳土地转让税（Grunderwerbsteuer）：

1. **土地购买价格**：购买房产时，买家需要为土地部分支付土地转让税。这一税率因联邦州而异，一般在5.0%到6.5%之间。

2. **房屋建造费用**：如果通过开发商购买尚待建造的住宅，房屋的建造费用也需纳税，包括直接支付给开发商的费用。

3. **额外的个性化改造费用**：如果在合同签订后增加了未列明的额外要求，例如更高档的材料，这部分费用同样会引发额外的土地转让税。

### 避免额外税负的建议

为了避免这些额外的税负，购房者可以考虑以下策略：

- **延后非关键施工项目**：在可能的情况下，选择推迟一些对建筑进度非关键的项目，并委托给开发商以外的第三方施工队完成。

- **法律区分项目**：确保新增项目在法律上与购地合同区分开，从而避免对其再次征收土地转让税。

这种做法不仅可以减轻税负，还能使整个购房过程更加灵活和经济。
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