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来源
http://www.deutschepost.de/dpag? ... E&xmlFile=59092

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Wohungsübergabeprotokoll

In welchem Umfang ein Mieter beim Auszug Reparaturen durchführen muss, ist nicht nur eine rechtliche Frage, sondern auch des tatsächlichen Zustands der Wohnung.


Wer als Mieter einfach auszieht, dem Vermieter die Schlüssel übergibt, riskiert noch Wochen nach seinem Auszug, die Aufforderung zu erhalten, bestimmte Arbeiten in der Wohnung kurzfristig zu erledigen. Möglicherweise hat der Vermieter einen Sprung in der Fensterscheibe entdeckt oder er behauptet, die Badewanne sei defekt. Die Frage ist nur, wer die Schäden tatsächlich verursacht hat. Der Mieter in der Mietzeit, oder ist der Nachmieter oder der Vermieter selbst, der ja schon längst den Schlüssel für die Wohnung hat, verantwortlich? Deshalb sollten Mieter und Vermieter vor dem Auszug gemeinsam ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. So wird am besten Streit über den Zustand der Wohnung vermieden, zum Beispiel wegen Schönheitsreparaturen.

Mit dem Wohnungsübergabeprotokoll verpflichten sich weder Mieter noch Vermieter automatisch zur Behebung von Schäden oder Durchführung von Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist für eine Verpflichtung des Mieters die Regelung im Mietvertrag und der Umfang der eigenen Abnutzung entscheidend.

Das unterschriebene Wohnungsübergabeprotokoll dient in jedem Fall, auch wenn nur ein Zeuge mit unterschrieben hat, als Beweismittel, falls sich ein Streit doch nicht vermeiden lässt. Der Vermieter kann in der Regel später keine Mängelansprüche durchsetzen, wenn er bescheinigt hat, dass er die Wohnung ordnungsgemäß zurückerhalten hat.

Lehnt der Vermieter es ab, sich an der Wohnungsbesichtigung zu beteiligen, sollte ein möglichst sachverständiger Zeuge, zum Beispiel ein Malermeister, Architekt, eventuell auch ein Nachbar, hinzugezogen werden, der dann das Protokoll mit unterschreibt. Auch Fotos können wichtige Beweismittel sein.

(Quelle: Deutscher Mieterbund)

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Schönheitsreparaturen

Mietvertrag
Der Mieter muss nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist (OLG Karlsruhe 9 RE Miet 2/91).

Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH VIII ARZ 9/86).

Parkett
Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußboden ist keine Schönheitsreparatur (LG Köln 6 S 121/91).
Teppichboden
Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (OLG Hamm 30 RE Miet 3/90).

Fristen
Wirksam ist eine Verpflichtung, die folgende Renovierungsfristen vorsieht: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre; Wohn? und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und die übrigen Nebenräume alle sieben Jahre (BGH VIII ARZ 9/86).

Lackieren
Ausnahmen: Holzwerk, zum Beispiel Türen, Fenster oder Heizkörper müssen nicht alle drei Jahre in Küche, Bad oder Toilette oder alle fünf Jahre in den Wohn- und Schlafräumen lackiert werden. Das ist abwegig. Hier kommt es immer auf die Erforderlichkeit an (LG Köln 1 S 63/96).

Abschlagsregelung
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass Mieter bei Auszug vor Fristablauf Abschlagszahlungen leisten müssen: 20 Prozent der Kosten, wenn die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurückliegen; 40 Prozent, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw. (OLG Stuttgart 8 RE Miet 3/81 und BGH VIII ARZ 1/88).

Fachgerecht
Muss der Mieter laut Mietvertrag renovieren, schuldet er beim Auszug eine fachgerechte Renovierung "mittlerer Art und Güte", nicht Renovierungsarbeiten eines Fachmannes. Während des laufenden Mietverhältnisses reicht auch weniger als "fachgerecht" aus. Genügt dem Mieter die Qualität seiner Arbeit, kann der Vermieter nicht mehr verlangen (LG Düsseldorf 21 S 403/94).

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Haustiere

Hunde-/Katzenverbot
Steht im Mietvertrag, dass der Mieter keine Hunde oder Katzen halten darf, dann gilt das auch. Das Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit wird nicht verletzt (BVerfG 1 BvR 126/80).

Zustimmung
Steht im Mietvertrag, dass jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist der in der Entscheidung frei, ob er Hunde- oder Katzenhaltung erlaubt (OLG Hamm 4 ReMiet 5/80 und 6/80).

Ermessen
Der Mieter kann bei derartigen Vertragsklauseln aber davon ausgehen, dass der Vermieter die Zustimmung erteilt, wenn nicht gewichtige Gründe im Wege stehen (LG Ulm 1 S 286/89-01).

Andere Tiere
Das gilt erst recht, wenn andere Mieter im Haus schon einen Hund oder eine Katze halten (LG Berlin 64 S 234/85).

Abschaffung
Verlangt der Vermieter die Abschaffung eines Hundes, muss er triftige Gründe haben, zum Beispiel wenn der Mieter einen Kampfhund hält (LG Nürnberg-Fürth 7 S 3264/90; LG München I 13 E 14638/93; LG Gießen 1 S 128/94).

Störer
§        ..oder wenn eine Hund wiederholt das Treppenhaus verunreinigt und in fremde Wohnungen eindringt (AG Hamburg-Altona 316 aC 97/89).

Kleintiere - immer erlaubt
Goldhamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen, Schildkröten, Aquarienfische, Wellensittiche usw. sind Kleintiere. Der Mieter darf derartige Tiere in der Mietwohnung halten, egal, was im Mietvertrag steht (BGH VIII ZMR 10/92).

Yorkshire-Terrier
Yorkshire-Terrier sind wie Kleintiere immer erlaubt. Sie machen sich höchstens durch ein leises, heiseres Krächzen bemerkbar und können andere Hausbewohner erfahrungsgemäß nicht belästigen (LG Kassel 1 S 503/96; LG Düsseldorf 24 S 90/93). Gleiches dürfte für Chihuahuas gelten.

Katze I
Das Halten einer Katze ist immer erlaubt, solange es nicht zu Beeinträchtigungen für die Nachbarn kommt (LG Mönchengladbach 2 S 191/88; AG Sinzig 7 C 334/89; AG Schöneberg 6 C 550/89; AG Mannheim 11 C 269/78).

Katze II
Zumindest solange Katzenhaltung im Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten ist, darf der Mieter eine Katze halten (LG Braunschweig 6 S 458/99).

Elster, Leguan
§        ..sind Kleintiere, deshalb im Käfig erlaubt (AG Köln 205 C 130/83).

Chinchilla
Bis zu fünf Chinchillas sind in der Wohnung erlaubt. Sie sind Kleintiere, sie werden in Käfigen gehalten, und es gibt keine Geruchs- oder Lärmbelästigungen (AG Hanau 90 C 1264/99-90).

Ratten
Ratten sind zwar Kleintiere, der Vermieter darf die Haltung in der Wohnung aber verbieten. Derartige Tiere lösen Ekelgefühle bei den Nachbarn aus (LG Essen 1 S 497/90).

Königsnatter
Von einer ungiftigen, 80 cm langen Königsnatter gehen keine Geruchs- oder Geräuschbelästigungen aus (AG Bückeburg 73 C 353/99 [VI]).

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Schnee & Eis

Vermieterpflichten
Verantwortlich für die Schnee- und Eisbeseitigung ist in erster Linie der Eigentümer oder Vermieter des Hauses. Selbst wenn er die Winterpflichten den Mietern übertragen hat, bleibt er mit verantwortlich. Er muss überwachen, ob die Mieter ihre Pflichten ordnungsgemäß erfüllen (OLG Köln 19 U 37/95, OLG Dresden 7 U 905/96).

Mietvertrag
Der Vermieter kann per Mietvertrag die Mieter verpflichten, abwechselnd Schnee zu fegen und zu streuen. Eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages oder der Hausordnung ohne Zustimmung des Mieters ist unwirksam. Ein Gewohnheitsrecht, wonach Mieter oder immer die Erdgeschossmieter Schnee fegen müssen, gibt es nicht (OLG Frankfurt 16 U 123/87, LG Stuttgart 5 S 210/87).

Fegen ab 7 Uhr
Wann Schnee zu fegen und zu streuen ist, richtet sich in erster Linie nach der örtlichen Straßenreinigungssatzung. Die Winterpflichten beginnen mit Einsetzen des allgemein üblichen Verkehrs, das heißt ab 7 Uhr morgens, und sie enden gegen 20 Uhr (OLG Düsseldorf 24 U 143/99).

Sonntags
An Sonn- und Feiertagen beginnen die Pflichten häufig eine Stunde später (LG Köln 1 S 3/94).

Dauerschneefall
Derjenige, der Schnee fegen und streuen muss, muss die Bürgersteige vor dem Haus frei halten, aber auch den Hauseingang, gegebenenfalls den Weg zu den Mülltonnen oder zu den Parkplätzen. Während eines andauernden und starken Schneefalls muss nicht fortlaufend gestreut und gefegt werden, weil dies im Ergebnis völlig nutzlos wäre. Sobald es aber nur noch geringfügig schneit oder wenn es aufgehört hat, muss der Winterpflichtige mit seinen Arbeiten beginnen (OLG Naumburg 12 U 144/99, Brandenburgisches OLG 2 U 11/99, OLG Saarbrücken 1 U 630/98 - 115, KG 9 U 5915/97). Spätestens nach 40 Minuten muss gefegt und gestreut sein (OLG Schleswig 11 U 14/2000), notfalls auch mehrmals am Tag (BGH VI ZR 49/83).

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Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters.
Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Mit der Kaution soll dem Vermieter zumindest teilweise das Risiko abgenommen werden, dass offene Miet- oder Nebenkostenforderungen oder Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht durchgesetzt werden können, weil der Mieter zahlungsunfähig ist.
Automatisch muss der Mieter keine Kaution zahlen. Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung treffen. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlungen und ohne Nebenkostenpauschalen.


Mietkaution

Anlage der Mietkaution
Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei in der Entscheidung, welche Form einer Mietsicherheit sie vereinbaren. Die gebräuchlichste und ausdrücklich im Gesetz geregelte Form ist die so genannte Barkaution. Der Mieter übergibt oder überweist dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag. Er hat das Recht, die Kaution in drei aufeinander folgenden Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Barkaution auf einem Sonderkonto von seinem übrigen Vermögen getrennt anlegen, und zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Werden diese Vorgaben eingehalten, ist sichergestellt, dass die Kaution auch bei einem Konkurs des Vermieters für den Mieter nicht verloren geht.
Der Gesetzgeber lässt auch zu, dass Mieter und Vermieter eine andere Anlageform als die "Sparbuch"-Variante vereinbaren. Voraussetzung muss auch hier sein, dass die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt. Als Beispiel für eine andere Anlageform kommt zum Beispiel ein Festgeld-Konto in Betracht, aber theoretisch auch Aktien. Mieter und Vermieter sollen die Chance haben, höhere Zinsen oder höhere Erträge zu erzielen als den Sparbuch-Zins.
Wichtig: Bei der Rückzahlung der Mietkaution müssen die tatsächlich angefallen Zinsen oder Erträge dem Mieter in voller Höhe zufließen.
Mieter und Vermieter können anstelle der Barkaution und der oben beschriebenen Anlageformen aber auch - wie bisher - eine völlig andere Art von Sicherheit vereinbaren. Alternativen sind die Bankbürgschaft und das verpfändete Sparbuch. Bei der Bankbürgschaft verbürgt sich das Geldinstitut des Mieters bis zur Höhe der vereinbarten Kautionssumme für eventuelle Ansprüche des Vermieters. Bei der Kautionsform "verpfändetetes Sparbuch" legt der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen mit der Kautionssumme an und verpfändet es dann an den Vermieter. Hierzu übergibt er dem Vermieter das Sparbuch, entsprechende Verpfändungserklärungen gibt es bei Banken und Sparkassen.

Rückzahlung der Mietkaution
Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Mietsicherheit zurückgeben. Bei einer Barkaution muss er den Kautionsbetrag inklusive der zwischenzeitlich erwirtschafteten Zinsen oder Erträge zurückzahlen. Theoretisch muss dies so schnell wie möglich geschehen, praktisch hat der Vermieter zunächst einmal Zeit, zu prüfen, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter geltend machen kann, die er dann mit der Kaution verrechnen darf.
Ansprechpartner für die Rückzahlung der Mietkaution ist der Vermieter. Hat während des Mietverhältnisses ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel stattgefunden, zum Beispiel weil das Haus verkauft worden ist, dann ist der neue Eigentümer, das heißt der aktuelle Vermieter, für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich.
Es kommt nicht darauf an, ob der neue Vermieter die Kaution von seinem Vorgänger erhalten oder er die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution ihm gegenüber übernommen hat. Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen. Kann der Erwerber oder der jetzige Vermieter nicht zahlen, hat der Mieter das Recht, sich wieder an seinen alten Vermieter, das heißt an den Verkäufer, zu wenden. Der muss dann die Mietkaution zurückzahlen.
(Quelle: Deutscher Mieterbund)

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Spielplatz
Kinder brauchen Spielplätze. Die Landesbauordnungen schreiben deshalb zum Teil vor, dass bei der Errichtung größerer Wohngebäude ein Kinderspielplatz anzulegen ist. Gehört ein Innenhof oder ein Garten zum Mietshaus, dürfen Kinder hier spielen. Sie dürfen auch Spielkameraden mitbringen. Sandkasten, Schaukel, Planschbecken dürfen aufgestellt werden. Allerdings sollte bei der Standortsuche auch Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden. Kommt es bei der Benutzung von Spielplätzen zu gravierenden Lärmbelästigungen für Nachbarn und Anwohner, kann die Benutzung eines Spielplatzes zeitlich eingeschränkt und die Art der Nutzung geregelt werden.

Kinderwagen
Kinderwagen können im Hausflur abgestellt werden. Es sei denn, aufgrund des ungünstigen Zuschnitts des Hausflures können Mitmieter nicht mehr gefahrlos oder problemlos den Flurbereich nutzen. Das gilt auf jeden Fall, wenn Mietvertrag oder Hausordnung keine Regelung zum "Kinderwagen parken" enthalten. Wird in der Hausordnung das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein. Insbesondere dann, wenn keine Abstellmöglichkeiten existieren und der Mieter darauf angewiesen ist.

Bellen, Pfeifen...
Ständiges, ruhestörendes Gebell berechtigt die Mitmieter zur Mietminderung. Tiere müssen so gehalten werden, dass die Nachbarn nicht unzumutbar gestört werden. Gerichte können notfalls ein Bußgeld verhängen, so zum Beispiel, wenn die Nachbarn stundenlang durch das schrille Pfeifen eines Papageis gestört werden. Andere Gerichte haben konkrete Bell-, Kräh- und Pfeifzeiten festgelegt, zum Beispiel:
§        Hundegebell: Tagsüber zwischen 8 und 13 Uhr und zwischen 15 und 19 Uhr, nicht länger als zehn Minuten am Stück und höchstens 30 Minuten insgesamt;
§        Papageien (im Freien oder auf der Terrasse): 9 bis 12 und 14 bis 16 Uhr;
§        Hähne: 8 bis 9 Uhr, am Wochenende und an Feiertagen eine Stunde später, ab 9 Uhr.

Fernseher, Radio
Fernseher, Radio, Plattenspieler, Tonband oder CD-Player dürfen in der Wohnung natürlich benutzt werden. Nachbarn dürfen aber nicht belästigt werden. Ab 22 Uhr ist Nachtruhe, das heißt: Zimmerlautstärke.

Hausmusik
Darf im Mietshaus selbst musiziert werden? Wenn ja, wie lange?
Mietvertrag und Hausordnung können hier Spielzeiten festlegen. Ein völliges Musizierverbot oder eine Spielzeiten- oder Ruhezeitenregelung, die dem praktisch gleich kommt, ist aber unzulässig. Musizieren ist Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens, es darf beschränkt, aber nicht insgesamt verboten werden. Besonders problematisch wird es immer dann, wenn Berufsmusiker im Haus wohnen, denen das Musizieren ausdrücklich vertraglich erlaubt worden ist. Hier droht "Dauerberieselung".
Ansonsten gilt: Hausmusik ist im gleichen Rahmen erlaubt, wie auch die Benutzung von Fernseher, Radio oder Plattenspieler erlaubt ist. Bei hohen Geräuschpegeln oder wenn sich die Nachbarn in ihrer Wohnung gestört fühlen, können Spiel- oder Ruhezeiten festgelegt werden. Es kommt auch auf die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort an.
Zu berücksichtigen sind: Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandene Schallschutzmaßnahmen, Pegel der Umgebungsgeräusche und Art des Musizierens.
Die meisten Gerichte erlauben eine tägliche Spielzeit von mindestens zwei Stunden.

Feste/Feiern
Weder einmal im Monat noch einmal im Vierteljahr darf in einem Mehrfamilienhaus "so richtig auf die Pauke gehauen werden". Das heißt nicht, dass in einem Mietshaus keine Partys veranstaltet werden dürfen. Wer feiert, muss aber auf die Nachbarn Rücksicht nehmen, insbesondere nach 22 Uhr.
Nur ausnahmsweise bei Partys aus besonderem Anlass, zum Beispiel Geburtstag oder Hochzeit, darf etwas länger gefeiert werden. Übermäßige Störungen der Nachtruhe muss der Nachbar aber auch dann nicht akzeptieren. Den Feiernden drohen nicht nur mietrechtliche Konsequenzen, zum Beispiel eine Abmahnung, sondern unter Umständen auch ein Bußgeld.
Nachbarn, die sich durch "Dauerpartys" in der Nachbarschaft gestört fühlen, können unter Umständen auch die Miete kürzen.

Gartenfeste
Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann nicht, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird.

Grillen
Im Garten, auf der Terrasse oder auch auf dem Balkon darf im Sommer gegrillt werden. Allerdings verbietet das Immissionsschutzgesetz das Grillen im Freien, wenn Qualm konzentriert in die Wohnungen und Schlafräume von Nachbarn zieht. Dann droht sogar ein Bußgeld.
Deshalb sollte, wenn möglich, mit einigem Abstand zum Nachbarhaus oder zur Nachbarwohnung gegrillt und die Windrichtung beachtet werden. Die Qualmentwicklung lässt sich auch weitestgehend verhindern, wenn mit einem Elektrogrill und Alufolie gearbeitet wird. Dem "rücksichtsvollen" Griller gegenüber müssen auch die Nachbarn Toleranz aufbringen. Sechs Stunden im Jahr oder einmal im Monat mit 48 Stunden Voranmeldung oder sechsmal im Jahr darf nach Auffassung der Gerichte gegrillt werden. Letztlich kommt es aber immer auch auf die örtlichen Gegebenheiten an.
Aber Vorsicht: Das Landgericht Essen (10 S 438/01) hat jetzt entschieden, dass ein Grillverbot im Mietvertrag wirksam ist. Egal, ob Holzkohle oder Elektrogrill - um Streit unter den Nachbarn von vorn herein zu verhindern, kann per Mietvertrag das Grillen auf dem Balkon verboten werden.

Balkon
Balkone und Terrassen können Mieter grundsätzlich nutzen, wie sie wollen. Mieter dürfen also Stühle, Bänke, Tische, Sonnenschirme usw. auf ihrem Balkon oder ihrer Terrasse aufstellen. Freunde, Nachbarn und Verwandte dürfen eingeladen werden. Hier kann gegessen, getrunken und gefeiert werden. Im Interesse der Nachbarschaft ist aber von den Feiernden Rücksicht zu nehmen, und insbesondere ab 22.00 Uhr muss es ruhig sein.
Der Mieter darf außerdem einen unauffälligen Sichtschutz oder ein Rankengitter anbringen. Er muss nur darauf achten, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Soll eine größere Markise installiert werden, wird die Zustimmung des Vermieters benötigt.
Auf dem Balkon darf Wäsche getrocknet werden. Das gilt ohne weiteres für die "kleine Wäsche" und für das Aufstellen eines Wäscheständers. Aber auch eine fest montierte Wäschestange oder Wäscheleine ist möglich. Bohr- und Dübellöcher sind auf dem Balkon genauso zulässig, wie in der Wohnung selbst. Die "große Wäsche" darf auf dem Balkon zumindest dann getrocknet werden, wenn er zum Hinterhof hinaus geht und ernsthaft niemand Anstoß nehmen kann.
Blumenkübel dürfen ebenfalls auf dem Balkon aufgestellt werden genauso wie Blumenkästen oder Blumentöpfe. Voraussetzung ist, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt sind, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Für die Reinigung des Balkons ist der Mieter zuständig. Hierzu gehört auch das Säubern des Abflusssiebes. Bei stärkeren Verschmutzungen, zum Beispiel durch Tauben, muss der Vermieter einschreiten. Reparaturen am Balkon sind ebenfalls Sache des Vermieters.
Hat der Mieter 14 Cannabispflanzen in Kübeln auf dem Balkon angepflanzt, berechtigt dies den Vermieter zu fristlosen Kündigung. Der unerlaubte Cannabisanbau stellt eine schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermietern dar.

Fahrräder
Grundsätzlich kann der Mieter sein Fahrrad in seinem Keller oder auch in seiner Wohnung abstellen. Die Mietsache selbst wird hierdurch weder beschädigt noch beeinträchtigt. Entgegen stehende Regelungen, zum Beispiel in der Hausordnung, sind unwirksam.
Fehlt eine Fahrradkeller im Haus, darf das Fahrrad nicht ohne weiteres im Hausflur oder im Kellereingangsbereich abgestellt werden. Das ist allenfalls für kurze Zeit möglich und wenn der Vermieter zustimmt und die Mitbewohner im Haus hierdurch nicht gestört oder belästigt werden.

Besuch
Besuchsverbote sind sittenwidrig und damit nichtig, egal, ob sie im Mietvertrag stehen oder ob der Vermieter dem Besuch eines Mieters persönlich den Zutritt zur Wohnung untersagt.
Ausnahmen kann es allenfalls für Personen geben, die in der Vergangenheit im Haus randaliert oder andere Hausbewohner gestört und belästigt haben.
Ansonsten sind Kaffeebesuche von Bekannten, nächtliche Damen- oder Herrenbesuche oder mehrwöchige Besuche von Freunden und Verwandten zulässig. Der Vermieter muss nicht einmal um Erlaubnis gefragt werden, es sei denn, der Dauerbesucher entpuppt sich als Untermieter und bleibt monatelang.

Untervermietung
Eine Untervermietung ist zulässig, wenn der Vermieter zustimmt.
Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er die Untervermietung erlaubt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, zum Beispiel einzelne Zimmer, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. Gemeint sind einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Wenn der Mieter die teure Miete alleine nicht mehr aufbringen kann oder wenn er sich nach dem Auszug seiner Kinder allein und unsicher in der großen Wohnung fühlt.
Wesentlich ist, dass das "berechtigte Interesse" an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein darf.

Partner-Nachzug
Wer heiratet, kann seinen Ehepartner immer nachziehen lassen. Dieser Fall hat mit Untervermietung nichts zu tun. Aber auch wenn der Mieter seinen Lebensgefährten oder seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen will, ist das ein einleuchtender Grund, und der Vermieter muss zustimmen. Natürlich darf der Mieter auch seine Eltern in der Wohnung aufnehmen.

Treppenhaus
Treppenhäuser und Flure sind auch dann mitvermietet, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass Flure und Treppenhäuser ohne Gefahr für Leib und Leben genutzt und betreten werden können. Er muss zum Beispiel dafür sorgen, dass die Beleuchtung funktioniert und das Treppengeländer in Ordnung ist. Außerdem ist er für alle notwendigen Ausbesserungsarbeiten und Malermäßigen Renovierungen zuständig.

Treppe putzen
Lässt der Vermieter das Treppenhaus regelmäßig putzen, kann er vertraglich vereinbaren, dass die Mieter die Kosten als Betriebskosten zu zahlen haben. Putzt der Hausmeister, sind die Kosten mit den Hausmeisterkosten nach der Betriebskostenabrechnung in der Regel abgegolten. Der Vermieter kann auch per Mietvertrag und Hausordnung festlegen, dass die Mieter die Treppe selbst putzen. Danach muss dann meistens der Mieter im Wechsel mit anderen Mietern an einem bestimmten Wochentag den Treppenabschnitt, der zwischen zwei Geschossen liegt, reinigen. Im Urlaub oder bei Krankheit muss der Mieter, der turnusmäßig verpflichtet wäre zu putzen, für eine Vertretung sorgen oder mit dem Nachbarn tauschen.

Fußmatte
Mieter dürfen Fußmatten vor ihrer Tür auslegen. Dagegen kann nicht eingewandt werden, Fußmatten seinen überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Putzfrau bei der Reinigung des Treppenhauses. Auf der Fußmatte dürfen bei schlechter Witterung auch die Schuhe abgestellt werden.

Rauchen
Mieter dürfen in der Wohnung und auf dem Balkon rauchen. Ein Rauchverbot des Vermieters ist unwirksam. Starkes Rauchen in der Wohnung ist auch kein Kündigungsgrund für den Vermieter, selbst wenn der vorher ausdrücklich nur an Nichtraucher vermieten wollte.

Baden/Duschen
Mieter dürfen in den eigenen vier Wänden so oft duschen und baden, wie sie wollen. Selbst nach 22 Uhr darf gebadet und geduscht werden. Mietvertragsklauseln oder Regelungen in der Hausordnung, wonach nächtliches Baden und Duschen grundsätzlich verboten ist, sind unzulässig. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf muss der nächtliche Duschvorgang aber auf maximal 30 Minuten beschränkt werden.

Toilette
Die Toilette und damit die Wasserspülung darf rund um die Uhr benutzt werden. Nachbarn oder Vermieter dürfen - insbesondere Männern - auch keine Vorschriften hinsichtlich der Benutzung der Toilette machen.

Einrichten und Möblieren
Der Mieter kann sich in seiner Wohnung einrichten und sie möblieren, wie er will. Der Vermieter muss weder um Erlaubnis gefragt werden, noch muss sich der Mieter an den Wohnvorstellungen des Vermieters orientieren. So darf der Mieter zum Beispiel Gardinen nach seinem Geschmack aufhängen, er kann aber auch ganz auf die Gardinen verzichten.
Der Mieter kann seine Wohnung aufräumen oder auch nicht. Er kann, wenn er will, putzen und die Aschenbecher leeren, er muss aber nicht. Er kann leere Flaschen in der Wohnung stehen lassen und Zeitungen stapeln. Den Vermieter geht das alles nichts an.

Bohren/Dübeln
In der Wohnung darf in normalem Umfang gebohrt und gedübelt werden. "Vertragsgemäßer Gebrauch" bedeutet zum Beispiel, dass der Mieter im Badezimmer Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste sowie Duschstange und Haltegriff an der Badewanne anbringen darf. Hierfür kann und muss er Dübellöcher bohren. Bis zu 32 Dübellöcher im Bad billigte das Landgericht Hamburg (307 C 50/01) dem Mieter zu.

Wäsche trocknen
Kleinwäsche darf in der Mietwohnung aufgehängt und getrocknet werden. Für größere Wäschestücke muss - soweit vorhanden - der Speicher oder Trockenkeller genutzt werden. Ansonsten dürfen auch die in der Wohnung getrocknet werden. Mieter sollten dann öfter lüften (Durchzug), um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.

Wäschetrockner
Ein Wäschetrockner darf in der Wohnung aufgestellt werden. Kondenstrockner sind unproblematisch. Bei Wäschetrocknern mit einer Entlüftung nach außer muss eine vorhandene Ablüftungsvorrichtung benutzt werden. Führt der Mieter die Luft lediglich mit einem Schlauch nach draußen, muss er mit einem Verbot rechnen. Nachbarn, die in diesen Fällen durch Nebelschwaden des Wäschetrockners erheblich belästigt werden, können die Miete mindern.

Wohnungsschlüssel
Mieter haben Anspruch auf Schlüssel für Haus- und Wohnungstür, Briefkasten, Garage, Keller und Speicher. Mieter können so viele Schlüssel verlangen, wie sie tatsächlich benötigen, zum Beispiel auch für ältere Kinder, den Lebensgefährten, einen Untermieter oder die Kinderfrau. Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen, es sei denn, der Mieter hat dies erlaubt. Für Notfälle ist es ratsam, einen Zweitschlüssel beim Nachbarn zu hinterlegen und den Vermieter entsprechend zu informieren.

Sicherheitsschloss
Ist die Haustür des Mietshauses nur mit einem einfachen Türgriff versehen, kann der Mieter vom Vermieter den Einbau eines Schnappschlosses verlangen. Aber nicht mehr. Der Einbau eines Sicherheitsschlosses wäre eine Wohnwertverbesserung und damit eine Modernisierungsmaßnahme, die letztlich der Mieter bezahlen müsste. Will der Mieter auf eigene Kosten ein Sicherheitsschloss oder einen Türspion einbauen lassen, darf der Vermieter das nicht verbieten. Verlangt der Vermieter am Ende der Mietzeit die Entfernung des Sicherheitsschlosses oder des Türspions, ist zu prüfen, ob dies nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Tür- und Wohnungsschilder
Der Mieter darf am Hauseingang und an der Wohnungstür ein Namensschild anbringen. Zieht er aus, sind die von ihm angebrachten Schilder wieder zu entfernen. Der Vermieter hat das Recht, einheitliche Schilder, insbesondere an der Haustür und/oder an den Klingeln vorzuschreiben.

Briefkasten
Mieter haben Anspruch auf einen eigenen Briefkasten. Die Briefkästen müssen so konstruiert ein, dass bei der Zustellung von Zeitschriften oder DIN-A4-Umschlägen keine Probleme auftreten können. Das Amtsgericht Charlottenburg (27 C 262/00) meint, der Einwurfschlitz müsse laut DIN-Vorschrift 32617 mindestens 325 mm breit sein.

Wohnungsbesichtigung
Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Vermieter die Mieterwohnung besichtigen darf, muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen. Zu den üblichen Tageszeiten, nach vorheriger Anmeldung und unter Berücksichtigung eventueller Mieterinteressen. Gerichte urteilten sogar, dass der Vermieter bei der Besichtigung Filzpantoffeln anziehen muss, wenn es der religiösen Überzeugung des Mieters entspricht, die Wohnung nicht mit Straßenschuhen zu betreten. Betritt der Vermieter, ohne sich anzumelden, in Abwesenheit des Mieters die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, ist dies Hausfriedensbruch. Der Mieter hat dann das Recht, fristlos zu kündigen.

Teilgewerbliche Nutzung
Ein Arbeitszimmer darf sich der Mieter immer in seiner Wohnung einrichten. Will er die Wohnung aber teilweise gewerblich nutzen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Solange keine Beschädigungen der Wohnung drohen und Mitmieter nicht durch übermäßigen Publikumsverkehr belästigt werden, muss der Vermieter das genehmigen. Kommen täglich zwei Kunden, zum Beispiel zu einer Astrologin, kann der Vermieter nichts dagegen einwenden. Erst bei verstärktem Kundenbesuch oder dem Einsatz störender, lautstarker Maschinen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Möglicherweise muss er sogar im Interesse der übrigen Mieter einschreiten.

Temperaturen
Ist der Vermieter für die Heizung verantwortlich, muss er dafür sorgen, dass tagsüber 20 bis 22 Grad Celsius Mindesttemperatur in der Wohnung erreicht werden können. Nachts, also zwischen 24 und 6 Uhr, darf die Heizung herunter geschaltet werden. Aber auch nachts ist eine Temperatur zwischen 17 und 18 Grad Celsius einzuhalten.

Satellitenschüssel
Ist im Haus Kabelanschluss vorhanden, darf der Mieter normalerweise eine Satellitenschüssel nicht aufstellen. Ausnahme: Der Mieter kann nachweisen, dass er gerade an den zusätzlichen, nur über Satellit zu empfangenden Programmen ein besonderes Interesse hat. Das gilt etwa für einen ausländischen Mieter, wenn es um den Empfang eines Heimatsenders geht. Diese Ausnahme gilt auch bei einem ausländischen Familienangehörigen, der mit in der Wohnung lebt, erst recht bei einem ausländischen Ehegatten. Auch deutschsprachige Mieter, die aus beruflichen Gründen ein gesteigertes Interesse an ausländischen Programmen haben, zum Beispiel Auslandsjournalisten oder Dolmetscher, haben Chancen. Problemlos kann es sein, eine Parabolantenne auf Terrasse oder Balkon aufzustellen, wenn hierdurch keinerlei Beeinträchtigungen zu befürchten sind.

(Quelle: Deutscher Mieterbund)

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Etwa drei Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen.

Notwendig, aber auch ausreichend ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über vier Punkte:



Wer ist Mieter und Vermieter?
Welche Wohnung wird wo vermietet?
Wie hoch ist die Miete?
Wann beginnt das Mietverhältnis?
Diese Vereinbarungen können mündlich oder schriftlich getroffen werden.

MietvertragMündlicher Mietvertrag
Vorteil des mündlichen Mietvertrages ist, dass sich alle Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter unmittelbar nach dem Gesetz richten, soweit nicht ausdrücklich eine andere mündliche Regelung getroffen worden ist. Das bedeutet, bei mündlichen Mietverträgen hat der Mieter in aller Regel nichts mit dem Thema Schönheitsreparaturen zu tun und er muss auch keine Vorauszahlungen für Betriebskosten leisten.

Nachteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass Streit über das tatsächlich oder vermeintlich Vereinbarte oder Gewollte zwischen den Vertragspartnern programmiert ist.

Schriftlicher Mietvertrag
Der Nachteil des mündlichen Mietvertrages ist der Vorteil der schriftlichen Verträge. Zwingend vorgeschrieben sind sie nur, wenn ein Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten oder ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen werden soll.

Der schriftliche Mietvertrag,in aller Regel mit Hausordnung, sollte die Vertragspartner zuverlässig über ihre Rechte und Pflichten informieren. Die Wirklichkeit sieht aber meistens anders aus. Häufig wird über dutzende von Seiten ein Flut von verschiedenen, mehr oder weniger sinnvollen Klauseln in ein derartiges Vertragswerk gestellt. Bis ins letzte Detail wird vorgegeben, welche vermeintlichen Rechte und Pflichten die Vertragspartner haben sollen. Dies gilt gleichermaßen für Mietverträge, die Vermieter oder Hausverwaltungen selbst entwerfen, als auch für so genannte Musterverträge oder Vertragstexte von Eigentümervereinen oder anderen Anbietern. Viele der in diesen Mietverträgen formulierten Vertragsklauseln sind schlichtweg unwirksam, weil sie Mieterrechte zu sehr abschwächen oder ausschließen oder umgekehrt, weil sie Vermieterrechte über Gebühr stärken.

Der Deutsche Mieterbund hat deshalb einen Formularmietvertrag entwickelt, der den Vorgaben des Gesetzes entspricht und genügt. Der DMB-Mietvertrag ist ein gerechter Ausgleich zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen. Sie finden den Mietvertrag zusammen mit der Hausordnung im DMB-Sonderheft "Das neue Mietrecht".

Wichtig: Vor Unterschrift unter einen Mietvertrag sollten sich Mieter über einige wesentliche Punkte klar werden:


Wie teuer wird die Wohnung?
Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
Mietkaution?
Welche Klauseln sind wirksam, welche sind unwirksam?


(Quelle: Deutscher Mieterbund)

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Wird ein Makler bei der Wohnungssuche eingeschaltet, kann es schnell teuer werden. Zwei Monatsmieten, kalt zuzüglich Mehrwertsteuer, kann er für seine "Arbeit" verlangen.
Hat Ihr Makler Anspruch auf eine Vermittlungsprovision? Wie hoch darf diese ausfallen? Die Antworten finden Sie hier.


Maklerprovision
Voraussetzungen: Maklervertrag, Maklertätigkeit, Mietvertrag
§        Maklervertrag: Wohnungssuchender und Makler müssen einen Vertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provision festgelegt werden. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Wohnungssuchende auf ein Maklerinserat in der Zeitung reagiert. Automatisch sind Maklerdienste für den Mieter nicht provisionspflichtig. Der Maklervertrag kann mündlich geschlossen werden. Im Zweifel oder im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision (vereinbart) hat.

§        Maklertätigkeit: Der Makler muss sich seine Provision verdienen. Er muss entweder einen Mietvertrag nachweisen oder vermitteln. Als Nachweis reicht es aus, wenn der Makler dem Wohnungsinteressenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommt. Eine Vermittlung liegt vor, wenn der Makler die Mieträume zeigt, einen Besichtigungstermin durchführt, mit dem Vermieter über Vertragsinhalte redet usw. Entscheidend ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich oder mitverantwortlich für die Anmietung der neuen Wohnung geworden ist.

§        Mietvertrag: Es muss zum Abschluss eines Mietvertrages über die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung kommen. Ein Makler bekommt die Provision nur, wenn seine Arbeit erfolgreich war sowie Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschreiben.

Ausnahmen
Trotz Maklervertrag, Maklertätigkeit und Abschluss des Mietvertrages hat ein Makler nach den Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes keinen Anspruch auf Provision:
§        wenn durch den abgeschlossenen Mietvertrag lediglich das laufende Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
§        wenn die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung oder sonstige preisgebundene Wohnung ist;
§        wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist;
§        wenn Wohnungsvermittler auf der einen und Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung auf der anderen Seite rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verflochten sind.

Hat der Mieter Maklerprovision gezahlt, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann er sein Geld zurückverlangen. Der Anspruch verjährt erst vier Jahre nach der Zahlung.

Provision
Die Höhe der Maklerprovision darf höchstens zwei Monatsmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlungen, aber plus Mehrwertsteuer. Eine höhere Provision ist nicht erlaubt. Hat der Makler mehr gefordert und hat der Mieter gezahlt, kann er die überhöhte Provision zurückfordern, vier Jahre lang. Dem Makler droht außerdem ein Bußgeld bis zu 25 000 EUR.
Grundlage für die Maklerprovision ist die gesetzlich zulässige Miete. Verlangt der Vermieter eine unzulässig hohe Miete, die gegen das Wirtschaftsstrafgesetz verstößt, also mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, errechnet sich der Makleranspruch anhand der rechtlich erlaubten Miete, nicht anhand der zu Unrecht vereinbarten überhöhten Miete.
Bei Staffelmietverträgen ist die Miete des ersten Jahres für die Höhe der Provision entscheidend.
Der Makler darf keine Vorschüsse, Einschreibgebühren oder Schreibgebühren verlangen. Grundsätzlich hat er auch keinen Anspruch auf Auslagenerstattung. Es sei denn, die wäre extra vereinbart. Das ist denkbar, wenn die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen oder wenn es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.
Für den Fall, dass der Mieter gegen den Maklervertrag verstößt, er sich zum Beispiel nicht um die nachgewiesenen Adressen kümmert, kann im Maklervertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden: 10 Prozent der zulässigen Maklerprovision, allerhöchstens 25 EUR.

liuliu66

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