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Was der Vermieter alles darf
Wie viel Miete darf verlangt werden? Muss ich eine Video-Kamera im Hausflur dulden? kann mir der Vermieter das Rauchen verbieten?
1。Insbesondere in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand könnten Mieter mit günstigen Angeboten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt werden. Kommt dann einige Monate später die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, muss sie gezahlt werden. Denn bei solchen Wohnungen kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ein Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nämlich keine Gewähr dafür, dass die Wohnung dauerhaft preiswert bleibt. Auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 303/06) weist der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin hin. Mit Formulierungen im Mietvertrag wie «Keine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren» oder «Die Miete soll auch künftig zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen» ist man als Mieter auf der sicheren Seite.
2。Grüner Daumen wird nicht belohnt: Mieter haben bei ihrem Auszug keine Ansprüche gegen den Vermieter für selbst gepflanzte Bäume und Sträucher.In dem Fall des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 387/04) hatte der langjährige Mieter eines Einfamilienhauses am Ende des Mietverhältnisses mehr als 2600 Euro vom Vermieter gefordert - Begrünung und Bepflanzung hätten zu einer Wertsteigerung des Hauses geführt.Der BGH lehnte diese Forderung ab. Im Mietvertrag seien Ansprüche für die Gestaltung der Freiflächen ausgeschlossen gewesen. Nur für bauliche Veränderungen sei geregelt worden, dass die Mieter beim Auszug vom Vermieter oder Nachmieter Wertersatz bekommen, erläutert der Mieterbund. Für die Gestaltung der Freiflächen sei ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden, dass die Mieter die zum Haus gehörenden Freiflächen nach ihren individuellen Wünschen und in Abstimmung mit den Grundstücksnachbarn selbst gestalten. Daraus lasse sich ableiten, dass die Mieter selbst die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen tragen.
3。Wollen Mieter vor Ablauf der Mietzeit (z.B. bei Zeitmietverträgen) ausziehen, müssen sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Einen Anspruch darauf haben sie aber nur, wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die Gerichte akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn der Mieter aufgrund einer schweren Erkrankung in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Ebenfalls ein Grund ist ein Umzug wegen berufsbedingten Wohnortwechsels, wenn sich Nachwuchs ankündigt oder der Mieter heiratet und die bisherige Wohnung objektiv zu klein ist. Kein Härtegrund besteht dagegen, wenn der Mieter in eine preiswertere oder schönere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen will. Ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, reicht es aus, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen. Akzeptiert der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag «entlassen». Er ist nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ablehnt.
4。Lässt ein Vermieter sein Haus von außen dämmen und steht deshalb ein Gerüst, können die Bewohner die Miete mindern. Diese Möglichkeit bestehe, obwohl der Mieter langfristig weniger Energie verbraucht und daher einen Nutzen von der Sanierung hat. Die Mietminderung richte sich immer nach dem Grad der Beeinträchtigung und kann dabei zwischen 10 und 40 Prozent der Miete betragen. Zudem ist es möglich, dass die Miete in verschiedenen Bauphasen unterschiedlich stark gemindert wird - abhängig von der jeweiligen Lärm- und Schmutzbelastung. Experten raten Mietern, ihren Vermieter anzuschreiben und eine bestimmte Mietminderung vorzuschlagen, die sie für angemessen halten. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, könnten beide Parteien immer noch versuchen, sich zu einigen.
5。Auch wenn die Wohnung tatsächlich größer ist, als im Mietvertrag vereinbart, muss der Vermieter bei der Berechnung einer Mieterhöhung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche ausgehen. Das meldet der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin. Er beruft sich dabei auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 138/06). Laut DMB war in dem Fall die Mietwohnung 131,8 Quadratmeter groß. Im Mietvertrag waren nur 121,49 Quadratmeter angegeben. Bei seiner Mieterhöhung multiplizierte der Vermieter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der tatsächlichen Wohnungsgröße. Das ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässig. Der Vermieter muss mit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag rechnen. Im Regelfall handele es sich bei den Wohnflächenangaben im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung, nannte der Bundesgerichtshof als Begründung.
6。Ist jemand noch zu Besuch oder schon ein Mitmieter? Lebensgefährten dürfen zeitweise in der Mietwohnung untergebracht werden. Eine bestimmte Zeitspanne sieht das Mietrecht in solchen Fällen nicht vor. Das können vier oder sechs Wochen sein. Aber wenn jemand vier Wochen da ist, dann eine Woche weg und dann wieder vier Wochen da, ist das sicher kein Besuch mehr. In solchen Fällen muss der Vermieter darüber informiert werden, dass eine weitere Person vorübergehend in der Wohnung untergebracht wird. An der Grundmiete darf das nichts ändern, wohl aber an den Nebenkosten, wenn diese pro Person berechnet werden. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an einem Mit- oder Untermieter besteht, müsse der Vermieter diesen aber akzeptieren. Beim Unterbringen von Partner oder Partnerin gibt es in der Regel keine Probleme. Schon eher wird darüber gestritten, ob ein Fremder, der in der Wohnung untergebracht wird, noch zu Besuch oder bereits ein Unter- oder Mitmieter ist.
7。Immer wieder gibt es Ärger zum Thema Schönheitsreparaturen: In Dutzenden Grundsatzurteilen hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Klauseln zum Thema für unwirksam erklärt. Danach ist es dem Vermieter auch nicht gestattet, während eines laufenden Mietverhältnisses eine unwirksame Vertragsregelung zu Schönheitsreparaturen durch eine andere ersetzen. Das sei eine Vertragsänderung - und Mietverträge dürften nur in beiderseitigem Einvernehmen geändert werden, erläutert der Deutsche Mieterbund in Berlin. Es ist davon auszugehen, dass eine solche Änderung zum Nachteil des Mieters wäre. Dieser sollte daher in solchen Fällen juristischen Rat einholen, rät der Mieterbund. Unwirksam sind nach seiner Darstellung zum Beispiel Klauseln, die starre Renovierungsfristen vorgeben oder anteilige Kostenübernahmen nach festen Berechnungsgrundlagen fordern. Wenn etwa eine Renovierung unabhängig von der Wohndauer an den Auszug geknüpft wird und beim Auszug in jedem Fall das Entfernen der Tapeten verlangt wird, sei das nicht zulässig.
8。Eine Wohnung im Grünen kann ja sehr nett sein - manchem wird es allerdings zu viel: Mieter dürfen die monatlichen Zahlungen unter Umständen um fünf Prozent mindern, wenn ein Baum auf dem Grundstück die Wohnung verschattet. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg hervor (Az.: 211 C 70/06). In dem Fall wuchsen die Bäume vor der Fensterfront einer Wohnung im Lauf der Jahre in die Höhe und verdunkelten das Wohnzimmer des Mieters «erheblich». Selbst am Tag war es notwendig, in den Räumen das Licht anzuschalten. Das Gericht entschied daher, dass eine Mietminderung von fünf Prozent zulässig sei. Denn der Mieter hatte zuvor um Abhilfe gebeten, der Eigentümer habe auf die Hinweise des Bewohners aber nicht reagiert. Zudem stehe die Baumschutzordnung dem Recht des Mieters nicht entgegen - bei unzumutbarer Verschattung von Wohnräumen gebe es Ausnahmen.
9。Wer als Mieter nach Modernisierungsarbeiten viel Arbeit mit mit dem Säubern der Wohnung hat, darf einmalig die Miete mindern. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg hervor (Az.: 48 C 230/06). In dem Fall hatte eine Mieterin von einer Mietzahlung 100 Euro abgezogen, weil sich beim Abschlagen alter Fliesen im Badezimmer durch vom Vermieter bestellte Handwerker in der ganzen Wohnung Staub verteilt hatte. Die Frau hatte für die Reinigung der Wohnung zehn Stunden benötigt. Den Satz von zehn Euro pro Arbeitsstunde fanden die Richter angemessen. Denn die Mieterin habe mit Fotos ausreichend belegt, dass sie Fußböden säubern, Fliesen scheuern und selbst im Schrank aufbewahrtes Geschirr habe nachspülen müssen.
10。Richtig kündigen: Im Streitfall müssen Mieter nachweisen können, dass ein Kündigungsschreiben rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist. Die sicherste Methode sei es daher, den Brief persönlich in Gegenwart eines Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Das rät der Deutsche Mieterbund in Berlin. In beiden Fällen sollten die Beteiligten über den Inhalt des Schreibens informiert sein, um die übergabe verlässlich bezeugen zu können. Die zweitbeste Lösung sei das so genannte Einwurfeinschreiben. Dabei wirft die Post den Brief beim Empfänger ein und dokumentiert das. Der Brief gilt damit als zugegangen - egal, ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht, erläutert der Mieterbund. «übergabeeinschreiben» oder «Einschreiben mit Rückschein» haben dagegen einen Nachteil, wenn der Empfänger nicht zu Hause ist: Dann wirft der Zusteller nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Und erst wenn der Vermieter es dort abholt, gelte es als zugegangen. Auch ein einfacher Brief sollte nicht die erste Wahl bei der Zustellung des Kündigungsschreibens sein. Denn ob der Vermieter das Schreiben erhalten hat, sei bei einem Standardbrief kaum nachweisbar. Zur Postfiliale müssen sich Mieter aber in jedem Fall bemühen: Eine Kündigung auf elektronischem Weg ist den Angaben nach unzulässig, denn einem Fax oder einer E-Mail fehle die notwendige eigenhändige Unterschrift. Kündigungsschreiben müssen nach bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählt.
11。So mancher Streit zwischen Raucher und Nichtraucher landete schon vor Gericht. Eine Frau verklagte ihren rauchenden Nachbarn, weil er seinem Laster auf dem Balkon nachging. Die aufsteigenden Rauchwolken störten die Frau jedoch erheblich. Rauchen auf dem Balkon ist aber erlaubt, stellte das Amtsgericht Bonn (AZ: 6 C 510/98) fest. Selbst gesundheitliche Schädigungen habe die Frau hinzunehmen, da in einem Wohngebiet der Tabakkonsum nicht gänzlich untersagt werden könne, so die Richter in ihrer Urteilsbegründung. Nicht nur Nachbarn, auch so manchem Vermieter sind Raucher ein Dorn im Auge. Vergilbte und stinkende Tapeten lassen sich nur schwer beseitigen. So verlangte ein Vermieter Schadenersatz von seinem Ketten rauchenden Mieter. Nur 15 Monate nach dem Einzug waren die Wände schon stark vergilbt. Die Richter des Hamburger Landgerichts entschieden, der Mieter müsse keinen Schadenersatz leisten (AZ: 333 S 156/00). Schließlich gehöre das Rauchen zum normalen Lebenswandel. Hingegen war ein Urteil des Amtsgerichts Magdeburg in einem ähnlichen Fall nicht so raucherfreundlich. Hier sprachen die Richter dem Vermieter 1.300 Euro Schadenersatz zu, weil der Mieter nach zwei Jahren Tapeten und Teppiche durch den Tabakrauch stark verschmutze. (AZ: 17 C 3320/99).
12。Auch wenn mancher Vermieter gern wüßte, was seine Mieter in seinem Haus so treiben, er darf auf keinen Fall im Hausflur oder vor dem Haus eine Videoüberwachungsanlage installieren. Dies ist gemäß eines Urteils des Amtsgericht Frankfurt am Main (AZ: 33 C 172/04-13) ein unzulässiger Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters. Ein absolutes "No Go" also wenn es um den Hausflur geht. |
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发表于 2008-7-24 19:33
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