在德国是该买房还是该租房？

moony

在德国是该买房还是该租房？

mixmas

看自己的稳定情况了，偶家老是搬，所以不敢买也不敢建

tuotuo315

原来好像讨论过。

yama12

原帖由 bmls 于 2007-9-27 22:30 发表
今天刚和同事讨论这个题目。同事说他年年都算一次，次次觉得不划算。
买房的税款太高，回头还有贬值的可能，此外事情太多，修理等等。

但是我觉得，自己的房子不只是经济上的考虑，另外还有心理因素。比
如 ...

你同事这样算不正确，那，每年租房子的费用呢，对自己有什么利益吗，是白白撒出去的钱，交给别人的。我觉得德国人不是很会算帐哈～:D
如果打算在德国长待，而且有一定经济能力，还是买房子的好。

wintertears

原帖由 bmls 于 2007-9-28 18:09 发表
买房子支出有贷款的利息支出，税和Notar，运气差的话还有中介费，房子维护和建筑本身贬值。
算起来很复杂。租房子的支出是房租（上涨），比较透明。

从消费者心理上说，多数人考虑的是一次性的大宗支出比如 ...

确实是。应该是一辈子的房租换回了房子，但是被房子牵住了。
而且，买房的时候总是考虑了将来的可能性，得买的大一点儿，而实际上并不是特别的需要。

wintertears

原帖由 bmls 于 2007-9-28 19:03 发表


找个地方发发牢骚吧：

今天在单位没事情做，对着窗外想这些大大小小的事情。德国人活得真轻松啊。对面的同事
24岁，工作一年，交了两千的首期LEASEN个小宝马开开，每月开支总有个450。跟我说起
来很轻 ...

老外和我们真的是思维方式不一样的。我们总觉得得有自己的房子，把问题想的很复杂化。可德国人就不这样，活的特别的潇洒。

skadi80

如果有家庭了,也有长期留首德国的打算的,而且能够负担起一TAO房子的,买房比租房好.起码在心理面会有一点归属感.

杨子

我总觉得买房比租房要划算，租房到头来钱是有去无回，老了老了租了几十年的房子还是要还给别人，而买房就不一样了，最终有一个属于自己的窝嘛？我现在就特别想有一个自己的家，无论大小，无论奢华与否，只要温馨

whithomas

我总觉得买房比租房要划算，租房到头来钱是有去无回，老了老了租了几十年的房子还是要还给别人

中国人大多有这种想法，所以国内房价才居高不下。其实不然。
如果房价20万，15年贷款，要付利息8-9万，15年存款可得利息6-7万，一进一出差价15万
也就是说一年一万， 如果你年租金大与一万买房比租房要划算， 反之租房比买房要划算。
如果正好相等，15年后买房的有房一套，租房的有等值的20万。如果15年内房产没有升值，那么20万能买15年后的新房，租房比买房要划算。反之买房比租房要划算。
从德国多年的房价走势看15年内房产未必升值。而且一旦贷款，每月必须还贷，15年内如有经济不景气，裁员失去收入，那么银行有权把房产收去拍卖。

kaiser0825

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 01:15 发表


中国人大多有这种想法，所以国内房价才居高不下。其实不然。
如果房价20万，15年贷款，要付利息8-9万，15年存款可得利息6-7万，一进一出差价15万
也就是说一年一万， 如果你年租金大与一万买房比租房要划 ...

这个计算中的不定因素太多，比如首付部分的高低，贷款利息的高低等等，
所以没有多少实际意义。

一个城市的房价和租金由于市场调节基本上是成正比的，例如慕尼黑的
房价高居不下，慕尼黑的房租同样也是高的离谱。

如果打算在德国长期居住，并且有一个相对稳定的工作，买房自然是一个
不错的选择，只要经济上的负担不是过重。

买房了，主要是有家的感觉，生活质量也提高不少。所以不要总是从理财
角度考虑问题。10，20年后手里有20万又能怎么样？有了房子至少提前享受
了生活20年。

Benzin

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 01:15 发表


中国人大多有这种想法，所以国内房价才居高不下。其实不然。
如果房价20万，15年贷款，要付利息8-9万，15年存款可得利息6-7万，一进一出差价15万
也就是说一年一万， 如果你年租金大与一万买房比租房要划 ...

你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这段时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？另外到老了退休了，收入会明显减少，如果没有自己的房子，能保证还能负担的起跟现在一样的住房水平吗？
当然，如果现在手里已经有20万，那倒是投资比买房合算。

[ 本帖最后由 Benzin 于 2007-11-6 10:11 编辑 ]

wintertears

原帖由 Benzin 于 2007-11-6 09:58 发表


你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这短时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？ ...

买房都想买相对来说好一点的房子，那么还款压力就比租房大。如果一旦工作上不稳定，那么压力会更大了。
如果各方面条件都稳定，买房能有一个自己的家，按照自己的意愿来装饰，有归属感。也很好。

DLIII

先满足了"收入稳定而且比较好, 工作地点稳定"的条件, 然后才能考虑买房还是租房的问题.

whithomas

买房和租房的生活质量不一样的。买房可以买较大的房子，并且也舍得花钱在家具和
装修上。租的话一般是不会去租个HAUS甚至是REIHENHAUS的，也懒得仔细装修或是
买好的家具，居住质量不一样。如果要真租个大房子，房租也非常贵的。

仔细装修或是买好的家具，完全是个人的选择，和买房租房没太大关系。再说就是买了房家具也就用个10年，买的都是装修好的。
德国法律对房客保护很好，甚至到了蹁袒的地步。有的房客不付房租都不能轻易把他赶走，房东提高房租也可能会被起诉否决，所以德国住宅的投资价值大打折扣。

你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这段时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？另外到老了退休了，收入会明显减少，如果没有自己的房子，能保证还能负担的起跟现在一样的住房水平吗？

是不全面，但不是你分析的那样。如果一开始就有20万，那么在德国买房绝对不是最好的投资，周期长变现难。绝对有比这回报率高且更灵活的投资
那么我们讨论自住，假设某人刚工作就买房把完全贷款（0首付）和完全存款做比较
我上面的计算忽律了存款资本收益税，但同时也忽律了买房的15年内房屋的维修保养费。简单假设这两项相互抵消。
其实20万贷款15年利息不止付出8-9万，而存款利息也不止得到6到7万（这还没考虑15年内回报率更高投资），也就是说15年后买房比租房差价不只15万，应该更大。我上面的计算已经是保守的了
买房后冷租虽然不付但nebenkosten200-350每月还是要付。就算200， 一年2400， 15年36000 这使的买房比租房差价进一步扩大到18.6万。
所以静态的看除非某地房租高与 18.6/15/12=1033每月，买房才可能划算。 老了退休了，收入会明显减少，没有自己的房子，但你有足够买房的钱，还能买全新的房

这当中唯一没考虑的是动态因素。德国15年的经济和房价变化。
经济变好和房价上涨买房的优势体现出来。经济变坏和房价下跌（德国10年来房价在下跌）租房的优势体现出来
存款完全没有风险，灵活安全。贷款买房15年内绝对不能失业，否则房产会被银行收回拍卖，所有计划全部打乱，风险大周期长

[ 本帖最后由 whithomas 于 2007-11-7 00:35 编辑 ]

mixmas

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 20:42 发表
德国法律对房客保护很好，甚至到了蹁袒的地步。有的房客不付房租都不能轻易把他赶走，房东提高房租也可能会被起诉否决，所以德国住宅的投资价值大打折扣。

同意的，我们家有房子租给一户人家，时间超过15年了，冷租折算过来是920欧，前年想和房客商量一次性加到1000欧一个月，结果给人家告了，当然输啦。想想看吧，15年了，什么都涨价了就是这个不许

mixmas

原帖由 bmls 于 2007-11-6 21:59 发表
有可能你们从前的房租就太高了:D

哈哈，其实我知道一模一样的房子，隔壁的从15年前起就高出我们家的这套呢，但是他们运气好，房客中间换过了，所以合同可以重新签，顺便提高冷租价格，现在邻居的房子是1100欧的冷租。

而我们就不知道是走运还是不走运，这些年没有换过房客。并且我们还只是商量着和他们打电话说考虑要涨价，房客说他们也考虑，然后给我们书面回答，谁知道等到的是律师信(要不是纸张太好太硬，我还考虑是不是要拿来擦鞋呢$汗$ )

Blüte

原帖由 mixmas 于 2007-11-6 21:50 发表



同意的，我们家有房子租给一户人家，时间超过15年了，冷租折算过来是920欧，前年想和房客商量一次性加到1000欧一个月，结果给人家告了，当然输啦。想想看吧，15年了，什么都涨价了就是这个不许

真的，不是每年可以上涨个%的吗$考虑$ 好象3年不能超过20%什么的。

skadi80

原帖由 mixmas 于 2007-11-6 22:03 发表



哈哈，其实我知道一模一样的房子，隔壁的从15年前起就高出我们家的这套呢，但是他们运气好，房客中间换过了，所以合同可以重新签，顺便提高冷租价格，现在邻居的房子是1100欧的冷租。

而我们就不知道是 ...

房租每年涨10%是合理涨幅吧!这人凭什么告你们?$考虑$
如果这房客这么什么的，你们就说要大修房子或你们收为自住，让他们搬出去就好。
等搬走后，你们要自住还是另租给别人就是你们的事情了。

wey

办公室的几个德国鬼子也讨论过，纯从经济上算，买房不如租房划算。
但要个家的感觉呀。也是无奈

Benzin

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 20:42 发表


是不全面，但不是你分析的那样。如果一开始就有20万，那么在德国买房绝对不是最好的投资，周期长变现难。绝对有比这回报率高且更灵活的投资
那么我们讨论自住，假设某人刚工作就买房把完全贷款（0首付）和完全存款做比较
我上面的计算忽律了存款资本收益税，但同时也忽律了买房的15年内房屋的维修保养费。简单假设这两项相互抵消。
其实20万贷款15年利息不止付出8-9万，而存款利息也不止得到6到7万（这还没考虑15年内回报率更高投资），也就是说15年后买房比租房差价不只15万，应该更大。我上面的计算已经是保守的了
买房后冷租虽然不付但nebenkosten200-350每月还是要付。就算200， 一年2400， 15年36000 这使的买房比租房差价进一步扩大到18.6万。
所以静态的看除非某地房租高与 18.6/15/12=1033每月，买房才可能划算。 老了退休了，收入会明显减少，没有自己的房子，但你有足够买房的钱，还能买全新的房

这当中唯一没考虑的是动态因素。德国15年的经济和房价变化。
经济变好和房价上涨买房的优势体现出来。经济变坏和房价下跌（德国10年来房价在下跌）租房的优势体现出来
存款完全没有风险，灵活安全。贷款买房15年内绝对不能失业，否则房产会被银行收回拍卖，所有计划全部打乱，风险大周期长

仔细看完我说的，我也承认如果手头已经有20万，那么买房从投资角度看不合算，但不见的不合适

Nebenkosten住自己的房子要比租房子低很多，如果你自己有房子就知道了，一个130平米房子，3口之家一般一个月连电带垃圾处理什么的全算起来也就200欧，而你要是租房子恐怕就不只这些了，另外无论租房还是买房，nebenkosten都是要交的，所以这个算进来没什么意义。

关于维修费，如果买的是新房，去问问买新房的人好了，除非自己觉得哪里不满意，要不以现在建房质量一般20年内不会有什么问题，除非你买二手房，否则维修费基本可以不计算在内。

其实说一千道一万，应该买房还是应该租房都是无所谓的，决定性因素是想过什么样的生活和是否据有能够承担这种生活的能力，因为以20年计算同样的居住质量买房和租房每月为房子的开销区别不大。另外我之所以倾向于买房，是因为我希望我的孩子将来能够在自己的家的院子里面玩，而不是外面的街道或者是公共的Kinderspielplatz.:)

[ 本帖最后由 Benzin 于 2007-11-7 10:17 编辑 ]

mixmas

原帖由 bmls 于 2007-11-6 22:09 发表
好家伙，这就有点不合理。你等他搬出去的时候给他穿一把小鞋！
可能还有个更简单的办法，你宣布房子要自用。哈哈这哥们就惨了。

等他们搬出去，没准他们根据新的法院判决，还不用给粉饰房子了。

原帖由 Blüte 于 2007-11-6 22:58 发表
真的，不是每年可以上涨个%的吗$考虑$ 好象3年不能超过20%什么的。

我们亏在这十几年都没有涨过一分钱，而且某些地方的MIETESPIEGEL一算平均值就又做不得准，又不能够拿同地段的邻居房来做比较，毕竟每套房子都稍有区别

原帖由 skadi80 于 2007-11-6 23:01 发表
房租每年涨10%是合理涨幅吧!这人凭什么告你们?$考虑$
如果这房客这么什么的，你们就说要大修房子或你们收为自住，让他们搬出去就好。
等搬走后，你们要自住还是另租给别人就是你们的事情了。

收回来自住或者是卖掉这个理由我们不是没有想过，但是房东要KUN他们需要一年时间，我家宝宝等不了啦

谢谢大家的各种建议和意见，其他人看了也应该收益不少$送花$

建筑师

如果夫妻两人工作，零首付，也因此拿到了最不利的利
息百分之五。全力还贷，月供三千，再根据工资成长情
况每年另还一万，那么七年零九个月还清，这段时间里
付出利息六万两千。同期的房租是九万三，如果假定房
租提高为每年百分之一点五，那么同期房租为十一万一
千元。
...

就是说平均每月花三千八还贷，这个水平可不低，净收入至少要5500以上， 估计很多家庭做不到。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-11-15 14:33 编辑 ]

whithomas

月供三千，再根据工资成长情况每年另还一万，

一年4万6净支出, 刚毕业两人净工资加起来一年就这点, 除了还贷难到不吃不喝,不交水电煤,不生孩子.
不太现实吧. 万一7年内经济不好失业怎么办. 谁能保证7年工资的稳定增长. 不能总考虑最理想情况.
为买房透支未来风险太大.输不起的.

DLIII

我觉得还贷款应该控制在一定程度之类， 不能把大多数收入用来还贷（比如万一一个人工作， 还能保证还得起）， 不然生活水平受限制， 风险也比较高。

A.甘

原帖由 bmls 于 2007-11-17 22:03 发表
看个人收入具体情况。

你说的这个个人不是大部分的个人了，是某些个人。很少听说一个月要还这么多贷款的。一般好像都在800到2500之间的。如果有那么高的工资（月入至少5500），不如攒3-5年钱（攒够10-20万），工作也日渐稳固，买一个40几万的DH。

建筑师

原帖由 DLIII 于 2007-11-17 21:36 发表
我觉得还贷款应该控制在一定程度之类， 不能把大多数收入用来还贷（比如万一一个人工作， 还能保证还得起）， 不然生活水平受限制， 风险也比较高。

$握手$ $握手$

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-11-18 18:58 编辑 ]

carrier

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 01:15 发表


中国人大多有这种想法，所以国内房价才居高不下。其实不然。
如果房价20万，15年贷款，要付利息8-9万，15年存款可得利息6-7万，一进一出差价15万
也就是说一年一万， 如果你年租金大与一万买房比租房要划 ...

15年存款6-7万的利息是怎么算的？是每个月存几百，存满十五年得到6-7万利息么？如果是一次性存入定期的，那恐怕不能拿这个相比吧。因为你贷款的话，你也是每个月交一部分钱

whithomas

6-7万的利息就是每个月存几百那种. 如果是一次性存入20万定期15年,到时候利息说不定比本金都多. 这就是复利的厉害

ouyu

原帖由 Benzin 于 2007-11-6 09:58 发表


你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这段时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？ ...

"如果现在手里已经有20万，那倒是投资比买房合算。" ---- 这句话能解释下为什么吗? 另外投资具体指什么呢, 股票, 基金?

先谢谢了!

建筑师

原帖由 A.甘 于 2007-11-17 23:06 发表

你说的这个个人不是大部分的个人了，是某些个人。很少听说一个月要还这么多贷款的。一般好像都在800到2500之间的。如果有那么高的工资（月入至少5500），不如攒3-5年钱（攒够10-20万），工作也日渐稳固，买一 ...

$握手$ 存款一般应该有房价的30-40%作首付，然后以净收入的三分之一左右作月供。