让数据说话：贷款买房与租房大比拼
本帖最后由 娃娃妈 于 2010-1-2 13:21 编辑让数据说话：贷款买房与租房大比拼
闲着也是闲着，我编了个程序，运行通了，得出一个租房与买房旗鼓相当的结论，请看我的计算，让数据说话，用的是简单四则运算，上过小学就能看懂。
假设购买一套30万欧的花园新房，首付10万，贷款利率是4%，特殊还贷率是3%，具体每年再多还SONDERTILGUNG因人而异，有的人家想尽早结束贷款梦魔，有的人家则不着急，我假设每月有最高还贷金额的限制，比如每月不超过1500欧，这样一开始的时候3%的特殊还贷用不完，到后面几年全数用上，也不用每月总负担上限。
贷款十年的具体流水数据如下，计算是粗略、简洁、一目了然的：
年份 借贷利息 归还本金 月付
第1年 200000 x 0,04 = 8000 精辟!{:5_358:} 算得挺好的。 再上个截图，这个是使用均匀还贷法计算的，也就是你每个月月供1529欧，15年后全部偿还干净贷款，最后一项是租房累计存款，15年后是29万，跟买房的30万几乎不相上下 good point 法兰周边30w的房子，冷租930是租不到的，再加300最起码。 说来说去楼主完全是在这里算经济账。但是拥有一个自己的家的感觉是无法用金钱衡量的。而且在德国出租的haus很少，租一般都是wohnung，买的话300000肯定是买haus，在自家的院子里面看着孩子长大，这个也是没法用金钱衡量的。
其实说白了，跟法国，英国，西班牙不一样，德国不是一个合适的房地产投机的地方，所以作为投资的话也是回报率比较低的地方。大家买房子的主要目的还是改善生活质量，这也是德国政府控制房地产的目标。
要说算经济账，楼主考虑过没有？用930欧能不能租到楼主用于计算平衡点的不动产呢？ 刚去博客看了下 还是那句话有的人觉得非要自己的房子才安心，有的人觉得灵活机动更重要，有时候经济帐反而不是那么重要，重要的是人的心理。 算法表示认同，但是我买房看重的是还贷后的经济效益，也就是用来养老，所以最好能40岁之前就开始供房。另外我把买房也作为对孩子未来的投资，将来能有个房子遗产给孩子，即使是贬值也没有关系，有了第一桶金可以帮助他们先上个台阶，多点生活的选择。 法兰周边30w的房子，冷租930是租不到的，再加300最起码。
大时代 发表于 2010-1-2 14:01 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
你确定房子只有三十万的售价？
要是35万，最终结果会大不一样的
还有，很多冷租包括了管理费，电梯费，垃圾费等等，而我算的冷租是房东自己得到的那部分，因为你要是自己买的房，上面那些费用都要额外交付的。取暖和水电更得另算了。
况且，我用1200欧冷租算了一下，十年租房攒下的是15万欧，比交贷款差了几万。 买房子是为了养老啦，要是退休金出了什么问题了，至少还有房子住，还有补助拿，要是没房子，到时候连房租都付不起。。。 想问一下，这个计算里存放在银行的钱，利滚利，是按多少利率计算的？ 银行的利息也要变动的吧。现在就没有3%那么高。
另外还要考虑到通货膨胀的情况和其他政策性因素。15年后的20万存款就没有现在20万那么值钱了。 先留个脚印，回头再仔细想想 “买房呢，不过是拥有了一座价值30万却依然有10万贷款未偿付的不动产。租房呢，你手握现金，日子过得跟买房人没区别”
也许10年后那个房子的价值还能有所增加吧？毕竟地价和房价还是慢速上涨的。而且房租每年也有半分之几的涨幅的。 本帖最后由 杜思慕 于 2010-1-2 18:34 编辑
这个比较interhyp上有，很详细。
你现在买一座房子（带地的那种），30万，十年以后，价格不会比你现在买的时候低。租金会慢慢上涨。
而且这种比较因人而异，贷款多少影响很大。
何况不能只用十年来计算，前十年买房压力本来就大。算算30年哪个合算才合理。 我前两天正好也算了一下.
一个小城Schlüsselfertig的房子256000,加上Grunderwerbsteuer und Notarkosten当270000.
同样的房子月租900,今后连续三年每年月租涨40.
按LZ的计算就是买划算.
不过看现在的经济状况,今天不知明天在哪工作,也很难算这笔帐. 楼主的算法比较真空,你最好也把通货膨胀算进去。
再说租金900欧的房子在德国还真的不是怎么样，也没有自己的房子（按你的计算30万）住的舒适和安心.
再说楼主你自己都已经买房了,想知道为什么呢? 德国很多有孩子的家庭多是有房族，指的是城市工作地点稳定， 德国不适合房产投机。 要投机也只能是公寓房还差不多， 大房子一般人租的少， 有这个钱，德国人可不傻， 德国有孩子的家庭一般也都自己买了，德国银行利息也不是很高，再说贷款买房， 在十年内， 你要卖房的话要付２５％的税，好象是２５％税。 所以投机的话不是很好， 德国最近十年房价也就这样， 再说德国法律房租业可不是倾向于房东的。 所以你要再遇上个失业者租你房子， 他没钱缴房租， 告到法庭也是很难一时把人家撵走。 感谢楼主算的大帐。。。。 {:5_394:}
小帐方面，个人可以添加自己的因素具体考虑，大环境的因素像通货膨胀现在也无法确切考虑。 我們現在就是租的房子，最大的感受就是，省事！要照顧一同房子所付出的時間和精力是很大的。而我們房東就像我們的HAUSMEISTER一樣，把所有的問題都解決了，我們一回國，他們就檢查房子，把所有的該修補改涂漆的該換代的全部弄完，不用我們自己花一分錢。所以說，找到大方的好房東，租房是非常合算的。另外，我們的房租才500，而且是中型城市的市區，交通方便，環境也很好。
還有買房子最忌諱的就是換工作。有了房子，就被牽制住了，如果不是有很固定的工作，最好還是租房。至于，是不是要看著自己的小孩在自己的花園中長大一類的，我覺得就是一個感覺問題。其實，孩子并不在乎這些，而所謂的安定感，我覺得要由自己來定義。對我來說，和我LG在一起生活就是安定，不管是住花園洋房還是學生宿舍。這種內心的安定是否與外圍環境等同，就看自己的理解了。 我們現在就是租的房子，最大的感受就是，省事！要照顧一同房子所付出的時間和精力是很大的。而我們房東就像我們的HAUSMEISTER一樣，把所有的問題都解決了，我們一回國，他們就檢查房子，把所有的該修補改涂漆的該換代 ...
musicbeibei 发表于 2010-1-2 22:32 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
{:5_377:} 想问一下，这个计算里存放在银行的钱，利滚利，是按多少利率计算的？
creditsuisse 发表于 2010-1-2 16:07 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
3%，因为贷款利率及其低了，前年的存款还能拿4.几%呢 感觉通胀的因素还是要考虑进去的，毕竟现在通胀是一个大趋势
xixihaha 发表于 2010-1-2 22:50 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
是应该考虑，但就像开车，说我目前开每小时80公里，但不是开完一小时才得到的丈量，而是瞬间的。我在这个小时并不一定只开80，而是有时快有时慢，不定的，就像德国经济，是摇摆的，是起伏不定的。我说的只是现在的钱，最后的计算只是目前对钱的理解。
看看德国的百年老房，五十年的旧房，都不怎么值钱了，二十年的也不如新房了，时不常的出台个新规定，比如节能，慢慢的，就把老房子原先的资本吃光蚀尽了，房子老了，通常来讲只能越来越不值钱。钱总是越来越毛，房产也未见得能保值飙升。美国，英国，西班牙倒是大幅地上升了，现在不是狂跌了嘛。 我們現在就是租的房子，最大的感受就是，省事！要照顧一同房子所付出的時間和精力是很大的。而我們房東就像我們的HAUSMEISTER一樣，把所有的問題都解決了，我們一回國，他們就檢查房子，把所有的該修補改涂漆的該換代 ...
musicbeibei 发表于 2010-1-2 22:32 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
是呀，我给算这笔帐的目的也是让租房的租得心安，
别傻子过年看街坊，老跟人家学步。
至于什么孩子在自家的花园跑，那纯粹是心理安慰，其实在你没有交完贷款的时候，房子的契约押在银行，你不过是给银行交租而已，在你没有能力还贷的时候，银行决不会手软。
我以前租房，一直觉得租着特别合算，特别自在，不用修不用操心，钱没有白花。 第一輪經濟刺激過后，2010年德國經濟估計會有繼續下滑的趨勢。大趨勢上歐元看跌不看漲。我覺得大家有錢還是不如買保價的東西放起來。比如金子。 今天病了，才起来。娃娃妈的帖子我要好好研究一下 我认识不少朋友,原来都说租房好,几年后都买房了,问他们,不是原先说租房好吗?他们一致地说,那只是没钱时的自我安慰而已,自己的房子可以按照自己的想法装修,可以选好的材料,买家具也可以买贵的,租的房子不会买太多自己喜欢的东西.