从30万到500万,我的17次房屋买卖成交经验
我是从99年大学毕业的,当时上学在外地就已经关注杭州楼市了.8月份毕业到杭州后就因为自住要求开始买房.当时近江小区这一区块还是农田.因为没经验,看了又看,结果等到2000年5月第一次入手时房价已经从2800涨到3400.当时手上有限的资金只有30万.可以考虑一次性付款买一套房子,或者买二套,但要按揭. 因为考虑收入还可以,还代没压力所以就一次性买入二套,房子位于近江小区附近的临江风帆.这是我的第一次购房经历.因为从毕业到买房考虑了半年,结果房价涨了600.第一次买房的失败经历让我以后每次出手都奇块无比. 从每一次买房到现在,买进卖出共十七次了.资产也从三十万涨到了500万.现在我手上还有近江的二套房子及滨江的一套房子及一个商铺.当然还是有贷款的. 以下简单介绍一下我的购房经验.
买房投资我喜欢找二手房,原因很简单.二手房不象期房那样要好几年才能办证, 这样可以缩短交易周期,实现更大利润.同时买房和买衣服没什么区别.去四季青,只要你愿意找,愿意淘,总能淘到便宜的宝贝.买房也是如此.所以我建议所有买二手房的人都要集中看房,甚至要把目标区块的二手房看尽.这样才会有比较,也才会找到最具有性价比的房子.二年前,我投资近江的一套小套,当时看了约 40套房,终于淘到了一套单价才8400的房子.当时房东都是上海老人,自己无能力处理房子,身边又无子女,委托他侄子全代理.他侄子也是上海人,跑回杭州不容易,所以想尽快出手,加之对杭州行情不熟,所以挂了个低价.我看了一次房子,当天签约成功.这套房子我刚卖掉,以14000每平米成交,小赚一笔. 同样的还有一套房,位于滨江,也是如此情况.举例无非是再次说明买房看房一定要有恒心和耐心,不能操之过急,但看到好房子就一定要当机立断.不然当机立断也要建议在长期看房的基础上.现在我不买房的时候还每周看房,主要是了解行情.想投资了就集中突击全面看房. 看房时我强烈推荐**网.很多网友都说**网上有很多虚假房源.我也同意这种观点.我甚至都知道哪个经记人发布的房源虚假的机会更大.我都能记住他们的名字.但是我还是要推荐.因为买房就是淘宝.便宜的虚假房源你打电话证实了,你至少可以知道这一区域现在的底价.但是万一被你碰到一个急卖的低价房源,或者一个呆子房东挂出的低价房源,你总可以先下手为强.至于浪费的电话费,比较于房价,可以忽略不计. 对真的有意思的房子,你要不吭声的进行.只委托一个中介.千万别同时让多个中介去询价.房东会以为房子看房的人多而涨价.
对于中介费,我一般都可以打个三折,但前提是我和中介的人员都比较熟,而且我也知道跑单的办法.至于怎么跑单,为了不给中介的人拍砖,我就不说了.当然人还是要有诚信,只要是中介为我服务并成交了,我都不会让业务员白忙,如果跑单我也会个人给业务员服务费.所以,现在几乎所有的中介人员带愿意为我服务,而且看房都不用签字,这就是个人诚信的好处.
除了那种不缺钱,又非到一定价位不卖的房东,都是有还价的余地的.购房还价时先要给房东报一个极低的价格,要给他施加一个压力.甚至可以委托几个无关人员过几天给他一个低价,过几天再给他一个低价,让他对现在的房价有一个错误的概念.一般的房东都是初次卖房,都可能会受些忽悠.这个时候房东对房价就会有些松动.当然那些很便宜的房子还是早点成交吧,免得还没等你忽悠完,房子就没了.
购房的时机实际上很难把握.在把握时机上我犯了一次错误.在最高位的时候买了金帝金色钱墉的房子,但是随着这一次行情的好转,没亏.现在,最好的购房时机已经过去,但是我还是觉的可以入市.大量的温州投资可能都和我的想法相同.
投资的房子,千万别超过140平米,因为税费和总价,很难出手.我买的房子, 没有一套过140的.还有商铺,很难投资,除非你有足够的实力长线拥有,否则还是别碰.我最大的失败就是投资了滨江的商铺,现在想出手但很少有人能接盘. 导致我现在进入二手楼市的资金不足.
区块上还是看重地铁房,又有价格洼地的地方.下沙和临平的房子现在是重点可关注的区域.下沙的最后两个地铁站,我想信会很块就列入计划.到底那里有太多的楼房,政府一定会关注配套.一定要相信,人越多就越有力量.下沙那么多房子的业主会让政府重新考虑那两个地铁站的开建.滨江也是重点.滨江还是有上升的空间.
学区房的买卖还是有风险,主要是政策风险.还有,就是上学人口的持续减少.如果不是自住,不考虑投资学区房.
买房时一定要自己了解规划,不能听信中介和售房小姐的介绍.为了成交赚取佣金,她们都不可信.实际上几乎绝大部分的规划信息都可以在政府权威网站上找到.找不到的信息基本上都是遥传,不可信.
想到的就这一些,等有再想到的就会继续.祝个位房友有好房子住,有钱挣.
谈谈最近的看房经验吧.最的主要看重滨江的西兴镇.那里价格还是洼地.相比区政府板块,最近东方俊很火,但三楼的要10000,十二楼的要11300.而西兴最近还有房的只有连园.多层价格约要10000左右.相比九堡的地铁房还是这里好.因为这里是真下的地铁房,真的是地铁就在家门口,不象有的楼盘,说是地铁房,但实际上走路要半小时.那都是骗人的地铁房.强烈建议去看地铁房的人都要自己亲自走路到地铁站看看.还有西兴的配套比较成熟,至少生活很方便,现在公交也还可以,到延安路,到湖滨什么的都有车.当然我不是连园的托.连园开发商比较小,楼盘也较小,这都是缺点.相对来说,10000的价格对投资客来说还是有点贵,我不会选择下单.
但是附近的几个二手楼盘我觉得很有意思.虽然都是小楼盘,但有点价值.先说河畔花园,紧邻北塘河,绿化很好,可以说是难得一见的河景房,小区外立面很漂亮,一点也不显旧.但是小区太小了,这是唯一一缺点.河畔花无共二排房子,造河一排的是道选,但邻路的一排就算了.以后北塘路要拓宽,有得吵了,所以临路的除非很便宜,否则肯定PASS.只是现在河畔花园的房子也涨的历害,要 9000了.我觉的还是可以下单.
再说说铁岭花园,共二期,二期的比一期的要新一点.外立面有点旧,感觉不上档次.但如果自住,是自己在家的感觉,我觉得影响很小,最主要的是物业,和生活质量相关性更大.总的来说这里物业便宜,管理的也还不错.
再说说兴盛花园,比铁岭看起来要新些,而且在西兴镇也算是闹中取静,离各种配套也很近.小区小也是缺点,但总的来说铁岭和兴盛花园房价都不贵,上升空间很大.
最主要的是以上三个楼盘都离地铁极近,走路不超过十分钟.而且在三个楼盘之间,位于建设河及北塘河之间,要建一个西兴主题公园, 这是最大的利好.西兴的房子,现在最缺的就是公园,其它配套都有.再加之西兴历史老街改选工程,汽车南站南迁工程.我想西兴的未来不可限量.升值空间无限.
当然西兴还有更便宜的二手房,固陵路上还是有八九十年代的老房子,但都没有物业,不适合居住,除非是单身,可以考虑.
西兴好点的二手房也有,如风情苑和燕语林森,但总价都有点高了.性价比和连园的一手房差不多吧.
滨江还有很多楼般,如四桥板块及一桥板块,长远上看都没有区政府板块和西兴区块好.不知道各位房友会不会同意我的经验. |