关于退房屋押金的事，急～～～～

西瓜蜜

情况是这样的，我和男友都是学生，由于有一条狗狗我们不能住学生公寓，我们自己找了私房．由于房子找的比较急，没有说明有狗，就把房子租下来了，并且说好是租给我一个人的（４０平米）．我和男友在１月份搬入，但是这楼里前前后后都有好多养狗的，我们也就没有在意．由于我有一天打工，男友又不在家，狗狗单独在家，把隔壁的邻居给吵了，他报了警．结果房屋出租的地方知道了，来了一封信，叫我２月８日搬家，并把我二月的房租给扣了．我２月８日准时搬了家，但４５０欧的房屋押金他一直都不退给我，打电话说不过人家（德国人）并且不告诉我不退押金的原因，发ＥＭＡＩＬ也不回，我就是想问问他这样做倒底是对不对，我能否要回我的押金？？？？？？？

天上的一片云

这个必须要和房主事先说好，如果房主不通融，可以马上结束房租合同的。

房主有权保留6个月的押金，确定是不是有损坏以及为了Nebenkosten等等。。。

太有才了

War es eine fristlose Kündigung? LZ kann mal überprüfen, ob und wie sie das Schreiben unten benutzen kann:
-------------------------------------------------------------------------------
Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit bitte ich Sie um Rückzahlung von Mietzins für den Zeitraum von 09. bis 29.02.2008 und Rückzahlung der Mietkaution für das o.g. Mietverhältnis.

Mit Ihrem Schreiben vom xx.01.2008 haben Sie das Mietverhältnis wegen einer angeblichen Pflichtverletzung (Hundehaltung) gemäß §§543, 569 BGB fristlos gekündigt, so dass ich am 08.02.2008 ausziehen musste.

Ihre fristlose Kündigung vom xx.01.2008 ist aber unberechtigt. Es kann dahinstehen bleiben,

·        ob die entsprechende Klausel zur Tierhaltung in Mietvertrag überhaupt unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06) oder
·        ob der Vermieter einem weiteren Mieter die Erlaubnis nicht versagen darf, wenn andere Mieter Hunde und Katzen halten (vgl. z.B. LG Berlin, Urteil vom 18.10.1985 - 64 S 234/85).

Nach §543 BGB ist die fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, also ohne Abmahnung keine fristlose Kündigung (vgl. z.B. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 26. 04 2002 - 318 A C 327/01).

Damit habe ich Anspruch auf Rückzahlung von Mietzins für den Zeitraum von 09. bis 29.02.2008. Hier bedarf es keiner weiteren Vertiefung, ob die unberechtigte Kündigung des Mietverhältnisses

·        als Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu werten ist, das durch Räumung konkludent angenommen wurde (vgl. LG Köln, Urteil vom 21.10.1992 - 10 S 237/92) oder
·        als positive Vertragsverletzung zu werten ist, so dass der Vermieter dem Mieter wegen positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984 - VIII ZR 255/82).

Es ist Ihnen auch sicher bekannt, dass die Mietkaution (§551 BGB) alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 08.03.1972 - VIII ZR 183/70). Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).

Daher bitte ich Sie um die umgehende Rückzahlung von dem o.g. Mietzins und von der o.g. Mietkaution.

Mit freundlichen Grüßen

henshufune

最近一直在关心这个问题，因为自己也在租房子，版主说的房东可以在合同结束后持有6个月的房租，有点必须指出的是,诉讼时效：

根据德国民法典第548条第二款：承租人的费用偿还请求权或要求许可取走设备的请求权，在使用租赁关系终止后，经过6个月而完成消灭时效。消灭时效，虽不等于国内诉讼时效的概念，但是，如果消灭时效到期后，使得出租人有权拒绝给付的义务，承租人的请求权不会当然消失，但是会有所限制了。但该消失时效会因多种原因停止、暂不完成、甚至重新开始，比如说：因磋商、提起诉讼或不可抗力等停止，停止就意味着，这段时间可以不计入消灭时效内。

所以，当同胞们遇到房东不退押金时，千万不能坐以待毙，在六个月内要有所作为，积极与房东周旋，保留双方在磋商的证据，有需要的告知其德国法律的相关规定甚至案例。

Lining

你2月只住了8天，房东扣了2月一整个月的房租吗？觉得好像不太合理。而且如果我没理解错，你一共都才住了1个月零8天。一直扣着你450欧的押金实在不像话。

即使如斑竹所说的 “房主有权保留6个月的押金，确定是不是有损坏以及为了Nebenkosten等等”， 我觉得房子有没有损坏，是应该在搬走的时候就做记录的，如果没有特殊说明，就是没有损坏。而且住的时间这么短，也没有做Schönheitsreparatur的必要。

我觉得你可以写一封正式点的信，提出要回押金。如果房东有NK的顾虑，你应该在信中指出，2月你们虽然只住了8天，但是交了全额的房租；而且这么短时间NK无论如何不可能有450欧，介于房子无损坏，不需要美化，房东应该先偿还一部分押金。

不过以后租房子要注意了，养狗是要提前征得同意的。而且租给一个人的房子，理论上不能让男友同住，除非那个是你LG。不过你的邻居也好凶。直接就报警了。我隔壁邻居的狗狗也是因为孤单天天十分凄惨的哀号，楼上的邻居也只是找过我隔壁几次。我也不好意思说隔壁的，都是自己忍了$郁闷$

Lining

因为前一阵子和房东有些不愉快，所以我读了一些关于租房法律的文章。今天翻翻书，看到这么一条：(我是从一本叫Miet und Pacht的书上抄的，因为是从 Amazone买的旧书，版本有点老，1999年的，见谅$汗$ )

Der Kündigungsfolgeschaden (S. 335)：

Beispiel 2:
War der Vermieter zur fristlosen Kündigung  berechtigt, so  kann er vom Mieter den durch die Kündigung entstandenen Mietzinsausfall, die Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter, die Kosten für die Renovierung der Räume und andere, durch die Kündigung entstandene Aufwendung als Schadensersatz verlangen.

但是根据那本书，好像直接就给fristlose Kündigung是不可以的。必须之前有Abmahnung。还有我也不知道可不可以直接扣押金，作为Schadensersatz。我猜测你原来的房东扣你押金是想当Schadensersatz。因为重新找租客他也要时间，房子空置对于他就是个损失。但是要求Schadensersatz，你的房东必须证明他的房子之后空着没人住 (他也积极找下个租客了)，给他造成损失了。否则他也没有权力要Schadensersatz。

希望对你有帮助:)

henshufune

前面说的消灭时效概念是德国民法典第548条第二款一个需要注意的方面。当时，我对这一款第二条理解有误，当时摘抄的是陈卫佐翻译的中文。原文表述如下：
承租人的费用偿还请求权或要求许可取走设备的请求权，在使用租赁关系终止后，经过6个月而完成消灭时效。
这个家伙的翻译有问题，德文原文如下：
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
我对这个条款的重新理解如下：
承租人的对某一设备投入费用的偿还请求权或要求许可取走此设备的请求权，在使用租赁关系终止后，经过6个月而完成消灭时效。
举例来说：
承租人在租房期间为此住所添置了一些设备（冰箱，洗衣机，等等），房主在租赁关系结束后并没有将这些东西及时归还给承租人，承租人有权利在租赁关系终止后6个月内提出经济补偿或取回该设备。
事实上房东一般不稀罕这些东西。他也许会强调说，这些家具在承租人搬出去的时侯全部要搬走。不能留在他的房子里，当然下家（Nachmieter）如果全部接收又是另外一回事。那时候他不会干涉这些设施留在房子里的问题。
引伸开来：
这个条款实际上和楼主提出向房东索取租金是相反的两码事。德国民法典第548条第1款是对房东扣押金的时间约束，消灭时效6个月。第2款是对承租人要回自己添置设施权利的时间约束，消灭时效也是6个月，总不能隔三差五老去烦房东或者打扰下家吧!

前面的理解也不删了，里面解释了消灭时效的概念。

[ 本帖最后由 henshufune 于 2008-6-21 01:34 编辑 ]