怎样判断一个房屋出租合同有效? 很好的例子，要做房东和房客的人

sandy8003

最近我们认识的的一个Makler，碰到了棘手顾客。顾客通过Makler的广告，由Makler陪同看中了一套Wohnung。与Makler签了付费合同，并签了租房合同。当然签租房合同时，只是租客先签的，因为租客要去度假了，当天晚上房东才去Makler那里签的合同。在合同中写了将与交钥匙的同时（租客度假16天回来后），付2个月的押金，搬入后（两星期后）付租金。

但是租客提前5天回到家，并立即打电话给房东，说她没钱，所以不想租房子了， 租客并于当天晚上到房东家，亲自递交了解约信。但是合同中写明，租客必须提前三个月KUN 房，所以她应该付两个月的租金及修理粉刷的费用。但是因为她还根本未住进去，房东写信要求她付2个月租金，（其实要不到也就作罢了）。 但是收到对方律师信，说合同不存在！

问题是Makler的工作全都做完了，根据她与Makler签的合同，她要付2个月的房租作为Makler的费用。 可是她不付，并说，她没钱。打官司也没用！顺便说一句， 房客是个洲政府财政部门的40岁的公务员。因为与LG闹离婚，所以要租房，可能又和好了。

这样的情况，Makler请律师写信了， 但是对方让自己律师回了一封信，说合同存在但无效，不可要求付费， 现在打上法庭了。请问
1。对方律师为什么说无效？
2。如果无效，Makler律师为什么还要打上法庭？
3。 看到有帖子里说，mail， fax 不可以作为法庭的证据出示，是指在特定的租买房的合同呢，还是整个司法程序中？

补充以下》
1。 房客签好合同后，特别嘱咐Makler，合同不要寄到她现在的家，她会自己来取！因为她不想让她LG知道她住的地方，她还要带两个孩子出来一起住。
2。在第1次开庭的法庭上，房客一再重复，Makler没有给她介绍，谁是房东，她根本不知道，也没有见到房东（这是撒谎，因为她要求粉刷时，Makler又介绍了陪同看房的是女房东， 证人男房东（没有陪同看房）出庭了，但是作为证人的女房东，及陪同房客看房的男友都没能出庭。所以还要听证一次！
3。房客的律师说，他的委托人签的只是意向书！（而合同上是VERTRAG）
4。Makler律师称，如果合同无效，为什么房客去解约？
5。房客的律师又将无合同，改称为，合同未送达，无效！
6。还要听证一次，但房客撒了很多谎了
谢谢大家？

[ 本帖最后由 sandy8003 于 2008-4-7 03:09 编辑 ]

唐小鸭

这个case，就看谁家的律师本事大了。一边可以说租客毁约在先，另一边可以完全推翻合同，说合同无效。因为比较个案，哪本法律书上也没有现成的例子，谁家律师善于找出论据来辩护，谁都有可能赢。。。

sandy8003

原帖由 唐小鸭 于 2008-4-5 19:31 发表
这个case，就看谁家的律师本事大了。一边可以说租客毁约在先，另一边可以完全推翻合同，说合同无效。因为比较个案，哪本法律书上也没有现成的例子，谁家律师善于找出论据来辩护，谁都有可能赢。。。

$送花$ $送花$

好不容易等来个回复！！ 能说具体点吗？？举个例子，对方怎么能推翻合同，说合同无效呢？依据总的有吧？

唐小鸭

我不是律师，不过学校里修过合同法的课，所以知道任何一个合同，都可以找出漏洞来使其无效，至于什么漏洞，我也没看过你的原件，怎么说呀？对方律师要是高明，总能找出办法来无效的。。。

sandy8003

原帖由 唐小鸭 于 2008-4-5 21:32 发表
我不是律师，不过学校里修过合同法的课，所以知道任何一个合同，都可以找出漏洞来使其无效，至于什么漏洞，我也没看过你的原件，怎么说呀？对方律师要是高明，总能找出办法来无效的。。。

谢谢！ $送花$ 偶以为你不在这个版了，那租房合同在什么情况下是无效呢？$frage$

萧清泉

1：这个对方律师信件原文里应该有。
2：律师永远有道理要打官司，正如女士们永远有道理要庆祝每一个纪念日、节日、甚至非洲节日。。。。。
3：在满足特定条件后，email是可以作为证据，参见OLG Oldenburg判例 Urteil vom 28.07.2005, Az. 8 U 93/05

sandy8003

原帖由 萧清泉 于 2008-4-5 21:40 发表
1：这个对方律师信件原文里应该有。
2：律师永远有道理要打官司，正如女士们永远有道理要庆祝每一个纪念日、节日、甚至非洲节日。。。。。
3：在满足特定条件后，email是可以作为证据，参见OLG Oldenburg判例 Urte ...

$汗$ $汗$ 偶乱吼，把你叫来了$害羞$

谢谢回答！
1。 对方律师信说，合同无效，未写出根据那条法律。
2。 就为了钱？ 还是绝对有理？ Markler 的律师很理直气壮，好象胜券在握一样。

你是房客的律师，你会怎么做呢？

sandy8003

原帖由 萧清泉 于 2008-4-5 21:40 发表
1：这个对方律师信件原文里应该有。
2：律师永远有道理要打官司，正如女士们永远有道理要庆祝每一个纪念日、节日、甚至非洲节日。。。。。
3：在满足特定条件后，email是可以作为证据，参见OLG Oldenburg判例 Urte ...

你认为谁能赢呢？$送花$ $送花$

萧清泉

绝不当这位大侠房客的律师，因为律师费显然没处要，搞不好还顺走我个烟灰缸什么的:)

你提供的细节太少啦，我只能说，Immobilienmakler（你多打了个R）的职责只到达成合同为止，从你的叙述出发，这个官司Makler赢面较大。

但是，真上了法庭对方肯定不会只说我没钱这么无赖的理由，她会从合同中做文章，双方折腾半天，劳民伤财，两个月房租根本弥补不了。


建议：算了，赶紧找新房客。

xumeng

lz，法律的关系是一对一来看，mieter vermieter 还有个Markler， 现在你不用说这么复杂， 因为合同永远是只是zwei ubereinstimmende willenserklaerung， 注意永远只是zwei，那么只要看Markler和mieter有没有关系了，如果他们之间没有合同，没有关系，那么就不用付费。 如果有合同，具体看内容，费用是否适合租房合同邦定，还是分开，如果是分开及无论租房合同是否达成，都要收钱，还是只有成功才收钱

关于要钱，法律提供了非常有效的和便捷的所谓 Mahnungsverfahren，专门解决所谓欠钱不给的问题，相关搜索wiki