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Die Miete
Die Miete oder der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter für die Überlassung der Wohnung an den Vermieter bezahlen muss. Die Höhe der Miete kann bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich frei vereinbart werden, ausgenommen bei preisgebundenem Wohnraum. Der Spielraum nach oben wird begrenzt durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches, der den Mieter vor unangemessen hohen Mieten schützt.
1. Überhöhte Miete
Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht unangemessen hoch sein. Unangemessen hoch ist die Miete wenn:
ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht
( das Angebot darf die Nachfrage um nicht mehr als 5% übersteigen)
und
sie mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Trotz Überschreitung der 20% Grenze liegt eine unangemesssen hohe Miete nicht vor, wenn diese zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
und die Folge ...
Liegt eine solche Überhöhung des Mietpreises objektiv vor, so kann der Mieter den Betrag zurückfordern, der um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Mieter ein Schuldvorwurf trifft oder ob er z.B. den Mietvertrag nur als Käufer übernommen hat. Für den Vermieter kann die Folge ein Bußgeld sein, das vom Wohnungs- oder Ordnungsamt der Stadt in einem Bußgeldverfahren verhängt wird.
2. Mieterhöhung
Erhöhung der Grundmiete
Die Erhöhung der Grundmiete ist die "normale" Mieterhöhung, die nicht auf einer Betriebs- oder Kapitalkostenerhöhung beruht. Welche Art vorliegt, ergibt sich aus der Begründung des Mieterhöhungsverlangens.
Mieter und Vermieter können eine Erhöhung der Grundmiete natürlich jederzeit frei vereinbaren. Durch einseitige Erklärung ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht herbeiführen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er die Zustimmung des Mieters verlangen. Gibt der Mieter die Zustimmung trotz Vorliegen der Voraussetzungen nicht, so muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen.
Formale Voraussetzungen der Mieterhöhung
Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen (§ 558 BGB).
Die Schriftform im BGB wurde teilweise (wie hier) durch die Textform ersetzt. Für die Textform ist im Gegensatz zur Schriftform keine eigenhändige Unterschrift mehr notwendig. Deshalb ist ein Mieterhöhungsverlangen auch per Fax oder E-Mail möglich.
Das Schreiben muss an alle Mieter gerichtet sein. Bei Ehepartnern oder bei WG's, immer wenn mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, muss die Mieterhöhung ausdrücklich an alle Mieter gerichtet sein. Bei Ehepartnern also ausdrücklich Herr und Frau XY, sonst ist die Erhöhung unwirksam.
Die Mieterhöhung muss mit einem Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden. Dieser kann durch Hinweis auf einen örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen erfolgen. Hinweis auf Mietspiegel ist nicht unwirksam, wenn der Mietspiegel veraltet ist. Bei Verweis auf Gutachten muss das Gutachten dem Mieterhöhungsverlangen beigelegt werden. Bei Begründung mit Vergleichswohnungen müssen die Wohnungen so bezeichnet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, dorthin zu gehen und sich von der Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überzeugen.
Es gilt der Nachweis auch, wenn es sich um drei andere Wohnungen des selben Vermieters handelt.
Diese Angaben sind zunächst nur für die Wirksamkeit der Kündigungserklärung wichtig. Ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, muss, wenn der Mieter nicht zustimmt, gerichtlich bewiesen werden.
Nach dem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter zwei Monate Zeit, um zu prüfen, ob das Verlangen des Vermieters berechtigt ist. Nach Ablauf dieser Zustimmungs- oder Überlegungsfrist des Mieters kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Äußert sich der Mieter nicht zur Mieterhöhung, so gilt die Zustimmung automatisch als nicht erteilt. Die Zustimmung muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt bezahlt.
Die inhaltlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung:
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im MHG enthalten. Seit dem 1.9.2001 sind sie in die §§ 558 - 560 BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten.
Die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein.
Ein Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein befristeter Mietvertrag mit einem festen Mietzins abgeschlossen wurde oder es sich aus sonstigen Umständen ergibt. In Index- und Staffelmietverträgen ist die Mieterhöhung im Mietvertrag selbst geregelt; außerhalb dieser Regelungen kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht.
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die Erhöhung, sofern sie nicht auf Modernisierungsmassnahmen, Betriebs- oder Kapitalkostenerhöhung beruht, darf erst eintreten, wenn die letzte Erhöhung 15 Monate zurückliegt.
Grenzen der Mieterhöhung
1. Ortsübliche Vergleichsmiete
Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Im Streitfall ist der Vermieter beweispflichtig.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aus den Mietpreisvereinbarungen zu ermitteln, die in den letzten vier Jahren vor der Mietpreiserhöhung neu vereinbart worden sind oder verändert wurden (§ 558 Abs.2 BGB).
Es ist wohl leicht nachvollziehbar, dass dieser Wert kaum für den konkreten Fall zu ermitteln ist.
Bisher eröffnete das MHG für den Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete drei Möglichkeiten, die Mietdatenbank ist als viertes Begründungsmittel seit September 2001 hinzugekommen:
den örtlichen Mietspiegel (§ 558c,d BGB)
Auskünften aus einer Mietdatenbank (§ 558e)
Sachverständigengutachten
drei Vergleichswohnungen, in denen der neu geforderte Mietpreis schon gezahlt wird .
Neu ist die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels
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Der Beweis durch Angabe von drei Vergleichswohnungen ist zum einen nur für kleinen Gemeinden möglich (so BVerfG DWW 88,126) zum anderen schwer zu führen, wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt. Die Mieter der Vergleichswohnungen müßten in dem Fall einer Wohnungsbesichtigung zustimmen, dazu können sie jedoch nicht gezwungen werden. Durch Vergleichswohnungen kann die Festlegung in einem Mietspiegel nicht widerlegt werden.
2. Die Kappungsgrenze
Die Mieterhöhung darf bezogen auf einen Zeitraum von 3 Jahren 20% nicht übersteigen (sog.Kappungsgrenze, § 558 Abs.3 BGB).
Diese Kappungsgrenze wurde durch die Mietrechtsreform für alle Mietverhältnisse einheitlich von 30% auf 20% herabgesetzt.
Sinn der Kappungsgrenze ist es zu verhindern, dass unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete die Miete zu schnell erhöht werden kann. Ist entweder die örtliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht, so muss der Mieter eine Erhöhung nicht hinnehmen. Für Neuvermietungen oder bei freiwilligen Vereinbarungen über eine Mieterhöhung gilt die Kappungsgrenze nicht.
Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze sind die drei Jahre vor der anstehenden Mieterhöhung. Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen haben auf die Kappungsgrenze keinen Einfluss.
Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung
Die Wirkung der Mieterhöhung bestimmt sich nach dem Zugang der Erhöhungserklärung des Vermieters. Sie ist unabhängig davon, ob und wann der Mieter der Mieterhöhung zustimmt oder ob er zur Zustimmung verurteilt wird.
Die Mieterhöhung tritt nach dem Ende des 2. Monats ein, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung folgt.
Beispiel: Ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter am 19. Februar zugegangen ist, wird zum 1. Mai wirksam.
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er pro Jahr 11 % der Kosten, außerhalb der Mieterhöhung nach den oben genannten Voraussetzungen der Vergleichsmiete, auf den Mieter umlegen. Diese Umlegung kann auch neben einer regulären Mieterhöhung erfolgen.
Die Voraussetzung dafür regelt § 559 BGB:
Es muss sich um eine bauliche Maßnahme handeln, bloße Instandsetzung reicht nicht aus. Die Maßnahmen müssen sich nicht auf die Wohnung selbst beziehen, sondern können auch Gebäudeteile außerhalb der Wohnung umfassen. Durch die Baumaßnahme müssen:
entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden
oder die Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen.
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht auch kein Recht des Vermieters, die Kosten umzulegen. Eine Mieterhöhung kann dann nur als "normale" Mieterhöhung nach § 558 BGB erfolgen.
Mieterhöhung aufgrund einer Erhöhung der Betriebskosten
Nach § 560 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Eine Erklärung des Vermieters in Textform genügt, der Mieter muss nicht zustimmen. Dies gilt nur für Betriebskosten nach § 27 II. Berechnungsverordnung.
Eine weitere Voraussetzung für die Umlegung der erhöhten Betriebskosten ist die vertragliche Vereinbarung, dass der Mieter die in Frage kommenden Betriebskosten überhaupt zu tragen hat. Dies hat das Oberlandesgericht Karlsruhe so in einem Rechtsentscheid entschieden.
Dieser Ansicht wird jedoch zum Teil entgegengehalten, wenn eine Umlage im Vertrag vereinbart sei, könne die Erhöhung schon aufgrund des Vertrages auf den Mieter umgelegt werden, eine gesetzliche Regelung sei für diesen Fall überhaupt nicht nötig. Daraus kann man dann folgern, dass eine Umlage erhöhter Betriebskosten nach § 560 auch ohne vertragliche Umlagevereinbarung erfolgen könne.
.... Was nun richtig ist bleibt bis auf weiteres der Entscheidung der einzelnen Gerichte überlassen ....
Jedenfalls kann der Vermieter die Erhöhung nicht umlegen, wenn dies vertraglich ausgeschlossen ist so § 557 Abs.3 BGB. Der Ausschluss muss nicht ausdrücklich erfolgen.
Ein Fall eines nicht ausdrücklich vereinbarten Ausschlusses liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn eine Pauschal- oder Inklusivmiete vereinbart wurde. Die liegt vor, wenn als Miete ein monatlicher Geldbetrag vereinbart ist, der die Betriebskosten schon einschließt.
Daher keine Umlage der Erhöhung bei Pauschalmiete ... das sehen manche Leute zwar auch anders, aber die obergerichtliche Rechtsprechung ist sich in dieser Frage einig ... so in neuerer Zeit z.B. das OLG Hamm (OLG Hamm, 20.8.1997 - 30 RE/Miet 2/97)
Erhöhung der Kapitalkosten ersatzlos gestrichen!
Nach § 5 MHG konnte auch eine Erhöhung der Kapitalkosten, d.h. Darlehens- und Hypothekenzinsen z.B. für den Kauf, Bau, zur Modernisierung einer Wohnung oder eines Gebäudes, anteilig auf den Mieter umgelegt werden.
Diese Möglichkeit ist mit der Mietrechtsreform ersatzlos entfallen.
[ 本帖最后由 athena_hu 于 2006-1-17 20:09 编辑 ] |
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发表于 2006-1-17 19:06
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