普通人买贵地段的。
只有精通地产行业，懂分析懂计算才能找有潜力的地段以期待暴富。
我们这些散户，既不精通地产业，也不求暴富，其实主要的目的只是求保值。就像存钱在银行一样，存进去多少，拿出来还是多少，加上利息。所以，原则上说，买房只要不贬值，那么本金还在，房租就是利息。当然，扣除所有费用之后，希望回报率比银行的存款利息高，才去买房。
因此，严格来说，拿房租是投资，期待房子升值是Spekulation，也即是投机。当然，这里说的Spekulation或投机没有任何贬义，只是对市场未来走向的一种期待。
一般认为，一线城市的升值空间大，房租是次要的，也就是说，在那里买房，Spekulation的成分超过了投资的成分。相反，二线城市的升值空间有限，比较之下，房租成为更重要的回报，投资的成分超过Spekulation。 杜塞的15万的房子应该很小吧 梦醒时分999 发表于 2013-4-11 13:27:05static/image/common/back.gif
而且如果是在一线城市，15万能买到的房子，应该建筑年代比较久，而且空间不会很大吧？
这个价位，真的还好了。...
本人在慕尼黑，非常不同意你的观点！你可以试着来这租房感受下！除非再来次经济危机！ amanda2606 发表于 2013-4-15 23:38:43static/image/common/back.gif
杜塞的15万的房子应该很小吧...
也就是五六十平左右。 飞去飞来 发表于 2013-4-17 08:42 static/image/common/back.gif
官方统计bredeney三年没涨地价。考虑售租比可以买Neuss, Meerbusch, Mettmann的
你指的是Bodenrichtwert吗？ jeditech 发表于 2013-4-11 13:20 static/image/common/back.gif
有钱也不想被人宰啊。冷租每月500的房子，卖15万，实在觉得是抢钱。
150 / (0.5 * 12) = 25Y，似乎也不是说不过去阿。
上海: 租售比50~100Y，还有人觉得便宜 投资买方就一线城市，其他没意义，不如搞其他 caper 发表于 2013-4-17 23:00
150 / (0.5 * 12) = 25Y，似乎也不是说不过去阿。
上海: 租售比50~100Y，还有人觉得便宜
这个比值多少才合适可以出手呢？ vivian800604- 发表于 2013-4-23 23:46 static/image/common/back.gif
这个比值多少才合适可以出手呢？
你指德国还是国内？ jeditech 发表于 2013-4-24 08:12 static/image/common/back.gif
你指德国还是国内？
德国 vivian800604- 发表于 2013-4-29 15:54 static/image/common/back.gif
德国
十年前，一般认为租售比18比较合理，之下属于便宜，超过就是贵了。现在大城市这个租售比几乎绝迹了。科隆，杜塞都是20以上，好地段的房子可以开到25，慕尼黑，汉堡，法兰这样的超一线城市就更贵。 You could use NPV value to assess the profitbility of investment decisions.
NPV = discounted future cash flows (in your case: monthly rent) + discounted terminal value ( price in future)
I personally don't recommond long term real estate investment in ESSEN, even in Rüttenscheid, Stadtwald & Bredney and likes there is no guarantee for the terminal value.If you look at the published statistics, although the city is gaining back some economics dynamic in the short run, it will continue shrinking in the long term measured by the population.
The story would be different, if you are thinking of middle term investment, some new objects in Rüttenscheid and Bredney would give you a quite stabile ROI (9 - 13 EUR / m2 Kaltmiete)
Compared to Essen, there are quite a few attractive obejcts in Düsseldorf like the ones in Oberkassel and those next to ZOO. While the monthly ROI shall be at least on a comparable level to ESSEN if not higher, the terminal value is almost guaranteed by the centre position of Düsseldorf in NRW.
One more point, EUR would depreciate against RMB in the coming decades, so on a global scale, investment in Germany would not be the best choise. caratjzy 发表于 2013-5-18 16:06 static/image/common/back.gif
One more point, EUR would depreciate against RMB in the coming decades, so on a global scale, invest ...
精辟，ESSEN投资不如杜塞好，中国投资更有前途。如何看待贷款问题呢？毕竟德国利息超低，中国利息高。 如果承受地起，还是买一线城市的较好地段比较保险。这里说的较好地段不局限市中心。市区附近有潜力的郊区也可以。
目前利息低，比在国内贷款投资要核算，而且房产属于终身私人所有，没有70年一说。
大家在除却每月月租外，别忽略，如果是贷款投资的房子出租，月供和房子的折旧可以在年度保税里抵扣一部分。有时这是不小的一笔钱。 pocketcat 发表于 2013-5-24 16:01 static/image/common/back.gif
如果承受地起，还是买一线城市的较好地段比较保险。这里说的较好地段不局限市中心。市区附近有潜力的郊区也 ...
月供和房子的折旧可以在年度保税里抵扣一部分。有时这是不小的一笔钱。
月供只是利息部分可以退税。折旧每年2%，还要扣掉地皮的部分，也就是房价的1%到1.5%。能退多少，看个人税率。主要是利息退税，折旧金额不会太多。
amanda2606 发表于 2013-4-15 22:38 static/image/common/back.gif
杜塞的15万的房子应该很小吧
同感，15万在杜塞能买到什么样的房子，真是好奇了！ 明月寄相思 发表于 2013-5-25 22:39 static/image/common/back.gif
同感，15万在杜塞能买到什么样的房子，真是好奇了！
杜塞二手房均价也就1800欧左右，15万就是80平。 飞去飞来 发表于 2013-5-26 00:09 static/image/common/back.gif
杜塞二手房均价也就1800欧左右，15万就是80平。
在中上地段，运气好的话可以。 jeditech 发表于 2013-4-11 13:43
房价年租比是25，如果你觉得正常，要么是不了解行情，要么是太有钱了，不在乎。
对二手房而言你的说法有道理，但新房的售租比肯定是超过20的。 jeditech 发表于 2013-4-11 13:54
不以房价和年租的比例来考量,以什么为根据呢？
如果你忽略投资房产退税和保值增值的因素，这个方法对二手房的选择是有效的。 jeditech 发表于 2013-5-26 10:32
在中上地段，运气好的话可以。
真的吗。那杜赛真心不贵啊。波恩的二手房均价都比这个高啊。 2000的都算便宜的了。 jeditech 发表于 2013-4-12 08:44
在慕尼黑估计这个价格算正常市场价格，但我觉得整个市场绝对是在泡沫化。我一个朋友在慕尼黑，年薪税后有 ...
年薪税后有八万多，都感叹市中心的房子买不起。他的收入当然还不算大富，但在普通的中产阶级来说，绝对是高薪了
那8万多年薪在西南边陲小村里岂不是大富人家乐。。。我们那儿的grundstueck均价才60来欧1平 hightech 发表于 2013-8-7 10:54
对二手房而言你的说法有道理，但新房的售租比肯定是超过20的。
这里的确是以二手房为前提。买新房出租作为投资，一般投入明显高于同等条件的二手房，而房租上的额外回收很有限，所以售租比高是难免的。 hightech 发表于 2013-8-7 10:57
如果你忽略投资房产退税和保值增值的因素，这个方法对二手房的选择是有效的。
售租比只是初步判断一个房子投资价值的一个参数，还有很多其他因素需要考虑。 saleonline 发表于 2013-8-7 15:49
年薪税后有八万多，都感叹市中心的房子买不起。他的收入当然还不算大富，但在普通的中产阶级来说，绝对是 ...
我们那儿的grundstueck均价才60来欧1平
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不过还可以往下比。据说芬兰某些地区如果有人愿意盖房，政府免费提供土地，不过取暖费要自己出的。。。
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