大家觉得买个小套做投资在德国现不现实

sorryloki

我在慕尼黑.房子非常贵,我的意思是说不管是住房还是买房.
一般来说30多的房子的话地段一般的也要500,600多暖租.
据说慕尼黑的房地产在德国算是比较活跃的,所以想想要不然狠狠心买个小套.

这还是一个想法,所以我很多功课还没有做.做功课之前,想在这里打听下这样现不现实.
1. 如果买个比较新的小套,我估计在慕尼黑一般的位置也要30万左右把..如果我弄到了贷款,付了5年,没有付清贷款之前可不可以卖房子?不好意思,这个问题提得比较水...
2. 如果德国很多的政策限制炒房,其实我也可以租掉..租掉的潜在补贴点自己的就可以换房贷了对么..

其实我比较关心的还是问题一..
希望高人解答阿

还有就是贷款一定要每个月交限定的么,多交来缩短年限可以么..

sorryloki

其实我就是德国房产政策搞不清楚, 现在觉得么有头绪..但是租房我觉得实在不值得..

唐小鸭

你要是不自住的话没必要在你住的那城市炒， 那里已经没有升值潜力了。 来柏林炒吧， 我给你介绍房租收益率１０％以上的房子， 要卖的话，增值潜力可以在很短时间里翻一翻。全欧洲的大城市里只有柏林有这个机会了。Munich， 我住过， 不适合炒房。

polo

记得是每月还定好的数额的。除非之前约定可以变更每月还款数额。当然越灵活，付给银行的利息就越多。

A1_

1.贷款还完之前可以卖房,但提前还贷款手续费不低.
2.理论上可以.但谁能保证房子就一定能租出去,谁保证MIETE就按时缴房租?
以前有贴讨论买房的,可以找来看看.

sorryloki

原帖由 唐小鸭 于 2008-3-4 18:26 发表
你要是不自住的话没必要在你住的那城市炒， 那里已经没有升值潜力了。 来柏林炒吧， 我给你介绍房租收益率１０％以上的房子， 要卖的话，增值潜力可以在很短时间里翻一翻。全欧洲的大城市里只有柏林有这个机会了。Mu ...

我也没有想到要有那么大的收益...主要是自己想住,顺便做个小投资...我工作住都在慕尼黑..柏林好像有点太远..不过谢谢啦!!!慕尼黑饱和倒是老是听说的.

建筑师

原帖由 唐小鸭 于 2008-3-4 18:26 发表
你要是不自住的话没必要在你住的那城市炒， 那里已经没有升值潜力了。 来柏林炒吧， 我给你介绍房租收益率１０％以上的房子， 要卖的话，增值潜力可以在很短时间里翻一翻。全欧洲的大城市里只有柏林有这个机会了。Mu ...

听起来很诱人，德国好像很难有这样的好事，很想知道要投资多少，很短时间又是多长？$考虑$

异域钱夫人

同问$frage$ $frage$ $frage$

米能达

慕尼黑房子是贵，

sorryloki

原帖由 A1_ 于 2008-3-4 19:06 发表
1.贷款还完之前可以卖房,但提前还贷款手续费不低.
2.理论上可以.但谁能保证房子就一定能租出去,谁保证MIETE就按时缴房租?
以前有贴讨论买房的,可以找来看看.

对的。不知道手续费要多少，要去看看。慕尼黑房子还是蛮好出租的八。。

唐小鸭

原帖由 建筑师 于 2008-3-5 14:14 发表




听起来很诱人，德国好像很难有这样的好事，很想知道要投资多少，很短时间又是多长？$考虑$

关键是不能买德国人经典的那种郊区小Haus, 那个只适合自住。 柏林１０年前地产危机， 倒闭很多公司， 地产价降到最低点， 现在缓过气来， １９９８年２００K 的房现在只卖１００K， 但房租整体增长率２８％。 只要你会找， 有很多地段冷租起价７－８欧，楼是半价以后的楼， 你算算多少增值收益吧。越小户型， 收益越高。尤其欧洲其他国家首都都是它的数倍， 他们来买房就不按德国传统市场规律买了。 好的Loft, Dachgeschoß毫宅， 千万欧元都有人抢。

建筑师

原帖由 唐小鸭 于 2008-3-6 22:30 发表


关键是不能买德国人经典的那种郊区小Haus, 那个只适合自住。 柏林１０年前地产危机， 倒闭很多公司， 地产价降到最低点， 现在缓过气来， １９９８年２００K 的房现在只卖１００K， 但房租整体增长率２８％。 只要你会找， 有很多地段冷租起价７－８欧，楼是半价以后的楼， 你算算多少增值收益吧。

增值空间是有，但我认为时间不会短，而且也很难回到原来的价钱了。因为真的降下来的估计市场就不大，没有需求怎么涨价呢。

越小户型， 收益越高。尤其欧洲其他国家首都都是它的数倍， 他们来买房就不按德国传统市场规律买了。 好的Loft, Dachgeschoß毫宅， 千万欧元都有人抢。 。

外来投资买的多是高档住宅，需要的投资也大，不是一般小老百姓炒得了的。只有小户型，还有一点空隙给一般人抢抢，不过利润也就那么一点了，如果人不住在柏林，管理还需另外投资，因为小户型周转又快。

sorryloki

好长知识了!!!!!

nnsoya

原帖由 建筑师 于 2008-3-5 14:14 发表




听起来很诱人，德国好像很难有这样的好事，很想知道要投资多少，很短时间又是多长？$考虑$

同问！！
我6月去柏林，能否传一些资料给我？

瓯越故人

可以的，二手小房子并不贵，且很好出租，10万以下那种appartment都很多，可以去德国网站上查找。就算是好地段的70平米的40年二手，18万以下都能拿到。租金大约10-12。主要是Nebenkosten要考虑好，自己不住空着是很麻烦的。

bluelee

原帖由 sorryloki 于 2008-3-4 16:49 发表
我在慕尼黑.房子非常贵,我的意思是说不管是住房还是买房.
一般来说30多的房子的话地段一般的也要500,600多暖租.
据说慕尼黑的房地产在德国算是比较活跃的,所以想想要不然狠狠心买个小套.

这还是一个想法,所以我 ...

有房贷可以卖的，对方付款一部分直接给你房贷的银行，剩下的给你．
一般德国房贷是不可以缩短房贷的时间，也没有意思，因为德国房贷利率是不调整的．不过大部分银行可以提供Sondertilgung,可以加速还款

唐小鸭

柏林是有很多空房， 但是市中心现在的情况是大量外国投资者在买房建房， 好房几乎没有空， 当月发出去的广告马上会有很多求租的人。 另外大量迁入柏林的是文化艺术时尚产业， 经济上虽然没有大工业， 由于多彩的文化生活和廉价的生活消费正成为欧洲人旅游度假居住热点。
你在Mitte买过房吗？ 任何一处新售房都有丹麦瑞典英国瑞士等国的投资人和做Ferienwohnung的购房者在抢。 好地段的房， ２００８年底收工的， 买下了还没盖完，房产中介就追着你想代理出租和出售业务。
我看到很多人读点泛泛谈德国经济的文章， 就写文章说在这里投资房地产没价值， 觉得很可惜。 你自己住的地方是按中国人眼光选的， 有些甚至按留学生眼光怎么省钱怎么选的，可是这里最火的房， 市场是针对欧洲人的，你没有买卖或者出租过这样的房， 这样怎么比较呢？ 我们投资也不一定自己住， 但是要按欧洲人的眼光来选投资目标房， 选在Lichtenberg，Marzahn, 肯定卖不出去。
实际上柏林房租这些最In的地段２年内升了２８％， 根本没有空房， ２年前２２００欧每平米的房子， 今年报价２５００欧以上， 精装带家具的高档公寓式房，起价已经３３００欧。 你自己在www.immobilienscout24.com输入Mitte或者Prenzlauerberg搜一下， 然后给其中的出租广告打个电话， 看看好房是不是有好长的Warteliste多少求租人， 你还要出示足够的经济证明， 才能收到那个Warteliste上。

[ 本帖最后由 唐小鸭 于 2008-4-4 20:29 编辑 ]

唐小鸭

我说的也是精装小户型， 不是那些几百平的大Loft. 因为地段好， 这样的精装小户型价钱也不低， 但是我们没有人是想掏现款买楼吧， 德国有这么保险的银行信贷， 收入稳定的上班族， 甚至可以零首付以多种结合的方式贷款，作为投资来说， 你借５万的贷款买个很差的房子， 和借１０万贷款加上一点首付买个好点房子，每月的负担， 以及以后还款风险其实是一样的。这个Finanzierung的话题比较长也比较专业， 我就不详细讲了。
LS有位说得Wohngeld那些费用， 倒确实是个问题， 所以一定要选Wohngeld少， 好维护， 省能源的房子。 不然房租不够abdecken你的利息和各种维护管理费用。

唐小鸭

原帖由 nnsoya 于 2008-3-10 22:23 发表

同问！！
我6月去柏林，能否传一些资料给我？

你来了柏林以后再联系我吧。 我手头刚好拿到一个市政府推广养老投资户型的资料。很有意思， 适合不自己住， 投资作为养老金来用的
１。 零首付， 可１００％贷款
２。市政府保证１０年租金， 不管租没租出去
３。 市政府保证１０年失业保险， 就是你失业后拿不出钱来还银行贷款时， 由这个保险来替你还贷。
都是些６０，７０年代的小户型， 当年是用政府Zuschuss建的， 现在柏林财政需要钱， 所以把它们私有化出售， 有很多鼓励购买的优惠政策。
在其他城市也可以买， 不用过来照看着房子， 都是长租出去的， 由市政府的管理公司统一来管。你收租金还贷就行。贷款还完了， 退休以后净房租就是养老金的一个很好的补充。

pidi

这就是citi bank做的事情。
现在citi由于次级债出问题了，就把名下的房产卖了渡过难关。
是在日本投资的。据说经济最萧条的时候，大学旁的房子都是不发愁出租的

原帖由 daixi 于 2008-3-11 21:52 发表
我很在大城市离大学进的地方  半买半租一幢楼下来
然后简单装修一下  
租给学生
自己当hausmeister  

如果我资金允许的话  
大家觉得可行吗？

唐小鸭

原帖由 daixi 于 2008-4-7 16:52 发表



网上有这项政策相关的介绍吗？
叫什么呢？

网上没有。但是各地都有专门的讲座， 就是楼盘推介会性质的， 管吃管住， 待遇不错，你在哪里？ 我给你问问你周围有没有。

唐小鸭

你也可以在柏林买呀， 这些房子都是长租出去的， 即使我住柏林， 也没法时常进去检查检查。更不能把房客Kündigen掉自己去住， 在外地买没区别的。作为投资来说， 你坐等收租好了。
而且这里还有组织的免费吃住看房团， 报告会， 每年还邀请你过来看一下。

唐小鸭

是政府做过全新大修Sanierung的， 而且说了，这房既不是你住，也不是炒房出售，是用来收租金养老的投资房，回报率最高的房，并不是最好地段的最高档房，这是个投资问题，你需要关心的计算你的投入产出比，什么样租金，什么样租房合同这些问题。。。

舒娅

房子是个头疼的事啊，还要装修，看看国内的装修真是觉得烦